楼市调控新政考验银行业 应有对风险的清醒研判

　　房地产开发贷款链条不仅仅是一个开发贷款的问题，还包括上端的土地储备贷款、下延的住房按揭贷款，资金链条环环相扣。一旦其中的一个链条断掉，就会形成很大的风险。

　　专家认为，银行一方面应加强资金流动监管，及时调整授信策略；另一方面应加强贷款集中度风险管理，建立科学的限额管理方法，防止贷款风险在某些地区、项目、客户过度集中。

　　在楼市调控措施之下，未来房地产市场走势成为关注热点。近日发布的《中国银行家调查报告2010》显示，在“当前最值得中国银行业关注的风险”调查中，72%的银行家选择了“房地产市场大幅调整带来的风险”，风险关注度居首位。

　　多数银行家表示，虽然中国房地产市场价格大幅下调的可能性不大，但销量的下滑将导致行业景气度的低迷。长期来看，房地产信贷风险仍然可防可控，但对短期风险必须要保持高度警觉，尤其是房地产开发贷款的风险链条效应值得重视。银行家对房地产市场风险的高度警觉，说明房地产信贷在商业银行业务链中占有重要一席。但楼市调控政策对房地产信贷的影响有多少呢？

　　9月29日出台的房贷新政，相较于4月17日出台的政策严格许多。而对于银行来说，这却不失为一个“利好”。因为在这套“组合拳”中，对首次购房者，不论套型建筑面积是否在90平方米以下，首付都必须在三成以上。因此，对按揭贷款来说，目前的房贷政策使得按揭贷款的风险不是加大了而是减小了。首付比例越高，银行风险就越小。除此之外，多数银行取消了首套房的贷款优惠利率；对于二套房贷，首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定，使得商业银行在贷款定价中的议价能力得到提升。根据有关数据，个人按揭贷款在商业银行整个贷款当中所占的比重，截至2010年6月末是12.8%，这是近年来的最高值，而商业银行此项贷款不良率与不良贷款余额却始终保持“双降”态势。

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，之所以房地产信贷风险成为当前最值得银行业关注的问题，不仅是由于房地产开发贷款业务受到政策调控的影响，还在于目前许多开发商和购房者是拿房地产做抵押从银行贷的款，如果抵押物贬值，银行不良贷款风险也会加大。

　　也有专家认为，目前，受融资渠道限制、融资成本上升和市场销售等因素的影响，房地产开发商财务杠杆会面临严峻的挑战。尽管市场资金流动性充裕，但是由于开发商数目众多，除了一线开发商之外，部分中小房地产开发商和非专业开发企业资金链普遍存在断裂的风险。房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大，开发商还贷能力开始下降。