"刚需"梦难圆 华侨华人回沪置业遭遇"房事"烦恼

　　10月7日，沪房产“十二条”出台，停止第三套房贷款。虽然仍有人担心调控变“空调”，但也不乏叫好之声。

　　在一片喧闹中，记者却发现，如同以往每一次房地产政策的出台，在各方意见中，总是缺少回国购房的华侨华人的声音。多年来，他们在上海房价一路攀高的过程中，经历了哪些“房事”烦恼？大多用毕生积蓄回国购房的他们，是“第三套房”的“房市小三”主力吗？

　　记者走访了沪上多处著名的涉外社区和相关人士，试图勾勒出华侨华人在沪上购房的轨迹，以及这个房市中“沉默的少数”对上海房地产版图的影响。

　　房产新政：扰了回国置业梦

　　“林心如在翠湖天地的房子就是我们代理的，我们操作境外人士购房的经验是很丰富的。在上海买房子，不管你从什么国家、地区回来，是绿卡、枫叶卡、外国护照，或者台胞证，都是‘境外人士’。”地产经纪人刘亮礼貌地打断记者的提问，简洁地概括了一句。这也是他经手所有华侨华人、港澳台人士在上海购房时所遵循的原则。

　　2006年，建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》、《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》。根据这两个文件，个体的“境外人士”指的是：一、外国自然人；二、华侨，包括居住在境外持有中国护照无国内身份证明者；三、港、澳、台居民。

　　此后的地产政策中都沿用“境外人士”的概念，华侨华人、港澳台胞来沪购房，都依照相关规定进行。

　　根据目前的规定，在中国境内工作、学习时间超过一年的外籍人士，可以购买一套符合实际需要的自用、自住商品房。2006年以来，上海各区陆续停办了外籍人士购入第二套住房。港澳台人士或华侨，因生活需要，可在内地限购一定面积的自住商品房，原则上以一套为限。至于什么是“因生活需要”，目前的规定并不明确。

　　今年10月7日，沪房产“十二条”再次强调“严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。”

　　在具体办理过程中，境外人士不仅比内地买家多了身份公证、工作合同公证等环节，上海一些特殊地段的房屋和全幢新式里弄、花园洋房等还需要提交涉外安全部门审批，整个周期需15天左右。

　　如果需要贷款，可选择的在沪外资银行很少，并需要提交发薪交易的银行交易流水单、税单等多种资料，耗时耗力，很多华侨华人没有精力顾及。且内地的一些中介机构在操作上并不专业，很难令人放心。2009年，台湾明星林志颖出售在沪房产，大陆代理竟然粗心地把他的台胞证复印件遗忘在交易中心的柜台上，被网友上传至网上。

　　记者走访的多家中介都表示，如果还保留着内地身份证就好办了，“和内地公民买房的流程一样，省钱省力，如果是上海本地身份证，贷款审批也更容易。”没身份证就没法贷款，西班牙侨商郑玉忠就因此“被炒房”。去年年底，他看中了一处400多平米的商铺，想买下来用于回国再创业，因没有身份证没法贷款，只好退而求其次，一次性付清买了一个200平米的。“面积太小了，不好做什么，只好租出去，以后升值再卖掉。”

　　记者梳理后发现，历次房产新政对华侨华人都没有针对性的细则解释，而是笼统地把他们归入“境外人士”之列。这个粗线条的归类，忽视了华侨华人的特殊情况，给他们归国置业造成了不少麻烦。

　　华侨华人：沪上购房多“刚需”

　　“虽然一些实力雄厚的境外买家给公众造成了错觉，但毕竟没有温州炒房团那样‘扫盘’的。近几年回沪购房的华侨华人大部分以居住为主，也就是说，大部分华侨华人也是‘刚需’。”记者在多个境外人士集中的社区附近的高端房产中介口中，都听到这样一个说法。

　　一位资深地产分析师告诉记者：“境外人士在沪购房的高潮有两次。第一次是在上世纪90年代中期，上海商品房市场方兴未艾，但很快就遭遇亚洲金融危机，不少港澳台人士的房产都被套住了。第二次是2001年上海内外销房并轨之后，最初的几个月，每月的成交量都成倍增长。近几年趋势有所减缓，就我们在大沽路的一个门店来说，每年海外华侨华人购房的成交量大约在十几单，今年已经临近年底了，才成交了五六套。”

　　可以肯定的是，回沪购房的华侨华人总数和本地消费者相比，仅占极小的一部分，并且以自住为主。海归购房并非房市“小三”的主力军，而且随着近几年上海房价的飞升，以前颇有“防着外人来买便宜货”的房地产政策正逐渐失去意义。对相当多的海外华侨华人来说，他们在上海买房已经捉襟见肘，更无力负担第三套房甚至第二套房。

