重组再融资受阻 上市公司剥离地产业务忙

　　进入12月份，有多家上市公司公告剥离房地产业务。分析人士指出，“项庄舞剑，意在沛公”，这些公司力争在年底完成剥离地产业务或出让土地，主要是为了避免监管部门对房地产调控政策，从而力保公司的再融资或者重组能够顺利进行。

　　“涉房”公司无奈“割腕”

　　金路集团(000510)12月1日公告，公司决定以3亿元出售持有的绵阳小岛建设开发有限公司98.26%股权。11月28日，金路集团与成都世龙实业有限公司签订了《股权转让协议书》，金路集团拟将持有的小岛建设98.26%的股权转让给世龙实业。金路集团称，交易完成后，公司将收回现金近4.7亿元，可实现转让收益约6800万元，将对公司2010年度收益产生积极影响。

　　12月2日，獐子岛(002069)公告，公司临时股东大会通过了向长海县獐子岛投资发展中心转让耕海地产100%股权的议案。而此前，丰华股份(600615)11月30日公告，公司股东大会通过了向上海沿海绿色家园置业有限公司以8850万元(含债权)的价格转让持有的北京联海房地产开发有限公司50%的股权。禾嘉股份(600093)公告，子公司禾嘉种业将拥有的位于成都市兴禅寺共3093.35平方米的土地使用权以7012.22万元的价格出售给禾嘉地产。

　　分析人士指出，上市公司频繁转让房地产业务或土地的主要目的并不是为了实现收益，而是退出房地产业务。

　　金路集团今年前三季度净利润为3162万元，而小岛建设今年前7个月的净利润就达到2559万元，可谓金路集团最主要的利润来源。金路集团2009年度的净利润只有746万元，为何要将这头利润奶牛出售呢？要知道，小岛建设目前共开发的房屋总面积为45.88万平方米，公司在小岛规划区内还有取得土地使用权证的可开发用地145.32亩。

　　相比于金路集团对转让意图的遮遮掩掩，丰华股份和獐子岛出售地产业务的目的更为明确。丰华股份称，公司转让北京联海房地产开发有限公司的50%股权，一方面可收回投资成本，另一方面公司不再从事土地一级开发。獐子岛则表示，按照国家宏观经济调控的战略要求，为更加有效地配置公司资源，现通过转让持有的耕海地产100%股权，收回已投入的资金。在履行必要程序后，公司退出房地产行业。

　　意在重组再融资

　　分析人士指出，上市公司频繁剥离地产业务的意图其实在让公司的再融资或者重组能够成行。

　　獐子岛2009年12月18日公布了定向增发预案，公司拟2800万股募集资金8亿元。募资将用于新增年滚动25万亩虾夷扇贝底播增值项目和獐子岛贝类加工中心项目。但眼看本次定向增发马上到期(2010年12月18日)，公司仍未公告此次增发获得监管部门的批准。

　　证监会副主席庄心一11月25日表示，今年以来，没有一家房地产开发企业的重组申请获得通过。

　　知情人士透露，4月份出台楼市调控“国十条”后，监管部门暂停了“涉房”上市公司再融资和重组。“国十条”提出：“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”

　　为了能够让再融资或重组成行，“涉房”上市公司不得不“壮士割腕”，剥离地产业务。

　　肥水不流外人田

　　值得注意的是，这些剥离地产业务的交易绝大多数都是关联交易，颇有“肥水不流外人田”之意。

　　丰华股份的交易方沿海置业公司的实际控制人为沿海绿色家园有限公司，丰华股份第一大股东沿海地产投资(中国)有限公司的实际控制人也是沿海绿色家园有限公司，本次交易构成关联交易。禾嘉股份的交易方禾嘉地产的法定代表人是公司的控股股东四川禾嘉实业(集团)有限公司的副董事长，故本次交易构成关联交易。而獐子岛则直接向控股股东转让地产公司股权。

　　因此，交易中房地产项目的溢价都不高。獐子岛本次股权转让价格为12384.51万元，增值率20.65%。禾嘉股份甚至是折价出让地块。公司子公司禾嘉种业以7012.22万元的价格出售3093.35平方米的土地使用权。2008年11月20日，禾嘉种业与禾嘉地产正是就本地块作价7287.86万元进行了资产置换。(李少林)