昆明螺蛳湾拆迁风波:政府强势推进使利益博弈复杂(2)

　　一万商户与26个业主的博弈

　　在螺蛳湾，总数超过一万的店铺的产权分属26家公司所有，绝大部分商户靠租公司的门面做生意。人们习惯于把这些拥有出租房子的老板叫“业主”。近20年的发展中，商户和业主都曾是螺蛳湾的开拓者。

　　余成和朱林敏，一个是商户，一个是业主。前者是螺蛳湾的第早的个体户之一，后者则是螺蛳湾最大的业主、云南新瑞安投资控股有限公司董事长。

　　在接受《中国新闻周刊》采访时，朱林敏说，1990年，螺蛳湾市场建立第二年，他就从浙江来到昆明做生意。“当时还不到二十岁，揣着从老家带来的3000元人民币，梦想能在这个陌生的都市有一块立足之地。”朱林敏说，来昆明的第二天，他在螺蛳湾市场租下一个摊位，摆放从老家带来的日用百货，开始了经商生涯。

　　当时，螺蛳湾只是一条露天的马路市场，一个摊位只一平方左右，俗称“一米摊”。朱林敏的摊位在市场的角落里，卖了几个月小百货后，头脑聪明的他开始转做化妆品，摊位太小，朱林敏就把租的卧室腾出来当“陈列室”，一般的顾客过来，在摊上看看样品就直接到“陈列室”谈生意。

　　1993年，年轻的朱林敏赚到了人生中第一个一百万，成了螺蛳湾的“化妆品大王”。

　　尝到个体户甜头之后，朱林敏开始投资商铺，“市场旁边有一个劳动服务公司，有好多店面，养了70多个人，但因为租金贵，经营不下去。我就去找他们谈，让他们把店面给我，我付职工的工资。”朱林敏说。

　　后来，朱林敏说服了这家企业的负责人，承包了整幢办公楼，简单装修之后，朱林敏将这些铺面转租给其他商户，从中赚取租金差价。

　　商户赚到了钱，市面自然也就越来越红火。到了1995年年底，螺蛳湾商品市场比初建的时候扩大了五倍多，个体经营户近6000千户，在里面做生意的人达到了1.3万人。据资料记载：当时每天上市的商品价值超过了800万元人民币，每天的交易额超过200万元。

　　1997年，朱林敏组建房地产开发公司，开始并购螺蛳湾的商场，至2009年，朱林敏已成为拥有4000多间商铺的商业区内最大的“业主”。

　　与朱林敏的发家不同，同样由浙入滇的余成身上有着更多普通螺蛳湾商户的影子。早在1983年，29岁的余成就从义乌来到昆明“淘金”。

　　“最早在青年路一个市场批发服装，后来因为拆迁搬到了螺蛳湾，”余成说，作为第一代商人，他们的创业格外艰辛。

　　起初几年，余成几乎每月都要去福建等地进货，当年从昆明到厦门没有直达火车，途中需经江西中转，一个单趟就要三四天。有时回来时还要随货车押运，由于路途遥远，路上经常遇到劫匪，有一次，余成的一个同伴押货回昆明途中，被劫匪用棍子打成脑震荡，醒来时整车货物都被洗劫一空。

　　起初，商铺的租金很低，很多业主即使有铺面出租，也往往兼做生意，房东经常会和租户一起去外出打货、甚至互相帮忙带货。

　　直到1993年，螺蛳湾成立第四交易区，原先的铁皮柜改成了一两层的铺子，商户的经营也由小百货、服装等发展到鞋类、家用电器 、化妆品、建材、钟表等十几个门类，余成等早期创业的商户们才由最初一年收入几万块钱，发展到几十万元。

　　随着商户越来越多，朱林敏这样的有钱业主开始组建公司开发市场，经过几轮股权转让，朱林敏等26家业主最终掌握了螺蛳湾及附近的云纺片区90%以上的商铺产权，而螺蛳湾市场也从最早几十个摊位发展到1万多个，从业人员达10万人，交易额超百亿元。

