2010年房地产行业处于严厉调控之中，发展前景不具确定性；汽车行业的快速发展将延续，预计今年汽车销量将达到1500万辆，同比增长11.1%；新能源产业将成为经济发展的生力军，发展前景广阔；有色金属行业景气度将进一步得到改善，市场价格将稳步上升。

　　房地产市场在调控中寻求增长空间

　　2010年，国内房地产开发投资增速将超过20%；受各种因素影响，房价波动加大的可能性较大。为此，建议政府应出台稳健的调控政策，促进房地产市场的平稳、健康发展。

　　2010年房价波动将可能加大

　　其一，房地产开发投资增速将超过20%。2009年房地产投资增速明显低于历史平均水平，但受销售回暖和政策支持等正面因素拉动，2010年房地产开发投资将有较大幅度增长，房屋新开工面积负增长情况将有明显改善。首先，房价上涨和销售回升是推动开发投资增加的主要动因。其次，房地产开发企业资金状况的好转为投资恢复奠定了较好的基础。第三，开发企业资本金比例的下调将降低行业融资门槛，增强开发商的投资能力，促进房地产投资增速回升。第四，有限的库存将鼓励开发商加快投资。第五，十大产业振兴规划的出台将对相关产业的投资起到刺激作用，必将带动工业用房的投资增长，再加上政府对保障性住房的建设力度不断扩大，预计明年房地产开发投资将有较大幅度增长，增速有望超过20%。

　　其二，房价波动的可能性较大。当前，我国房地产销售暴增、房价大幅反弹是货币流动性过多、通胀预期明显、政府救市政策的刺激以及2008年被抑制的需求集中释放等多种因素共同作用的结果。随着二手房交易营业税减免期限提高及收紧二套房贷款政策，投资和投机性需求将受到抑制。因此，目前房地产市场量价齐升的热销局面难以长久维持，在房价大涨的同时，市场风险也在不断积累，如果房价反弹幅度超出购房者的心理预期，楼市将进入新一轮调整，市场波动和房价反复的可能性在加大。

　　房地产市场存在四大问题

　　第一，房价高涨超出经济基本面的支撑，市场持续回升面临考验。在消费需求提振无力情况下，房价逆势上扬将严重挤压居民在汽车、家电等其他方面的消费，抑制实体经济的复苏，导致经济增长的终端引擎难以启动。因此，唯有房价理性回归，才能让“保增长”的政策真正惠及民生，才能发挥房地产对经济增长的拉动作用。

　　第二，流动性过剩下的楼市繁荣恐难持久，市场波动的可能性加大。在通胀预期的压力下，大量资金进入房地产市场寻求保值增值，流动性过剩必然导致资产价格的上涨。从而导致住房价格上涨。随着各地相继收紧二套房贷款政策，信贷收缩的信号正逐渐影响房地产市场的预期，市场波动和房价反复的可能性在加大。

　　第三，先行指标持续负增长，市场后续供应量不足。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积和开发面积决定房地产市场的长期供给量，而这两个指标自去年9月份以来持续负增长。长期来看，这种状况将对未来房地产供给产生不利影响，不利于房地产市场的稳定发展。

　　第四，保障性住房供给不足，退出机制不完善。加大保障性住房建设，提高廉租房的实物配租比例是国家扩内需、保增长的主要措施之一，但在运行中仍存在住房保障制度尚未制度化、法律化等问题。

　　房地产调控的工作重点和政策建议

　　目前房地产市场仍处于回升的关键阶段，政府应出台稳健的政策指导，着重建立房地产业持续健康发展的长效机制，保证房地产市场的平稳运行。

　　一是适度控制房地产信贷规模，在贷款政策上有保有压。对居民自住性购房需求要继续采取鼓励和支持的态度。与此同时，为了防止过度投机炒作造成房地产繁荣假象，有必要采取措施抑制投资和投机性需求的增加。

　　二是引导开发商加快房地产开发投资，扩大有效供给。为了改善房地产长期供给偏紧的状况，稳定房价，建议采取措施，加大房地产有效供应。一是加大土地的供应力度，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构。二是充分发挥房地产领域国有企业的示范作用。

　　三是择机开征物业税，稳定房价。为了尽可能减低普通消费者的居住支出，可以考虑借鉴国外的经验，对居民的第一套自住房免征物业税或实行极低的税率，对拥有二套以上住房的所有者征收超额累进的物业税。

　　此外，还要采取措施完善住房保障体系，推动住房保障从“转头补贴”向“人头补贴”转变；加快融资模式多元化步伐，弱化房地产对银行贷款的依赖度；加强信息体系建设，引导房地产理性开发和消费；建立科学的住房消费模式，提倡“租、购并举”等。