政策步步收紧 房企与信托蜜月不再

　　在逐步收紧银行房地产开发贷的同时，监管部门也对房地产信托业务发出风险提示与监管引导。

　　近日，银监会颁布了《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》(下称《通知》)，要求信托公司对房地产信托进行合规性风险自查和核查，并要求各银监局督促信托公司合理把握规模扩展，加强信托资金运用的监控。

　　此外，银监会在《信托公司净资本管理办法》基础上，进一步通过净资本杠杆，对房地产信托进行约束。一监管部门人士告诉《第一财经日报》，对于风险系数和净资本计算标准的细化文件已经拟好，其中，对于房地产信托的风险系数设计较高。但他并未透露具体数据。

　　而上述政策意味着，房地产信托业务将占用信托公司更多的资本金，规模继续收紧。

　　有媒体报道，受监管影响，多家信托公司暂停了房地产信托业务。银监会昨日表示，未暂停任何一家房地产信托业务，房地产信托业务是银监会监管下的合法业务。

　　房地产信托“降温”

　　监管部门数据显示，截至今年9月底，房地产信托规模约为3770亿元，在整个银行业金融机构房地产开发贷款余额中占比10%左右。

　　上述监管部门人士称，今年以来，房地产信托业务增速相对比较快，前两季度基本与银行开发贷增速相当，但三季度以来增速要高于后者。

　　今年7月初，银监会全面叫停银行人民币理财对接信托业务，信托公司开始大规模转战房地产信托领域。而银行信贷对房地产开发贷逐步压缩，房企的资金饥渴从另一方面促成了房地产信托蜜月期的形成。

　　财汇资讯统计数据显示，7月1日至11月7日，共有175只房地产信托进行推介，实际发行规模超过290亿元。

　　但房地产信托迅猛增长背后隐藏的风险，为监管部门所重视。随后展开的风险自查在信托公司内部“逐笔”业务进行。

　　银监会对房地产信托业务的监管政策和要求，除最低资本金、二级资质、“四证齐全”外，还包括禁止向开发商发放流动资金贷款、禁止进行商品房预售回购、禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款，以及将投资附回购形式的变相融资行为视同贷款管理等一系列监管政策。

　　“通过前期压力测试，我们了解到信托公司和房地产信托的合规性方面总体是不错的。”上述监管人士称。

　　而《通知》下发后，房地产信托业务也在短短一个月时间内迅速“降温”， 新推出的房地产信托产品锐减至4只，实际发行规模也降至5800万元。

　　扎堆房地产的利益与无奈

　　记者采访过程中了解到，在信托公司现有人才结构基础上，信托公司大规模扎堆房地产业务，既是利益驱使，也是出于无奈。

　　沪上一信托公司业内人士对记者表示，目前国内53家信托公司管理的资产已经超过3万亿元。这说明超过3万亿元的资金通过信托公司找到了投资出路。在银监会叫停银信合作之后，巨额资金需要寻找出路。但信托公司目前的人才结构以及相关法律法规令国内投资渠道颇为狭窄。

　　“能容纳这么大规模的投资渠道，也就剩下股票和PE，但这两项信托公司都不是强项。说到底，信托公司就是个放贷的。”这位业内人士表示，今年宏观政策对房地产的调控使得以靠现金流为生的房地产无钱可贷，而信托公司又是钱多了没地方去。足够大的资金需求和足够大的资金供应量使得房地产信托一时间风生水起。

　　西部一信托公司内部人士认为，房地产信托可以说是低风险，甚至是无风险的业务。就资金委托人而言，他们提供资金，期满本息一起收回。虽然理论上存在风险，但在国内实际操作过程中，基本信托公司都是刚性赔付。

　　作为资金受让方，房地产企业表面看承担了较高的利息，但只要项目能够顺利开工，还款通常不是问题。而一旦真的到期出现兑付风险，还可以再借款先支付信托计划的本金即利息，收回抵押资产，再将抵押资产出售或再抵押化解危机。

　　但上述监管人士认为，按照买者风险自负原则，信托公司只要做到尽职管理，就不承担责任。但如果出现不当管理，最终承担风险的，一定是信托公司的资本金。而为了避免信托公司“小马拉大车”的问题，监管部门有必要执行严格的资本金监管。韩婷婷 陈晶泽