土地市场化引发“不平权”

　　城市国有土地的市场形成后，“不平权”的集体土地被阻挡在市场之外，除非它被征收

　　为什么在现有的《土地管理法》中，对一些基本权益会缺少保障？我们只有沿着时间的河流，去追溯土地制度与人们权益观的历史变迁，或许才能看清些真相。

　　改革开放前，中国社会是清一色的公有制。土地的利益主体，非常单纯，要么是国家，要么就是农村集体。当时任何单位、个人出租、租用土地都属违法。

　　改革开放后，城市土地开始实行市场化。

　　而纯粹的土地公有制结构里，如何生成市场化？这一直是个让人难解的问题。

　　经济学家周其仁耗去10年时间，研究“私有权利究竟怎样从国家维护的公有制里产生出来？”最后，他清晰地给出了之所以产生“土地的所有权与经营权分离”的经济学解释。

　　其实，中国农村承包制出现之际，就已经触及了这个核心问题。

　　这一次，城市国有土地的经营权也从所有权中分离出来。它们被交给开发商，开发商或建工厂，或建商品房。通过商品房，土地的使用权又流转到购房者手中。

　　当经营权或使用权一旦从所有权中完成分离，“私有权”也就被创造出来。

　　同时，伴随着城市土地市场的形成，一个新的利益结构———地方政府、开发商与被拆迁人，逐步固定下来。而原先单纯的土地利益主体被瓦解。

　　针对这种利益格局的变化，法律法规也在做相应的演进。

　　2002年，国土资源部规定经营性用地必须通过招拍挂形式出让，再加上设计出来的土地价格评估方法，这就保证了城市国有土地的经营权能在一套市场机制中流转，改变以往的协议出让模式。于是，就有了相对的公平。

　　2004年修改后的《宪法》、2007年的《物权法》，又开始把土地使用权视为公民的财产权，并对此进行最高形式的法律保护。于是，就有了名义上的公正。

　　2010年，旧的“拆迁条例”将被废除，新的“房屋征收与补偿条例”开始征询社会意见，这意味着“财产权”进一步得到保障。

　　中国改革开放的进程，在很多人还未完全明白其意义的时候，就已经完成了制度变迁最关键的步骤。

　　而这一切还只是一个开始，土地市场化只行进到半途，只完善了城市国有土地中的利益结构。关于集体土地的使用权仍不能和国有土地一样，进入同一个市场流转。除非它被征为国有。

　　可是，那个日渐成熟、且能产生巨大财富的国有土地市场，又开始深刻影响集体土地的所有者：村集体。

　　土地法变迁“慢半拍”

　　土地法虽提高补偿标准，但仍无法对农地准确估值；有学者认为，土地收益中农民只占5%

　　变化更多地发生在城中村，村集体或者村集体的代表开始意识到土地开发的财富效应。

　　北京李各庄的王再英，生前抵制的“拆迁办”不是来自地方政府，而是来自村委会。是村支书张玉良要利用村里的宅基地开发别墅。李各庄离密云县城只有10分钟车程，低廉的别墅价格吸引着县领导干部到村里购房。

　　张玉良接受采访时曾表示，他不愿意将村里的土地让政府开发，这样村集体的收益就少了。

　　现有的土地制度并没有“回应”张玉良的利益诉求。它依然坚持着既定的政策框架：集体土地只得进行农业建设；不得私自转为建设用地；不得进入国有土地市场。

　　但是，《土地管理法》也意识到时代的变化，也在跟着改变。只是幅度“略小”些。

　　1986年实行的《土地管理法》作过3次修改。每一次都有些“细微”处的变动。

　　1988年第一次修改，根据当年的宪法修正案，删除了“禁止出租土地”的内容。10年后的第2次修改，将补偿总额提高至年产值的30倍，原先是20倍。

　　2004年的修改，在原第二条第四款“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用”后面，增加了“并给予补偿”的规定。

　　这些变动似乎很难跟上土地转让后的升值速度。

　　在寸土寸金的深圳，改造岗厦村时只能自定补偿标准，普通住宅每平方米获1.28万元补偿，商业物业每平方米获2.38万元补偿。村里570名房东一夜间成为千万甚至亿万富翁。

　　山东聊城在拆除陈庄时也只能按照城市拆迁的补偿标准给于补偿。

　　陈庄村民陈甲亮表示，“除了补偿我们的房屋，还应该给我们宅基地的补偿，不能无偿征用。”

　　聊城东昌府区办公室副主任刘凯生也很无奈，他不知道该从哪儿去寻找标准，来补偿村民们的宅基地。

　　研究者朱东恺与施国庆利用相关数据统计发现，土地收益的分配很不平衡。

　　他们提供的数据显示：土地用途转变增值的收益分配中，政府大约得60%-70%，村一级经济组织得25%-30%，农民只得5%-10%。

　　而另一位研究者陈铭更具体地计算浙江省某区域土地征收资料，所得增值收益的分配结果是：政府为56.97%，开发商为37.79%，村集体经济组织及农户为5.24%。

　　“农地价值应市场评估”

　　政协委员吴正德认为应针对农地制定补偿条例，建立城乡统一的不动产征收制度

　　有学者注意到现有土地制度中，政府处于垄断地位，它可以低价征地、高价转让，称这种行为是“掠夺”。

　　北大教授沈岿认为，应该跳出“正义非正义”的两分法之外看问题，提一些建设性的意见。

　　他认为，在开发性项目用地(如房地产开发等)，应引入谈判机制，让集体经济组织代表农民作为市场主体一方，逐步直接参与市场交易。

　　沈岿认为，要加快“城中村”农民建房制度的配套改革。以“城中村”连片改造和建设村民公寓为契机，按城市功能分区要求统筹安排各类建设用地，将城市整体规划与村一级管理体制协调起来，打破行政村的界线，采取组团式集中连片与局部分散相结合的可持续发展模式，形成在地域上相对集中、新转居人员与老市民混居的具有规模效益的功能小区。

　　在征地中，能否建立更有效率更低时间成本的利益调整机制？这对于中国来说，是一场智力的考验。

　　在两会期间，全国政协委员、四川省政协副主席吴正德建议，借鉴《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》立法经验，加快制订《农村集体土地征收与房屋补偿条例》，逐步建立城乡统一的不动产征收法律制度。

　　他表示，现行农村集体土地和房屋的征收与拆迁补偿还没引入市场评估机制。尽管有些地方的补偿标准已超出了《土地管理法》规定的标准，却完全忽视了对农用地转为建设用地所带来的巨大增值收益做出利益补偿安排，应予以修改。