银监会摸底60家大型房企 资金链趋紧

　　近日，银监会再度亲自出手，挑选60家大型房企进行资金链分析和压力测试，通过对其样本分析发现，一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款逾期现象可能有所增多。

　　大型房企多头授信风险突出

　　某接近监管层人士指出，8月份以来，房屋销售有所反弹，部分过热城市房价泡沫化明显，近期随着对房地产市场展开新一轮调控，加大保障性住房供应、打压投机性需求，促使了房地产市场理性健康的发展。

　　他表示，目前房市步入震荡期，房地产贷款风险需高度关注，而大型房企集团多头授信风险突出，集团内互保现象有所上升。

　　权威数据显示，在60家大型房企集团所属的847家贷款企业中，同时在2家以上法人银行获得授信的426个，同时在5家以上法人银行获得授信的90个。6月末，60家大型房企集团涉及集团内互保贷款金额1417亿元，较年初增长22.3%。

　　据初步统计，60家大型房企集团共有4266个成员企业，平均每个集团71个，有15家集团成员企业超过100个，集团公司治理混乱，跨地区、跨境、跨业投资经营普遍存在。而在19家行掌握的信息中，对集团成员企业的缺失率达到28.6%，部分银行掌握的股东信息缺失达50%以上，直接形成关联风险防范的盲点。

　　上述人士指出，这也显现出大型房企集团关联结构复杂，信息严重不透明。他分析称，许多集团在香港或境外注册成员企业，这些离岸企业虽不直接在境内贷款，但往往参与境内关联企业的资金运作，成为信贷监测的一大盲区。

　　房企负债率整体上升

　　据央行近日发布的 《2010年三季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年前三季度，全部金融机构本外币各项贷款新增6.54万亿元，其中将近2万亿元流入房地产开发领域，占人民币新增贷款的27%。

　　某商业银行高管透露，在60家大型房企集团的样本调查中，再度凸显出房企业资金链趋紧，融资成本高企。数据显示，有18家平均资产负债率超过70%；有64家成员企业资产负债率超过90%。

　　据上市公司半年报显示，房地产企业上半年经营性现金流合计为负数，达到-808.1亿元，其中75家企业为负值，占比达到上市房地产企业总数的60%以上。据悉，为缓解资金压力，部分房企通过基金募集、境外融资、信托融资等渠道融资，这些融资成本偏高，部分年息甚至在15%以上。

　　从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年年底前到期的大额贷款占比为63.6%。随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款逾期现象可能会有所增多。

　　“市场调整可能带来房地产企业洗牌风险。”上述高管表示，房地产行业是典型的资金密集型和周期波动性行业，在市场调整阶段，实力相对较弱的房企可能面临很大的 “洗牌”风险。

　　严控大型房企贷款风险

　　针对60家大型房企集团样本调查，监管层再度发出严控大型房企集团贷款风险的声音。其中，要求实行集团并表授信管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成。

　　记者了解到，监管层要求大额集中度风险评估应涵盖银行持有的房地产公司短期、中期票据以及其他形式的各类授信。同时，对集团内部关联交易进行跟踪监测，严密审查集团企业内部与关联企业之间，尤其是母子公司之间的关联交易，严防信贷资金转移或挪用。另外，要核实项目资本金的真实来源，防止企业通过关联交易抽逃资本或以债务性资金充当资本金。严格控制贷款关联担保，禁止互保。

　　同时，要求预先布防高风险房地产企业风险暴露。对于存在高价购地、跨业经营、过度扩张、负债率偏高等问题的高风险房地产开发企业，应密切关注其经营状况，一旦资金回笼出现紧张，应及时采取保全措施。

　　上述接近监管层人士指出，房地产信贷调控政策执行的检查督导依旧会是监管部门的一大工作，而政策落实及新增房贷会作为今后一段时期现场检查重点。