　　本报（《上海侨报》）读者陶老先生，退休后从比利时回沪定居。他告诉记者：“我是拿出了全部退休金回国养老的，但去年中风后腿脚很不方便，想换一处更方便的房子。我在国内没有医保，海外的退休金既要支付医疗费用又要日常花销，上海的房子又这么贵，我还真负担不起。” 在美国从事了近二十年房地产中介业务的王志任告诉记者：“大部分回沪购房的华侨华人是回来养老的，年纪太大已经无法贷款，几百万的房款一下付清不是件容易事。年轻的海归们，正在人生的财富积累期，也无法拿出更多资金去购买多余的房产。”

　　面对上海的房价，很多事业有成的华侨华人也觉得高处不胜寒。在日本神户留学、工作多年的张小姐在上海工作3年后，她觉得“上海什么都好，就是房子太贵。神户市中心一幢一百多平方的独立别墅，精装修，售价也不过300来万人民币。”

　　上世纪80年代出国留学后定居加拿大的华商孙建华回沪探亲，上海房价之高让她感叹，但更让她担忧是高房价对年轻人的压抑。“我听到好几个大学毕业生开玩笑说这辈子要想买上房子，只能靠买彩票中奖啦。我在加拿大的贸易公司，仓库管理员和保洁的阿姨也是上海移民，这对夫妻工作几年后都可以贷款买得起房子。而上海的年轻人竟然期待靠彩票中奖来解脱高房价的压力，他们哪还有精力去创造新事物，尝试新道路？”

　　在美国从事了近二十年地产中介业务的华侨王志任对比中美的房地产情况后认为：“从上海高端物业的租售比看，其投资盈利空间已经不大，因为房价太高，而房租的涨幅远远跟不上。很多华侨华人每年只是回来探亲一两次，即使住五星级酒店也比买房划算些。”

　　种种迹象表明，随着上海房价的飞速上涨，相当一部分华侨华人的购房预算也落在“平均房价”的水平线下了，近年来被愈涨愈高的房价“淹没”了购房梦的，也有失落的华侨华人，一同暗淡下来的还有他们心中的归国梦。

　　年轻海归：租房比购房更轻松

　　回顾上海商品房市场从兴起到繁荣的几十年间，那些沐浴了欧风美雨的归国华侨华人走出机场后都住到了上海的哪里？这是一条隐秘的演变中的轨迹。30年来，从虹桥机场一家独大时催生的虹桥国际社区，到浦东国际机场崛起后的小陆家嘴地区、世纪公园以及新天地地区，四点连成一幅华侨华人的沪上居住地图。这四个点不断扩大的过程，也是上海高端房产版图变化的过程。

　　王志任还记得自己上世纪90年代购买位于市中心区域鲁班路房产时的经历。“我付定金后，售楼处的人很骄傲地向每一个咨询者介绍，华侨都买我们的房子。”

　　金光植还记得1997年自己到上海来的第一份工作，日语专业的他因为是朝鲜族，凭借朝、日双语的优势在虹桥一个高端楼盘做物业经理。“最初的一批业主很多都有留日经历，小区里的日本特色食品超市生意一直非常好。后来有日本大公司派遣员工来上海工作，外服公司都愿意介绍我们的房子。日本人在小区里，无论是邻居还是物业，都能用日语交流，生活和社交习惯也和日本差不多，他们很喜欢。”金光植告诉记者：“虹桥一带早期的高端社区，海归业主是最好的活广告。”

　　海归们的示范效应，塑造了上海改革开放后最初的国际居住社区，使得上海的高档社区从传统的静安寺、新华路、内徐汇的衡山路一带的几处星星之火变成覆盖浦西、浦东的燎原之势。现在，我们已经无法再画出华侨华人居住集中地的地图了，因为各种高品质物业遍布上海各区，海归们可以在任意一个区域找到环境优美、管理良好的社区。

　　三十年来，华侨华人参与改写了上海高档房地产版图。他们最早筑巢上海传统的高尚地段，重新示范老克勒的优雅生活，成为海派传统精致生活的代言人；他们最早购买设计前卫、物业管理现代化的新式物业，为这些地块第一次打上“高端”的标签，成为某一社区生活方式的活广告，吸引了此后的新贵。

　　如今，华侨华人的买房选择也被上海的高房价修改着。对于一些有实力的买家，当下的趋势是“买在新天地，租在南京路”。“但买的少，租的越来越多。理由很简单，新天地的文化氛围更受境外人士欢迎，值得长期持有，但动辄千万以上的公寓不是一般海归会考虑的。而租金相对便宜的南京路附近，生活也很方便，因此更受欢迎。”一位业内人士告诉记者，“在新一代年轻海归中，买房的观念正逐渐淡化，他们觉得租房比买房更轻松，可以腾出精力、财力去做自己喜欢的事。”(陈丽伟)