小区放开停车费 投资车位值不值

　　小区停车费即将放开，停车位价格会不会紧跟着“暴涨”？这成为很多车主关心的问题。记者调查发现，小区业主自有停车位早已暗中放开，在此情况下去年停车位价格也跟着提前上涨，但由于市场还在消化之中，暂时呈现“有价无市”的局面。统计数据显示，去年广州二手车位价格上涨9%，成交却下降了18%。此外，受相关政策影响，已经缴交了土地出让金的一手车位的竞争力今后或会得到不小的提升。

　　探市

　　车位太贵

　　成交受限

　　买家不多

　　“实际上虽然广州去年出台了多个关于车位的新规，但是在车位市场显现出来的反应其实非常一般。”满堂红研究部高级经理周峰昨日分析，由于车位交易与住宅交易大多数时候都存在捆绑关系，在二手房交易低迷的情况下，车位的转手交易其实也未如理想。即使是中心城区的车位，也远没有想象中成交畅旺。

　　每月仅百多个车位成交

　　据广州市国土房管局的数据，去年1~11月广州合共成交的二手车位为2142个，相较前年同期下降了18%；而全市的二手车位均价为11963元/平方米，较前年同期的10888元/平方米上涨了9.1%。 在上述成交的车位之中，中心六区的车位成交也不过为1237个，占比不到六成，平均到每个月也仅有100多个车位成交。

　　“实际上每个车位的造价并不高，如果算下来最多4000~5000元/平方米的成本，而市中心区的车位动辄40万元一个，如果从一手车位的角度考虑，无论怎么卖，开发商都肯定有钱赚。”周峰分析，广州市国土房管局去年底就车位新规征求社会意见，其中拟规定“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要，应预留规划用于停放汽车的车位、车库数量的20%比例的车位用于出租”。不过即使这条规定得以执行，对市场的影响也不会太大。反而是目前尚未明确暂缓征收土地出让金的车位，日后一旦真的明确需要征收，则可能会造成像当年房改房补缴地价才能上市的规定类似的冲击，而已经缴交了土地出让金的一手和二手车位的竞争力都将会得到提升。另一方面，今年二手楼市的成交有可能实现反弹，二手车位的成交也可能会因此而得到放量。“毕竟每年汽车的增长量摆在那里，车位的实际需求还是非常大的。”

　　45万一个位几个月未售出

　　记者发现，去年以来，小区停车位进入“高处未算高”的时代，动辄四五十万元的停车位暂时让买卖陷入停滞。滨江东路蓝色康园小区一个停车位以45万元的价格放卖了几个月都未售出，尚海小区多个车位挂售50万元，但一直无人问津。记者了解到，这种情况存在于滨江东路多个小区。虽然开价已经飙到很高，但却有价无市，很多“精明”车主宁可选择花千元左右租用车位，也不愿意花巨资买进车位。

　　“几个月都成交不了一个车位，所以我们对这块业务都不熟悉。要问税费多少，我要回去查查资料，好像要十几个点。”一名中介告诉记者，买二手车位受到诸多限制，导致车位成交很罕见。

　　而在宝岗大道的另一个小区，从去年12月开始销售人员就在小区内贴出了兜售一手车位的告示，在节假日甚至还直接摆摊现场推售，然而同样成交量不大，经常只有销售人员百无聊赖地坐着。

　　规定

　　“一户一车位”拦住投资客

　　据记者了解，目前投资停车场受到诸多限制，比如目前的“一户一车位”政策，使得非业主很难接手。

　　据悉，根据广州市国土房管局发布的《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，广州小区车位限定优先满足业主，每买一套房屋只能租买一个车位，并且车位产权证将注明业主房屋产权证号和合同编号，以杜绝开发商向非业主销售车位等违规销售行为。特别规定办理车位权属证时，要对应注明购买该项目房屋的产权证号和合同编号，即采取车位产权与房屋产权“一一挂钩”的方式。这使得车位投资者被拦截在小区停车场之外。

　　“现在过户管得很严，必须得有那个小区的房产证，上面的身份证还要对应，才能过户。”海珠区一家中介机构告诉记者。

　　算账

　　租还是买？

　　考虑通胀“准买家”还是想买

　　要不要买车位自用？记者发现，即便是停车紧张的滨江东路地段，周边的社会停车场也提供了大量车位，租车位似乎还是便宜过买车位。

　　以目前滨江东路某楼盘的二手车位40万元一个为例，使用年限剩28年，如果使用小区的机械车库，月保1000元，一年使用成本1.2万元。如果租用业主自有车位，月租价格在1000~1300元之间，一年使用成本约为1.38万~1.74万元之间。

　　如果是投资客，即便按照1500元/月一个车位的价格将车位租出去，年化收益率为4.5%，还低于不少银行的理财产品利率。不过，实际上广州车位每年的租金都在持续上涨，而且往往比实际通胀率还要高，如果参照住房租金每月的升幅大概为4%来计算，即使未来每年的车位租金涨幅仅仅为4%，20年后的租金收入也早已翻了一番不止，届时再加上车位价格的增幅，投资收益还是非常可观的。

　　“不能这样简单地考量，投资固然是一方面，另一方面，即使车位以后的升值空间有限，但停车费的升幅这一两年涨得更凶。”市民林先生表示，自己所在的小区前年月保费不过为1000元，但是去年由于僧多粥少大幅上涨到1300元，涨幅达到30%。而且月保车位的比例还有所减少，按照这样的发展趋势，以后停车费继续水涨船高并非不可能，买车位时也要考虑到这些因素。

　　二手交易成本 各类费用占成交价近两成

　　“如果买二手车位，买家全部包税费，仅税费就要接近成交价16%，再加上中介费，成交费用要占到成交价的差不多两成。”一位二手中介告诉记者，税费太高是限制二手车位成交的另外一个原因。不过，未来如果二手住宅市场的成交逐步回暖，加上车位租金持续上涨，未来还是有机会推高二手车位市场的回暖。

　　记者拨打纳税服务热线12366获悉，车位属于非居住用房，按照商业地产来征税，转让交易涉及5种税费及附加：土地增值税、营业税及附加、个人所得税、印花税和契税，其中买家只需负担印花税及契税，卖家负担土地增值税、营业税及附加、个人所得税以及印花税。以海珠区某车位为例，成交价40万元,买卖双方缴纳的税费均需买方负责，买家光缴税就达到6.08万元。

　　指南

　　看清年限再下手 40年~70年不等

　　业内人士透露，目前广州市的停车位使用年限暂时没有明确的标准，实际操作中从40年到70年不等。另一方面，一些早年出让土地后建成的楼盘，车位的土地使用年限也会有所减少，消费者未来购买时需要认清楚相关条件再作决定。“目前对于车位的性质还没有非常明确，有一种观点认为车位是商业、办公的配套，应该按照商业、办公用地的年限，而有的则认为车位是住宅的配套，应该按照住宅的年限。”广州市国土房管局相关负责人昨日透露，对车位的出让年限，还没有统一的标准。

　　部分车位暂缓征土地出让金

　　去年广州出台《关于土地节约集约利用的实施意见》，规定“原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的，除依法可以划拨外，在办理房屋初始登记时，地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金，地下负二层及以下面积按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的25%计收土地出让金。本意见实施前已办理产权登记的，不再计收或补缴土地出让金。”昨日，广州市国土房管局负责人表示，目前对于暂缓征收土地出让金的地下车位如何征收的细则还未出台，今后已交了土地出让金的一手车位的升值空间或会加大。（文/记者耿旭静、赖伟行）