“评估时点”将更合情合理

　　房价评估，也是动迁户关注的“核心利益”。假如2001年对被拆迁房屋的估价是2000元/平方米，但一直到2005年才达成动迁协议，被拆迁房屋的价值“评估时点”究竟是2001年，还是2005年？

　　目前，动拆迁“评估时点”制度存在缺陷，引发了不公平、不公正。依照现行制度，动拆迁的“评估时点”以房屋拆迁许可证核发之日为准。但房地产市场具有波动性，以目前形势看，房地产市场处于“过热期”，房价节节攀升。一块动拆迁基地从取得拆迁许可证，到动拆迁结束，短则数月，长则数年。“‘评估时点’死板、滞后，同一基地实行同样补偿标准，后续搬迁的被拆迁人拿着与先搬迁者同等数量的补偿款，根本无力另行购买房屋。”孙洪林说，迫于房价飙升带来的购房压力，被拆迁人难免不坐地要价，终成“钉子户”。

　　新的制度如何确定“评估时点”？征求意见稿第20条给出的答案是：货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。

　　“这意味着‘一次评估，多年有效’的老办法行不通了，假如是2005年签订动迁协议，就按2005年的市场价格说话。”孙洪林说。

　　同时，征求意见稿还明确：房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。“如此法定程序，再次赋予被征收人充分的‘表达权和表决权’。”孙洪林说，有资质的评估机构要想被“相中”，就不能不努力积攒公平、公正的好信誉。

　　如何遏制“暴力拆迁”

　　对“钉子户”断水断电，这曾经是“暴力拆迁”最普遍的一种手段，如此手段激化了社会矛盾，造成被动迁人与政府、开发商、动迁公司的严重对立，备受舆论抨击。

　　为此，征求意见稿第32条作出规定：房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁；任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。

　　同时，第36条规定：违反本条例规定，房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位，以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

　　此外，附则中还规定：“建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。”

　　如何先补偿后征收

　　目前，一旦拆迁人和被拆迁人就拆迁安置补偿未达成一致意见，拆迁人便提请政府主管部门行政裁决，最后强制拆迁，甚至有的拆迁人或动迁公司绕过“法定程序”擅自强制拆迁。滥用强迁、强迁补偿标准低、强迁保障事宜未落实到位，已是不少地方激化动拆迁矛盾的一大诱因。

　　为此，征求意见稿第28条规定：被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼；在行政复议、行政诉讼期间，不停止补偿决定的执行；逾期不申请行政复议也不向人民法院提起行政诉讼、又不履行的，由作出房屋征收决定的县级以上地方政府强制搬迁，或者依法申请法院强制搬迁。补偿决定被复议机关或者法院确认为违法的，作出房屋补偿决定的县级以上地方政府应当赔偿被征收人的损失，并承担其他相应的法律责任。

　　同时，实施强制搬迁前，房屋征收部门应当按照补偿决定，对被征收人先予货币补偿或者提供产权调换房屋、周转用房。(姚丽萍)