地产投资不减 通胀压力持续

　　10月的整体数据进一步明晰了经济底部企稳、通胀压力抬头的预期。分析人士认为，鉴于欧美发达国家继续实施定量宽松、国内宏观调控收紧的基调有可能强化，未来经济增速有可能保持平稳，而由流动性助推的资产价格上涨在一段时期内还将侵蚀经济向好的基础，宏观调控面临着新的难题。

　　地产投资和销售的继续强劲无疑是当前经济热度的最好体现。10月当月地产投资增速达到37%，比9月提升了2个百分点，销售累计同比达到9.1%，比9月提升了0.9个百分点。9月底出台的新一轮政策并未立即对地产成交投资形成直接打击，反而通胀预期和政策走平的利好刺激了新开工和市场成交。政策的作用需要一定的传导期和累积效应，回顾今年4月份调控政策的出台以及07年9月份地产调控的系列措施，我们可以发现，投资、土地购置面积、新开工面积等指标的累计增长都是在不断反复中开始缓慢回落的，尤其是上一轮调控，伴随着经济的下行，地产投资的明显回落纠结了9个月之久。然而需要明晰的是，本次调控无论从经济面临的内外形势看，还是地产公司的财务状况都有很大的区别，这就决定了在棘轮效应下，地产投资短期出现明显回落的概率较小，即使销售在各种行政、货币手段作用下出现了暂时性的下跌，地产公司也有可能为下一步的补库存而加大投资。因此，在地产投资依然保持平稳的假设下，经济形势向好有坚实的内在动力。

　　目前地产调控的关键在房价，只要房价没有出现大幅趋势向下的走势，与之相关的行业就依然能够得益于地产平稳的拉动。但是从目前经济面临的环境看，房价保持平稳难度较大。如果通胀持续化,则房价难免打破目前盘整的格局,再度向上；而如果调控得力，楼市的平稳回落也需要较长的时间才能显现。

　　对于目前的政策而言，首先，需要关注近期各类商品价格的普涨。过往巨量资金的投放对资产价格的影响已经开始显现，即使有货币政策的对冲，在存量资金的影响下，也很难走出此消彼长的困境。如果资源品、农产品价格出现持续上涨，这将进一步助推CPI、PPI的走高，更紧的政策措施将缩短地产面临的中性空间；而如果再加息，无论对公司的财务负担还是个人的还贷成本边际效应将更大。

　　第二，需要明确的是销售面积的变化可能是暂时性的，而这对地产价格很难产生趋势性的影响。从4月份调控的初衷看，政府并非全面压制需求，而是有效的鉴别需求。经过6个多月的消化，市场普遍认为，对投机的打击是有效的，然而不能忽视正常需求的作用。10月份销售并未出现明显下滑，并且从4月调控以来，月均销售面积为8152万平米，仅比09年全年的平均水平下跌近10%。从07年-08年的经验看，销售整体出现了20%的跌幅，并且持续了9个月，房价才开始出现趋势性向下。因此，单单几个月的销售反复尚不会对价格造成根本性影响。

　　第三，从外部看，欧美国家的经济情况决定了目前的调控力度和难度不断加大，对政策的组合和效力的考验也不断加大。一方面，美国定量宽松的实施、欧洲经济仍未走出泥潭，国际市场将在长期内保持低利率水平；另一方面，目前的通胀压力有可能持续化，这就决定了货币政策价格手段的空间非常有限，既要应对热钱的冲击，也要应对内生的通胀问题。因此，预期化管理和数量对冲的手段在今后可能进一步强化，投资环境是否能持续将依赖于这些手段作用的效果。□中证证券研究中心 张泰欣