文/庞无忌

　　作为国际房地产投资咨询顾问“五大行”之一，高力国际中国区董事总经理邓懿君显得有些“另类”。她是“五大行”中国区为数不多的女性“一把手”，也是在抖音上有40多万粉丝的女总裁。

　　谈及过去十年在中国的经营发展，邓懿君坦言，令人印象最深的是中国变化的速度。这种高速的发展也会影响每个人的工作方式。

　　她笑称，为了跟上这种节奏，“007”是她的工作日常，每天都需要快速地作出决策。在与中新社国是直通车记者视频对话时，邓懿君还坐在车上，赶赴她的下一个项目。

　　在商业地产领域，邓懿君表示，观察中国经济有三个“窗口”：写字楼是第三产业的载体，从租户的种类、规模等可以看到一个经济体的成熟度；工业厂房和物流地产反映工业经济的基础和层级；购物中心、商铺逛逛则可以大致窥见一地的消费潜力。

　　通过观察这些窗口，邓懿君认为，今年中国经济主基调是以稳为主，“现在可能不是冒风险的时候”，不过从长远来看，中国经济走势乐观。综合供应链综合效率等因素，对外资来说，中国仍然是一个非常值得投资的地方。

　　随中国市场一同成长

　　邓懿君表示，高力国际进入中国市场已经30年了，其间，企业的主要业务随着中国市场的变化发展做过多次调整。高力国际刚刚进入中国时，是以服务外资企业来华投资为主的。那时候中国经济很大程度上还以出口加工型经济为主导，本地消费并不是主要力量。

　　直到2000年，第一波互联网企业开始初露头角，之后十年间，又陆续有一大批内资企业崛起。中国市场财富开始积累，本土消费潜力也逐渐释放，加之巨大的人口规模，这些都提供了新的机会，高力国际不单为海外企业服务了。

　　“现在我们80%是内资客户，20%是外资客户”，邓懿君说，特别是最近5年，高力国际做得最多的是辅助中国企业走上世界舞台。

　　在客户群体发生变化的同时，邓懿君表示，高力国际也跟着中国经济的方向引入更多的业务，从一开始单纯的办公楼租赁、厂房买卖，到如今包括医养、体育、影视等更多元化新赛道业务。

　　谈及过去十年在中国的经营发展，邓懿君坦言，令人印象最深的是中国变化的速度。高速发展的经济背后是一个个高速发展的企业。这对企业来说既意味着快速成长的机会，也要求管理者能够快速作出决策，企业也需要具备一定的敏锐度和柔韧性，才能跟上这样的速度。

　　观察中国经济的“三个窗口”

　　在她所从事的商业地产领域，邓懿君认为，观察中国经济有着独特的维度，她将之形容为三个“窗口”。

　　一是写字楼。邓懿君说，写字楼是第三产业的载体，服务业越是发达，办公楼的租户种类越多，规模越大。从这些情况可以看到一个经济体的成熟度。

　　二是工业厂房和物流地产。是小作坊还是规模工厂，物流中心是否发达，这些反映工业经济的基础和层级。

　　三是购物中心、商铺等。购物中心的人气高低、品牌种类、高峰时段等信息可以很好反映当地的消费潜力。

　　通过这三个窗口可以更好地观察中国经济。邓懿君表示，受到疫情反复等因素的影响，今年经济的压力大家都能感觉到。“现在可能不是冒风险的时候”，她说，今年还是以稳为主，做好手头的工作。不过从长远来看，中国经济走势乐观。

　　在今年4月份上海疫情反复时，高力国际曾做过一份市场信心调研。调研结果显示，受访者对未来三年中国的总体经济和市场走势更为乐观，71%的受访者对宏观市场的信心并没有受到负面影响。其中，外资企业对中国未来三年经济走势的预测普遍仍较乐观。

　　中国仍是非常值得投资的地方

　　在改革开放40多年后，中国的比较优势正在发生变化。对外资来说，中国市场是否仍具有吸引力？

　　“当然是的”，邓懿君说，外资是否来中国设厂、投资，首先看的是供应链的综合效率。我们现在有时候纠结于国内工资成本的上升——在一些其他国家招工确实便宜一些，但劳动力并不是供应链中的唯一成本。

　　“很多客户告诉我，中国由于整体供应链成熟、效率较高，即便考虑劳动力成本上升，其综合成本还是比其他国家低20%左右。”邓懿君说，比如生产汽车零部件、电气元器件等，配套厂非常多，而且中国基础设施发达，最短时间内就可以把所需要的部件、材料等运送过来。

　　加之中国不断改善的营商环境、包容的人文环境，全部因素权衡之下，中国还是一个非常值得投资的地方。有的企业会选择“中国+1”的战略，把“1”放在东南亚国家等用于平衡汇率和地缘政治风险，但综合来看，中国对外资的吸引力并不减。

　　从另一个角度来看，中国发展深度融入亚洲、融入世界，供应链也是相互交融的，当亚洲邻居们一同强大时，中国的供应链其实也会更强。

　　房地产市场正在发生重大变化

　　谈及未来的房地产市场，邓懿君认为，主要会分两部分，一个是人们熟悉的住房市场，其中，仍然会有一部分房产是以快买快卖为主，但与此同时，持有型住宅，包括租赁、保障性用房等，规模会越来越大。

　　另外在非住房市场，也就是承载经济的部分，包括办公楼、商场、酒店、文旅、医养等地产领域会日趋成熟，情绪化、拍脑门的投资会大大减少，如何经营好这个物业才是投资者关注的问题。在非住房领域，以往关注的重点都是价格，未来会从价格转向“人”，如何服务好人、留住人，才是关键。

　　对于各类资产的价格，邓懿君认为，北上广深核心地段的核心资产还是很受欢迎的，价格也很坚挺。近月来，全球经济出现衰退迹象，而中国相对于全球其他的市场来说，比较稳健。

　　从投资收益率来说，邓懿君认为，目前资本比较追捧的是医养地产、体育地产、影视地产等相对较新的板块，投资回报率会相对高一些。