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　　专家泼冷水：沪迪士尼未必盈利 川沙地价10年涨了几百倍

　　李国强的电机修理店，位于川周公路南边的黄楼村。“网上说的都是骗人的，我们已在这里等了10年，迪士尼还是不来。”他反复用手比画着“十”字，有点郁闷地告诉记者，1998年开始，黄楼村及附近的区域就陆续动员拆迁，所有的当地人都知道，这里要修建迪士尼乐园。

　　李国强透露，相当一部分村民将平房翻修成了两层小洋房，以便将来能多拿一点拆迁补偿。同时，人均1亩的耕地也转让给了村集体，村集体再将土地转让经营。黄楼村的土地，许多转让给了华丽绿地园林公司，该公司根据当时每亩稻谷产量折合成收入，作为绿化补偿给当地居民，当时一亩地的补偿是400元/年。

　　也有人士告诉记者，其实土地还没被正式征用，要等修建迪士尼的批文下来，到时包括宅基地在内的征地补偿，还是算在当地村民头上。

　　黄楼村一位83岁高龄、戴着黑框老花镜的老太太显得迫不及待：“迪士尼是不是要来了？赶快来吧，我都80多岁了，不能再等了！”

　　迪士尼要建在川沙镇的消息传开后，川沙镇的土地价格开始上升，地价的算法也从按亩计算，变成了按平方米和按天计算。

　　据当地人士介绍，规划区的6平方公里区域里，一共有7个村。这7个村的耕地，皆在1998~2003年以预征方式转让出去。村集体土地除了租给园林公司，也有作为厂房用地出租的。记者看到，在乡村公路旁，多处可看到写着出租厂房的横幅。

　　“现在出租的价格，每天每平方米从0.8元到1元不等。”当地人士透露。按照每天每平方米0.8元计算，一亩地每年用来出租厂房可收入19万元左右。这与土地转让合同上400元/亩·年的补偿价格相比，10年间，当地的土地价格涨了几百倍。

　　于是，处于迪士尼乐园核心规划区的上市公司界龙实业，因为有300亩土地毗邻规划中的迪士尼乐园，每次有关迪士尼乐园项目进展的传闻一披露，其股价就飙升。

　　利好兑现 小心周围房价不涨反跌

　　从上海要建迪士尼乐园的消息公布时起，与迪士尼乐园相关的上市公司和周边的房地产开发项目，就是各家投资机构和投资者炒作的对象。

　　川沙的楼盘由7000元/平方米，上涨至目前的12000元/平方米。靠近迪士尼乐园规划区的上海艺泰安邦，也从3000元/平方米涨到目前7000~8000元/平方米。在当地拥有土地最多的界龙实业，更是迪士尼题材频频热炒的对象。

　　但中原地产香港公司研究董事提醒说，在迪士尼乐园落户香港前，周边房地产价格猛涨。但迪士尼真的来到香港后，楼市的泡沫消失了，周围的房地产非但没有涨价，反而价格下跌。

　　卫明不动产智库负责人蔡为民也认为，上海迪士尼对周边的住宅几无任何影响，反而会因为游客太多，影响居民出行的便捷，造成当地住宅的成交惨淡。唯一利好的只会是迪士尼周边的商业地产，但如果商业地产项目离得太远，也无法获益。

　　一位房地产评估师计算得出，整个上海迪士尼的土地征用费用将高达175.2亿元。

　　截至目前，规划区大部分用地仍是集体性质的农业用地。据南汇区房地局工作人员介绍，上述土地需要先由土地管理部门征用，而后通过挂牌拍卖，上海迪士尼再将它购入。据了解，政府支付的费用，除了上述土地的动迁补偿费外，还包括青苗费、农耕地占用费、搬迁费等其他法律规定的费用。

　　五合国际五合智库总经理邹义介绍，一般情况下，土地起拍价比动迁补偿费用略高，政府可能获利。不过，迪士尼项目情况特殊，政府可能做出牺牲，使土地起拍价低于动迁补偿费用，以免给项目运营造成巨大的负担。

　　即使如此，规划区的土地拍卖价格仍不便宜。即使按照2003年上海市公布的基准地价，上海迪士尼规划区的土地价格也要600~910元/平方米。以600元/平方米计算，仅土地成本一项就需要花费36亿元。