华创证券：房产量价走势可能二次回调

　　国家统计局公布1～8月全国房地产市场运行情况，我们注意到房地产投资仍然处于高位。从全国数据看，房地产完成投资同比增长36.7%，虽然较上月轻微回落0.5个百分点，但同比增速仍然处于历史高位。

　　房地产投资占城镇固定资产投资的比重为20.1%，与2008、2009年相比，仍处于较高水平。这意味着房地产投资对经济增长的拉动作用仍较为突出。

　　行业供求基本面将逐步好转，但地价仍是影响房价走势的重要因素。当前竣工销售比为0.61，施工销售比为6.4。历史经验表明，施工销售比在3.5～4之间，显示市场供求基本平衡，超过4则预示市场未来供给将大于需求。 因此，6.4的施工销售比指标意味着行业供求关系将逐步向供大于求的方向转变。

　　新开工面积为10.48亿平方米，同比增速为66.1%，而同期销售同增速仅为6.7%。预计未来几个月供给将呈逐步放大趋势。

　　全国103个城市住宅用地平均楼面地价环比上升15%，同比上升20%，虽然低于新政前的水平，但地价的局部反弹在一定程度上加大调控的难度。未来地价水平对于房价走势仍具有决定性影响。

　　量价整体企稳，但局部核心城市出现“从调整低谷回暖”格局。量价环比略微上升，整体企稳：8月商品房平均售价为5130元，较上月提高135元；虽然量价环比均有所上升，但仍低于调控前的水平。

　　“金九银十”的到来使得开发商大量推出远郊低价房源，因此全国主要城市成交量在8月份出现明显回暖，局部核心城市出现“量价齐涨”和“价跌量升”格局。

　　量价“从低谷回暖”格局及土地供应的收紧有可能引发本轮调控的“再强化”，从而使量价关系走向“二次回调”。

　　投资建议：地产调控“再强化”预期下，行业量价走势有可能呈现“二次回调”，在此之前，应谨慎看待地产股。