四季度房市价跌量增是大概率 调控压力仍存

　　从成交面积看，8月份20个城市环比增22%，一线城市环比增幅大于二线城市；同比降27%，降幅缩小，二线城市降幅小于一线城市。一线城市环比增36%，同比降43%；二线城市环比增19%，同比降22%。一线城市中，深、杭、沪、京环比增84%、53%、31%和25%，穗暂缺数据；二线城市中，厦门、南京、苏州、无锡、南昌、福州环比增5成以上，仅长沙、重庆环比降36%和1%。

　　从房价看，8月份有成交价格的16个城市，10个城市房价环比上涨，6个城市房价环比下跌，其中涨幅超过5%的有长沙、深圳、大连、北京、沈阳，房价下跌的城市东莞、武汉、厦门、无锡、天津和南昌。1-8月份整体看，2009年房价涨幅小的大连、西安、沈阳房价涨幅超过24%，而房价涨幅过快的苏州持续大幅上涨22%；深圳跌幅最大12%，东莞和重庆也出现小幅下跌。房价涨幅过快的北京、杭州、上海经过几个月的调整累计涨幅大幅回落，如北京从1-4月22%的涨幅缩小至8%。我们发现，近期市场发展的新特点是，热点城市房价得到控制，部分非热点城市成为热点城市，调控压力依存。

　　8月大部分城市房价上涨的原因包括：“金九银十”销售旺季临近，被压抑几个月的刚需爆发；供应高峰尚未到来，新推盘蓄客时间长；一线城市市区土地供应近年持续下降市区新盘供应严重不足；大连等城市2009年涨幅相对小，受调控影响小，相对的价格洼地成为投资新区域；各地没有严格执行调控政策。

　　9月份不排除政府继续加强调控。过去一年全国住宅新开工12亿平米，预计将在2010年9-11月和2011年2月形成两个供应高峰。此前绝大部分开发商销售业绩不理想，年底前还要支付大量土地款、工程款和银行贷款。

　　我们维持四季度楼市“价跌量增”是大概率事件的判断，若调控加深、房价出现明显下跌即是“买入”的好时机。首推：万科，并看好四季度销售增长迅速的招商、保利、环球、滨江、世茂、首开等以及价值明显低估的亿城和泛海等公司。　　□中投证券 李少明