望眼欲穿 地产股盼来修复性行情

　　●全球流动性可能再度泛滥。今年下半年以来，全球经济复苏的动力开始减弱，全球经济二次探底的风险有所加大，为此，美日等发达经济体推出新一轮经济刺激计划，并将市场利率持续保持在零利率附近。这可能会引发美元和日元的套利行为，从而致使流动性在全球范围内再次泛滥。因此，在人民币升值预期，以及美元等主要货币贬值预期所引发的保值增值需求的背景之下，将引发热钱进入我国，将对我国楼市和股市产生正面催化作用。

　　●目前，大盘风格有转换迹象。投资者资产配置的切换，对于仓位处于历史低位的地产股而言，总体上是有利的。6月底，基金公司地产股市值占股票投资市值的比重为3.3%，为近4年来新低。而8月和9月基金公司的地产股仓位依旧处于比较低的位置。

　　我们认为，政策靴子已经暂时落地，地产股投资机会到来。

　　限购令并无可虑

　　9月29日晚，国务院办公厅发布“国家有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨”的政策新闻稿。同日，财政部、国税总局和住建部联合发布“关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知”的配套文件。

　　9月30日、10月1号、7号、9号和11号，厦门、深圳、上海、宁波和杭州相继出台限制购房的措施。

　　对比4月份出台的“国十条”，我们认为此次新政基本沿袭了国十条的思路，只能说是对国十条的重申和从严。我们判断，这些政策短期对楼市有降温作用，但是整体力度远不如“国十条”出台的时候大。换句话说，10月的楼市比5月份还是好很多，成交量的底部平台应该是上升的。对于开发商而言，经历了8月楼市全面回暖以及9月销售的火爆，远没有2008年资金链那么紧张的房地产上市公司的财务状况更是得到明显优化。由于季报尚未披露，我们无法列出房地产上市公司最新财务数据，但是我们可以通过万科、保利地产和金地集团公布的销售数据以窥全局：仅8月份，万科销售超过百亿，刷新行业新记录，保利销售也创下历史新高，金地销售为历史次高。因此，面对限购令等政策，开发商也会更加从容。

　　从4月“史上最严厉”调控政策的效果来看，该政策并未能使房价过高城市的房价有实质性的下降，而且成交量也在触底之后迅速恢复。显然实际效果是低于普遍预期的。而此次“部分城市的限购令”主要是对“国十条”的重申和从严，尽管对短期成交量会有一定影响，但要达到实质性调控效果有很大难度。我们认为，全球流动性的充裕、通货膨胀下资产配置的需要，以及相对于庞大的刚性需求有效供给的相对不足等因素是造成目前房地产困局的关键因素。但是这些关键因素要么牵一发动而全身，要么属于结构性问题，短期难有根本性改变。

　　基本面持续向好

　　从数据来看，行业基本面仍然向好。

　　首先，我们回顾4月新政以来楼市的表现。5月深幅下挫，6月逐步企稳；7月回升，8月全面回暖。

　　4月17日国务院出台“国十条”，这被称为“史上最严厉”调控新政的效果可谓立竿见影，楼市成交量立即出现深幅下挫。根据我们监测的15个大城市楼市成交数据，5月整体成交量环比下降43.8%，其中6个房价一线城市整体环比降幅达51.2%，比9个房价二线城市整体跌幅要超出11%。6月，成交量依旧下滑，但环比下滑幅度已经大幅缩小至6.1%。而且，从6个房价一线城市的数据来看，成交量环比小幅上涨5.9%，已经出现回升迹象。这说明经历5月成交量深幅探底后，一线城市成交量跌无可跌。这些回升迹象也为7月、8月大城市成交量逐步回升埋下伏笔。

　　因此，我们预计在限购等政策冲击下，买家将重新观望。但是，潜在的刚性需求仍然强劲。在一定的时间之后，还是会重新入市的。因此，楼市未来将在动态中均衡。成交量会有一定幅度的波动，但总体走势温和。

　　目前，全球流动性充裕。今年下半年以来，全球经济复苏的动力开始减弱，全球经济二次探底的风险有所加大，为此，美日等发达经济体推出新一轮经济刺激计划，并将市场利率持续保持在零利率附近。这可能会引发美元和日元的套利行为，从而致使流动性在全球范围内再次泛滥。股票和房子作为大类资产，是首选的配置品种，因此，上涨动力十足。但是，由于政策一直在采取行政措施压制房地产，所以中国的住宅市场的涨幅可能不会很大，但要大幅下跌，难度更大。预计房价可能在正负10%附近小幅波动。

　　估值处于历史较低

　　我们认为楼市未来将在动态中均衡，因此我们的结论建立在房价持平、成交温和的假设下，地产股的投资逻辑和估值准绳是：13倍PE(2011)和NAV附近。目前地产股2011年PE约10倍，NAV普遍较市值折让20%以上，已具备非常好的安全边际，具备增持空间。建议重点关注万科A、保利地产、苏宁环球、荣盛发展、华发股份等。 （广发证券 赵 强 沈爱卿 徐军平）