中新网11月3日电 据香港《星岛日报》报道，大行调低本地楼市预测，可说一浪接一浪，连“地产好友”形象深入民心的瑞银，也终要向现实低头，将楼价与租金预测调低，料香港经济在二○○九年上半年现衰退，住宅楼价由目前至明年中情况最坏时要跌三成。相信由明年中的谷底至二○一○年底可回升两成二，即现在至二○一○年底料要跌一成半。

　　瑞银投资研究部执行董事王震宇，自从年前由瑞银亚洲前董事总经理林奋强“接棒”后，便一直维持看好本地楼市，但在环球金融海啸冲击下，乐观的看法也难免要调整。

　　于九月份仍重申○八至○九年住宅楼价可共升五成的王震宇，在刚发出的地产研究报告中表示，受到股市急回、信贷紧缩与经济放缓影响，对楼价与租金预测需调低。

　　过去两个月金融市场“去杠杆化”速度加快，令环球股市的市值被蒸发多达十六万亿美元，即萎缩了约四成，他在报告中指出，负财富效应开始影响本地楼市，再加上面对信贷收缩，银行收紧按揭贷款，中港经济增长又难免放缓，住宅楼价料须下调。目前至明年最多跌三成，明年中可望见底回升；至于写字楼与零售物业租金，预测由现在至二○一○年底分别跌21%及1%，由目前至明年中谷底最多跌幅，分别为两成半及一成。

　　瑞银在调低楼价与租金预测后，已把地产股目标价全面下调，调整幅度最少一成一，且将长实与恒隆地产投资评级，由“买入”降至中立，但对其他地产股评级依然全部是“买入”，强调现时地产股的估值，已比八七年全球股灾、九七至九八至亚洲金融风暴及二○○三年SARS的时候更低。

　　不约而同刚把楼市与地产股目标价调低的麦格理，更以“平、平、平”来形容现时地产股的估值，指出目前股价较估计资产净值折让达四成二的幅度，已“预支”住宅楼价最少要跌五成、商用物业租金由跌三成至三成半。可是麦格理却认为，住宅价在明年底前料最多只回软三成(对今年楼价预测由升一成至一成二，降至跌一成，明年预测由升半成至一成降至跌两成)，租金明年下调幅度料只两成至两成半，显示目前地产股价已偏低。　

　　麦格理同样估计明年香港经济现衰退，料全年有2.5%的负增长，也将地产股目标价全面调低，与瑞银不同的是，麦格理在地产发展股中最看好长实与恒隆地产，对新地投资评级则由“中立”降至“跑输大市”。