中新网10月27日电 香港《大公报》27日刊文《中国楼市走进“死胡同”？》说，由于楼市的持续好转，去年还在资金困境中挣扎的中国地产商，现在似乎已经缓过气来。房地产调控政策再次面临两难。分析人士指，方向不变，但微调在所难免。

　　文章摘编如下：

　　由于楼市的持续好转，去年还在资金困境中挣扎的中国地产商，现在似乎已经缓过气来。摆脱资金之虞的地产企业，寻找新的土地储备已成当务之急，而近期不少开发商确实已开始了新一轮的跑马圈地。

　　分析人士表示，先上市圈钱、再高价拿地，在资本市场上获得支持，对这轮圈地运动起了非常重要的作用。但是，不受限制地囤积土地，发展到一定程度时，这个行业就会陷入危险的境地，还会危及国家金融与经济安全。

　　自9月份以来，“地王”频出再次成为引人注目的现象。9月10日，以总价70.06亿元拍下一块14.2108万平方米的上海土地，中海地产由此成为真正的全国“地王”。比起此前北京广渠路40亿元诞生的“地王”，时间刚刚过去不到三个月。

　　9月9日，克而瑞(中国)信息技术有限公司、中国房地产测评中心、上海易居房地产研究院，联合发布的“2009年三季度中国房地产企业销售排行榜”显示，今年三季度，各大房地产企业都加大了土地储备，土地储备前十名的房企，其土地储备之和已达3.05亿平方米。

　　据称，三季度房企的土地储备增加了很多，仅十强企业在新增土地储备方面的投资就达779亿。从拿地的溢价比例来看，第二季度时只有37%的土地溢价比例超过百分之百，到了第三季度，溢价比例超过百分之百的达到了57%。

　　与新“地王”形成强烈反差的是，许多老“地王”至今空置。这些空置“地王”意味着，大量土地因为人为因素尚未转化成对住宅建设市场的有效供应。

　　上海市规划和国土资源管理局8月底公布的有关数据表明，全市总共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”状态。其中相当一部分在开发商手中，涉及70多个房地产项目。相关负责人透露，开发商拿地后不开工，可能跟企业的经营状况有关，也不排除他们有“囤地”的目的。

　　中原地产研究中心近期发布的研究报告指出，40家知名地产商自2003年以来在土地公开市场上获取的270幅地块，除去在售和售完的土地，有57%的土地没有入市。其中，27%的土地还处于待开发状态，30%依然处于规划在建。

　　如今，老的闲置土地尚未完全开发利用，新的高价地又在源源不断地进入市场。针对这一怪象，有关部门日前已经发布“禁令”：在确保拉动内需项目和民生项目的情况下，要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。

　　今年以来，大型上市公司在融资圈地中优势凸显，这也刺激了那些未上市的房企加快上市进程。业内预计，四季度房企海外融资或达近千亿元人民币，远超2007年的历年最高水平。

　　据统计，近20家房企有未来在A股或H股上市的计划。融资再圈地，上市公司在资本市场的优势凸显。大型上市房企的扩张行为刺激了地产同行们，房企上市正在形成一股汹涌奔腾的潮流。

　　一直以来，房地产业都属于资金十分“饥渴”的行业，对融资有很高期待。中原地产一份研究报告显示，2008年国内排名前十位的地产企业，平均负债率高达65.7%，一般地产企业负债超过50%。

　　进入8月份，国内商品房施工面积和新开工面积环比上升10%和15%。在这一背景下，房地产企业对资金的需求膨胀。上市、融资圈钱、拿地、扩大规模，这条路线现在成了不少房企梦寐以求的成长模式。

　　今年5月份以来，北京、上海、深圳等地方“地王”再现，成交总价和单价都纷纷创下历史新高，这也进一步加剧房价的上涨。

　　国家统计局数据显示，9月份全国70个大中城市房价同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点。这已经是全国房价连续7个月上涨。

　　买地─圈钱─再买地，在资本市场疯狂的2007年，如此循环的资本运作模式让不少地产企业获益匪浅。如果大型上市房企没有在股市上圈到钱，即使地产销售形势再好，一时也无法调动大笔资金四处圈地。

　　2009年年底就要到了，去年年底出台的为期一年的稳定房地产市场的政策是否会调整，就成了市场关注的热点。

　　8月23日，国土资源部表示，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。

　　国土资源部9月1日发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，明确要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。

　　事实上，一线城市房价过高已经不容忽视，普通居民在住房方面的开支过大已经影响到了其它消费开支。

　　住房和城乡建设部副部长齐骥近日表示，住房部不支持高房价，希望各地能够有计划地、更多地提供用于中低价位、普通商品住房建设的用地，向自住需求的购房者提供更多他们能够支付得起的商品住房。

　　但鉴于房地产业作为“重要支柱产业”对经济的拉动作用，一些市场人士建议，近期不应调整房地产调控政策。

　　瑞银证券首席经济学家汪涛声称，今年的宏观经济增长主要是由政府投资拉动的，但如果没有房地产行业的投资复苏，“保八”目标也是非常难的。2010年基建和政府刺激对经济增长的贡献会大大减弱，在这种情况下，最重要的还是要靠房地产业持续复苏来支持内需。

　　因此，2010年是否就要对房地产市场进行紧缩性调控，依然要看2010年宏观经济的开局怎么样。

　　房地产调控政策再次面临两难。分析人士指出，房地产政策方向不变，但微调在所难免。如有新政，会在两个方面：收紧信贷和加强土地市场的监管。

　　有关专家表示，为了防止楼市泡沫，很可能会先出台一些约束信贷流向的政策，如规定房贷首付、利息率等，这样可以约束信贷过多流入楼市。(林华)