立体停车位回报率是住宅20倍 三因素制约民资进入

    广州立体停车场投资最快三年回本 但产权、审批、标准等阻碍民资进入

    在小区停车位价格跟车辆月保价格普遍看涨的背景下，记者采访发现，不少民间资本对参与停车场建设跃跃欲试，政府部门也已经为立体停车场建设开了口子，但是广州出现雷声大雨点小的情况。是什么原因在阻碍民间资本建设更多的停车场呢？立体停车场能否解决停车难题呢？记者展开了调查……

    文/ 广州日报记者 刘幸

    前景好：

    立体停车位回报率是住宅20倍

    目前，广州汽车保有量已经突破250万辆，同时，广州市停车场行业协会公布的数据显示，广州市注册在册的停车位数量仅有66万个，其中住宅配套停车泊位35万个，商业配套停车泊位17万个。广州市汽车服务业协会副秘书长郭俊荣介绍说，这1:4至1:5之间的悬殊比例，导致停车场的稀缺性。广州市停车场行业协会新闻发言人潘国璠表示，未来广州停车位价格上涨幅度或比较大，越秀区某小区停车位过去9年从5万元涨至45万元，每年增加100%；而月保价格也将上涨，只是不会激烈上涨。

    停车位奇缺，导致立体停车场成为很多商业办公场所的选择。在临江大道一高档的商业办公物业，记者周四上午在地下车库见到了立体停车场。负责人浦先生告诉记者，该立体停车场建设于2003年，当时申请很困难，审批就走了很长时间，投入才数百万元，但是给整栋楼多配置了165个车位。相比非立体式，车位从320个增加至485个。去年，为了能放置大型SUV，立体停车位经过改造，但是也能停放472辆车，相当于增加50%的车位。

    以去年的统计显示，停车收费总额达到2000万元，每个车位月保价格在1500元，扣除维护成本1000元，净赚500元左右，计算下来，整个立体停车场的年利润率在20%~30%之间，能在3~4年左右就回本。

    “相比住宅出租回报率40年、商业出租回报率10年，建设立体停车场具有很大的优势，因此很多资本都跃跃欲试。”浦先生称。

    市政协委员刘满潮在广州两会的时候也告诉本报记者，以他自己的实验为例，广州在现有停车场上加建立体停车架，成本不会高。如100个车位，加个立体停车架，形成上下两层的话，扩充至150个车位不成问题，但是利润可观，大有可为。

    话你知：停车场，并非想建就能建

    清华大学建筑学院教授文国玮表示，在市场准入方面，新规指出，企业和个人均可申请投资建设公共停车场，原则上不对泊位数量做下限要求。鼓励企事业单位、居民小区及个人利用自有土地、地上地下空间建设停车场，允许对外开放并取得相应收益。

    文国玮认为，个人建设停车场并不是随意建设，仍需要规划部门批准。“个人建设的停车场对城市道路是否有交通干扰，这些都要等到评定以后才能确定是否可以建。中心区要严格控制个人申请，企业也一样，应由规划统一部署，不能简单说谁来做，尤其在历史文化街区里不主张建设停车设施。根据规划布局建设，根据实际情况安排。”

    停车场建设用地方面，意见指出要加强公共用地保障，“各地做好用地保障，中心城区功能搬迁等腾出的土地应规划一定比例预留用于停车设施建设；符合《划拨用地目录》的，可以划拨方式供地；不符合《划拨用地目录》、同一地块上只有一个意向用地者的，可以协议出让方式供地。”

    专家说：可给予20年以上特殊产权

    广州市汽车服务业协会副秘书长郭俊荣介绍说，受政府相关部门邀请，该机构去年底曾经就如何增加停车场建设给出了意见。郭俊荣就建议，对各类符合建筑消防交通安全的加建停车场/位，都应给予一种特殊的产权身份，鼓励民间资本的投入。这种产权身份在一定的条件下可以转让交易的，而且产权周期要有一定的长度，以20年以上为宜。

    建议对于单个停车位建设的尺寸大小制定最低标准，避免只图车位数量，而忽视了停车过程的合理性和安全性等问题。当时，还建议设置价格上限，不能高于同一地段的泊位停车费水平，但可不设下限，由停车场经营者依法自主制定。

    针对支付环节可能出现的问题，该协会建议符合规定新增的停车场设置电子付款的设备，如羊城通等，以规范服务收费。政府部门则应该简化停车场建设的有关申请审批程序，适度降低建设标准的准入门槛。

    拦路虎1：用地性质如何？

    刘满潮表示，政府部门应该鼓励开发商建设立体停车场，并纳入小区配套范畴，甚至给予产权，这样开发商就有动力去建设立体停车场。

    但现在广州发展更多的停车场偏偏卡在用地性质上，什么场地能建设停车场？能否建设临时性质的停车场，这些都还没有明确。浦先生指着珠江新城某块未建设的空地给记者说，这块空地很长时间没有建设，若相关部门能批准，哪怕只有5年的使用期，在3~4年回本的情况下，都会有人投资。

    拦路虎2：产权能否保障？

    当下，除去立体停车场，即使是地面上的实体停车位，广州都存在三种产权可能性，一种是没有产权的小区公共用地，一种是业主或者开发商自有产权，第三种是地下防空洞那种有限产权的。刘满潮称，广州立体停车场没有发展起来，与这些停车场不能确权有关系。

    只要是有产权的东西，哪怕是临时产权，广州的停车场、立体停车场都能够快速发展起来。浦先生告诉记者，有产权就有保障能融资，从而吸引社会各种资金参与进来。

    拦路虎3：配套标准怎样？

    浦先生考察过重庆、国外的立体停车场，他发现国外的立体停车场多种多样，但建设已经标准化。而广州建设立体停车场尚没有标准化，这也阻碍了其发展。比如停车场今后是否要配备新的充电桩应对新能源车的发展？立体停车场是否要为残障人士建设无障碍停车位？个人投资停车场，税收该怎么确定标准？这些在国外都有标准，值得我们参考。