不动产投资闸门放开 保险资金“绝缘”商业住宅

　　在保险资金一一打通的投资渠道中，不动产投资闸门的放开显然最为引人瞩目。无论是最初的政策酝酿，还是其间各方利益主体的相互博弈，直至如今相关实施细则的最终敲定，保险资金投资不动产政策制定过程中的“一颦一笑”，每次都难以避免地被置于媒体和公众的“放大镜”下久经审视和评议。

　　9月3日，中国保监会终于发布了《保险资金投资不动产暂行办法》，对不动产投资的资格条件、投资标的与投资方式、风险控制和监督管理等多个方面给予了明确规定。至此，保险资金投不动产的路径终于得以全面打通。

　　不得投资商业住宅

　　实际上，保险资金投资不动产政策之所以备受公众关注，这在相当程度上与一直以来“高烧”难退的房地产市场不无关系。面对“千亿保险资金或将涌入房地产市场”的说法，老百姓更是坐卧难安。

　　然而，随着暂行办法中“三不”原则的确定，老百姓那根被房地产市场牵动的脆弱神经终于可以不再紧绷。在解读新办法时，保监会相关部门负责人重点强调：“保险资金投资的不动产，应当是产权合法清晰、管理权属相对集中、能够满足投资回报的不动产，不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发，不能投资设立房地产企业。”

　　对于不动产和房地产两个概念的差异，保险业专家告诉记者，要提高保险资金运用效率，规避市场风险，保持资产和负债的有效合理匹配，这就需要开辟多元化的投资渠道，而不动产恰恰是保险资金资产配置的重要组成部分。“但需要强调的是，不动产的概念不只是房地产。保监会此次出台的暂行办法规定保险资金投资不动产仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。不仅如此，保监会还明确规定投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产的名义，以商业房地产的方式开发和销售住宅。

　　“暂行办法明确规定保险资金不得投资开发或者销售商业住宅；不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)；不得投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，也必须限期撤销或者转让退出。这些规定无疑拦截了保险资金进入商业住宅市场的途径，换句话说，商业住宅的价格与保险资金投资房地产新政的出台，两者之间并没有直接关联。”上述专家如是说。

　　青睐“区位优势”城市

　　在设定投资标的的条件时，保监会明确规定，保险资金投资的不动产应当“地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市”。

　　“这相当于给保险资金投资不动产设定了‘区位限制’。”据保险专家介绍，相对于其他资金而言，保险资金更关注投资的安全和稳健，以及与保险资产与负债的匹配度，对投资不动产进行一定程度的区位限制，实际上是提高了保险资金投资不动产的门槛，降低了保险资金投资不动产的风险，是一种较为稳健的做法。

　　值得关注的是，暂行办法也对“区位限制”规定了一些特例，即保险资金投资医疗、汽车服务等不动产，投资养老不动产、购置自用性不动产，均不受区位的限制。

　　此外，根据暂行办法规定，保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。保险公司投资不动产时不得提供无担保债权融资，不得以所投资的不动产提供抵押担保，不得运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产。

　　高度关注风险控制

　　对于新投资渠道的开放，保监会一向的原则是“制度先行，防范风险”，对于不动产投资，监管层的态度是慎之又慎。

　　“办法明确了投资比例、退出机制、信息披露等事项，规定监管机构可以通过能力评估、监管检查、违规处罚、责任追究等方式，加强投资运作监管，防范系统性风险。”保监会相关部门负责人称，保险资金投资不动产必须实行资金专户管理，督促开户银行实行全程监控，严格审查资金支付及相关对价取得等事项。不仅如此，保险公司、投资机构与托管机构、专业机构不得存在关联交易。保险公司与投资机构存在关联交易的，不得偏离市场独立第三方的价格或者收费标准，也不得通过关联交易或者其他方式侵害保险公司利益。

　　在责任追究方面，暂行办法规定，保险资金投资不动产应当明确相关人员的风险责任和岗位职责并建立责任追究制度。保险公司的高级管理人员和主要业务人员，无论是在职期间还是离任后，只要发现其在该公司工作期间存在违法违规行为的，保险公司都应当依法追究其责任。记者 张兰