重建城中村

　　重建336个城中村，是仇和改造昆明的又一样板工程。

　　目前，昆明市主城区超过10%的土地为城中村所占据。近三分之一的昆明居民居住在336个城中村中，人口密度达每平方公里近7万人，堪比香港中环地区和美国纽约的曼哈顿岛。这种城中村高度繁荣的景象，在全国省会城市中相当罕见。

　　仇和到任前，昆明市关于城中村的提法是整治，从2006年开始就对城中村住宅“限高”和“拆违”。但这并没有解决城中村乱搭乱建的问题。

　　2008年3月，仇和在一次内部会议上说，“从现在起，在滇池盆地2920平方公里的范围内，冻结任何行政主体、行政部门审批宅基地，农村无序建设必须全部停止，土地证、房产证、产权证这“三证一律停发，谁发谁负责，谁发就追究谁”。

　　不久，中共昆明市委、市政府陆续出台了《昆明市城中村改造征地补偿安置指导意见》《昆明市城中村改造拆迁安置补偿基准价格》《昆明市城中村改造重建集体土地住宅拆迁货币补偿最低标准》等七项意见和办法。

　　一些市民对仇和敢于啃城中村这块硬骨头，表示赞赏。

　　“拆一次，富一截”，是仇和对城中村居民的承诺。今年3月初他在视察城中村拆迁时说，要把“城中村”五年重建工程作为改善民生、保障人民群众生命财产安全的重大“民心工程”。

　　但是城中村居民对此意见不一，有的居民认为政府制定的拆迁赔偿标准过低。“所有补偿的钱拿去买房子了，我们吃什么？我们是农民，没有了土地，房子被拆迁了，我们住哪里？如果自己盖房子，靠租金就可以养活自己。”清水河村村民黄国安说，去年底，有关单位改扩建7204道路，清水河村有18户人家的房子在道路扩建中将被拆迁。当时，拆迁房子每平方米补偿1100～2300元不等，村民觉得补偿得太少。

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研分析认为，城中村大多位于二环路内，地段优良，土地升值空间巨大。

　　2008年5月出台的《昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见》(以下简称补偿安置指导意见)规定，政府只对不超过4层、建筑面积不超过300平方米的房屋进行补偿安置。超出规定面积的部分则不予以补偿。

　　补偿安置指导意见还规定，城中村改造征地，按每亩25万元给予补偿。但在今年6月1日，位于高新区新发村、编号为J2009-022的城中村土地，成为昆明市第一个上市挂牌交易的地块，昆明市土地交易中心提供的数据显示，该地块的最终成交价每亩平均接近240万元。

　　大部分位于市中心的城中村的土地交易价格则更高。昆明市土地交易中心提供的数据显示，2008年底，在城中村相对集中的五华区，一块编号为KC2007-36、总面积33亩的地块，最后成交价格超过2685万，平均每亩接近900万。

　　此前，仇和表示，城中村重建过程中，要充分尊重村民的意愿，必须有90%的村民同意才能改造，坚持“村民自愿”的原则进行。

　　但是在实际执行过程中，难免出现偏差。

　　对于拆迁过程中遇到的钉子户问题，昆明市则形成了一套“成熟”的拆迁模式，即通过法院认定城中村房屋系非法建筑，进而作出强制拆除裁定。2008年，昆明市曾对主城区违法临时建筑展开大规模的强制拆除行动，积累了“丰富经验”。

　　今年5月25日，位于昆明五华区的一幢外形酷似美国白宫的城中村居民楼，由于房主张丽不同意政府仅支付500万的赔偿金，遭到政府强制拆除，引发全国关注。张丽是当地唯一没有签订拆迁安置补偿协议的钉子户。张丽称，此前有人出价1000万购买，她没舍得卖。这幢绰号“白宫”的私房，被当地舆论认为是昆明最奢华的城中村住宅之一。

　　昆明市政府统计数据显示，截至2009年1月，昆明市已完成对50个城中村近百万平方米房屋的拆迁。

　　地产冲动隐现

　　据昆明市政府的初步估计，336个城中村改造重建工程所需要的资金量达到1000亿元。

　　按照5年改造完成的目标，则每年所需资金量约为200亿元，相当于昆明2007年完成房地产开发投资量的90%。

　　但即便是并不算高的拆迁补偿，在政府看来仍然是一个巨大的数字。城中村拆迁的巨大资金缺口，迫使政府采取“企业参与，市场运作”的方式，吸引房地产开发商参与进来。

　　启动房地产市场，也是仇和对外招商引资的主要内容之一。

　　尽管2008年，昆明新增企业过万家，吸引市外投资超过500亿元。然而，昆明市统计局公开数据显示，今年1月至2月，昆明市冶金、机电、化工、能源、烟草5大支柱行业产值均出现负增长。由于市场有效需求减弱，目前全市仍有158家规模企业停产减产。而去年，在统计的39个工业行业中，有19个行业利润负增长。

　　在此背景下，房地产成为为数不多的经济增长点。

　　在今年3月28日，昆明市举行的“城中村改造招商项目推介会”上，仇和表示，“春城昆明冬无严寒，夏无酷暑，是一个一年四季能开窗，365天天天可施工的城市。”他认为，国际国内经济形势的变化，也给昆明带来了建材低价格、建工低报酬、建设低成本、融资低利息的难得的四低机遇，推进城中村改造，前景广阔，商机无限。

　　最终，在这次推介会上，昆明市政府与各地开发商共签订城中村改造招商项目协议41份，意向性投资高达近700亿元。其中，江苏省工商联房地产商会分别与五华区政府、盘龙区政府、西山区政府签订了投资意向协议，投资总额达90亿元人民币，创本次签约中企业意向投资金额之最。

　　强势行政主导下的城市建设扩张仍在继续。

　　今年4月17日，昆明第一高楼“南亚之门”设计方案“因考虑到城市总体规划”，高度从原来计划的316米，再次提高17米，达到333米。这是“南亚之门”第二次上调建筑高度。

　　总投资约42亿元的“南亚之门”项目，是昆明市政府今年从江苏成功招商引资的一个重点项目，由江苏天地集团和云南中炬集团联合建设，属于规划中的昆明主城中央商务区中的高端商业金融中心。这一“昆明第一高楼”，预计将在2013年建成并投入使用。

　　除“南亚之门”外，自2008年以来，顺城双塔、南亚之门、世纪广场2期、欣都龙城、俊发中心、志远城市综合体、星都国际总部基地、南亚风情等众多高层写字楼项目近期争相入市。

　　昆明风之铃市场调研中心认为，自1999年昆明举办世博会以来，昆明写字楼开发投资的“慢热状态”正在迅速改变，昆明写字楼市场的开发与投放市场力度已进入了10年来的最高峰。 ★