　　在巨大在商业利益之前，业主和商户的利益开始失衡。

　　正当商户们为未来踌躇满志的时候，一场不可预期的变故悄然而至。

　　2009年2月17日，西山区政府召开了《螺蛳湾商业片区商业业态升级改造暨螺蛳湾中央商务区(二级CBD)建设》新闻发布会，昆明市政府公布了螺蛳湾商业区内原有批零兼营、低端销售和仓储业态必须全部搬迁转移到三环以外，不再回迁，原地建设中央商务区的规划。

　　与之相对应，2008年9月，只有一个竞拍人的拍卖会上，昆明市政府从浙江引资而来的云南中豪置业有限责任公司以79967.536万元的价格“竞得”了昆明市宏仁片区面积为860亩的7块土地。当月，总投资320亿的新螺蛳湾国际商贸城项目在宏仁片区正式启动。

　　消息一出，商户哗然。

　　由于原螺蛳湾市场的不断壮大、升值，商铺转让费也不断上涨。“如果拆迁，2003年螺蛳湾12平米的空铺转让费是30万元，到2008年8月，螺蛳湾转让的一间5.9平方米的空铺，转让费就高达65万元。”余成说。

　　数名转租的商户在接受《中国新闻周刊》采访时称，他们都明白摊位、商铺转让费在法律上是不受保护的，但在当地已经形成一种“潜规则”。一旦拆迁，业主能退的只有租金。少则几万多则几十万的转让费就打了水漂。

　　“拆迁之后，螺蛳湾片区的商业价值将超过千亿。”昆明市一位地产人士向《中国新闻周刊》透露，2005年，云南省社科院发展研究部《中国昆明螺蛳湾发展可行报告》课题组经过半年的调研论证，为螺蛳湾评估出的“身价”——昆明“螺蛳湾”品牌价值755亿。

　　在接受《中国新闻周刊》采访时，西山区商务局局长保文胜坦称，螺蛳湾改造的升值空间巨大，“拆迁及土地评估大慨是100个亿，加上后期建设，总投资大约200个亿，将来的产值将会翻番，达到400亿”。

　　而上述地产人士称，原螺蛳湾市场地处昆明城一环与二环之间，2003年该地块的基准价大约在350万元一亩，而至今年该地块的参考评估价已达到350万至430万元每亩，“螺蛳湾的地块大约800亩，仅土地净增值一项就达3亿左右。加上产值及潜在的品牌价值，该地块的综合价值将超过1000亿。”

　　事实上，早在2003年，日渐强大的业主们便开始谋求拆迁升值。在接受《中国新闻周刊》采访时，朱林敏坦率地说，“我有一个梦想，就是要把整个螺蛳湾统一起来，只有一个业主。”为了实现这一梦想，朱林敏甚至花数百万请人做过几次规划。

　　昆明市市协调小组办公室主任、市商务局党组书记王光中透露，当年朱林敏等20多个业主单位曾自发做过一个规划，但由于种种原因没有获批，主要是考虑到拆迁之后，上万个商户的“下家”没有着落。

　　在王光中看来，正是2008年昆明新螺蛳湾国际商贸城项目的开工，给了政府一个承接商户的平台，政府这才决心拆迁。

　　规划最终没有通过，但朱林敏显然成功在握。11月底，昆明市政府已授权朱林敏于2005年组建的云南新瑞安投资控股有限公司(简称新瑞安)作为发起人，整合一个更大的“螺蛳湾投资发展股份有限公司”(简称螺蛳湾投资公司)，对拆迁后即将在原址兴建的“中央商务区”进行先期投资。“前期准备已做好，11月30日市场关闭之后，拆迁工作将全面展开。”朱林敏说。

　　据《中国新闻周刊》了解，新成立的螺蛳湾投资公司注册资金一个亿，不仅包括数家有上市公司背景的公司，还包括当前螺蛳湾片区的大部分业主。