首提“民宿的差异化经营” 斯维登推动住宿业变革

　　中新网6月28日电 日前，由环球旅讯主办的“2018中国住宿业峰会”在杭州举行，超过 650 位来自全球及国内连锁酒店及民宿、客栈、度假木屋等新住宿业态的中高层管理者出席峰会，围绕 “重定义住宿-场景•空间”的主题展开深度沟通和讨论。

　　途家及斯维登集团联合创始人兼CEO罗军出席峰会，并发表以“民宿的差异化经营——开启住宿业的变革”主题演讲。作为分享住宿领域的从业者，斯维登集团一直坚持民宿的专业化道路，罗军首次在业内提出创新理论，就酒店与民宿的十二大区别展开剖析，分析两者在用户画像、房源获取、营销渠道、业主管理模式、加盟管理等方面的差异化，以及斯维登集团在民宿运营方面的成功经验和布局。

　　罗军的创新理论《民宿的差异化经营》，将住宿的业态归类于酒店、别墅、青年旅社、公寓、农家乐、客栈、庄园、帐篷、树屋等各种业态。根据不同的业态定义不同的行业。从两种角度看业态：一是经营业态，即区别行业的业态到底是哪些；二是经济形态，以前也有旅社和民宿，为什么以前不能规模化而现在可以？他认为有两种驱动因素：一是移动互联网，二是分享经济。移动互联网将规模化的效率提高了，分享经济的边际成本趋于零。

　　以下是罗军先生的演讲实录：

　　商业模式的差异：主要分为用户画像的差异、市场分类的差异、运营模式的差异、业主回报模式的差异、租期分类的差异。任何变革和消费模式的升级一定是用户画像的升级。旅游业的升级，不是以前住三星现在住四星、五星，消费模式升级的重点是随着体验的提升而提升，我们称之为多人、多天、个性化、高性价比。

　　“多人”很简单，端午节80%都是家庭或团队，基本上很难一个人在端午节背着包到处走。随着经济水平上去，“多人”会越来越普遍，因为大家需要感情抱团。这时候需要的房间就不一样了，可能需要三房两厅，更多的是别墅，所以别墅类的需求上升，房源非常紧俏。

　　其次是“个性化”，前不久加入斯维登集团的TOWO途窝，专注于旅游酒店、文旅创意园的连锁经营，他们在深圳收了一个项目，都是圆床，非常受欢迎。还有“高性价比”，前面讲了三个和业态有关的例子，最后和经济形态有关。高性价比的原因是因为获取房源的成本下降了，采用了分享逻辑，把闲置房屋的剩余时间用来分享。用户画像的变化形成了新的商业模式。

　　市场分类的差异：中国民宿业的品质目前还不稳定，由于不是连锁，有可能碰到很好的品质，也可能碰到让人焦虑的。目前中国民宿还没有标准化的管理，不仅是SOP标准或者系统，还有中间层。我们在中间层发力很大，直接管理了4万多间房间。为什么我们能管理？是因为我们积累了很多年的经验。管理30-50间的人非常困难，我们培养了七年，管理这样的房间非常困难，只能依托我们中间层。

　　另外，民宿的房源获取也不一样，酒店业是从大业主获取，但民宿产业会从零级市场走向三级市场，因为它是多级管理，向已经有的商户委托管理。最近我们接了七彩云南一次性项目3.5万套，是和开发商直接合作。斯维登集团目前签约了1038个开发企业，帮助他们运营管理项目，另外还有12000个项目在谈判中。中国是全世界绝无仅有在一级市场非常活跃的地方，一级市场是完全不一样的世界。另外中国的共享农庄，和北美的农庄相比，还有很长的路要走，拥有非常大的机会。

　　运营模式的差异：酒店行业大多以PM的运营模式，在民宿或者非酒店业的PM专业有很大的差异，管100套房间还可以，但管300间，肯定不行。民宿行业大多以RBA、RBO模式运营。中国大部分是RBA模式，是二房东，以前我在海南很多是整租过来，然后租出去。我不是做，我是让更多人住进来，成本更低，但其实就是RBA。RBO模式就是自己的房子自己管理。这三种模式涉及到产业政策、国家政策，涉及到产业和系统，收益模型也有很大的区别。

　　经营模式差异：经营模式差异主要分为房源获取的差异、建筑的设计、装修的差异、市场营销模式和渠道的差异、楼招及前台的差异、客房服务的差异、业主管理的差异、政策及行业管理的差异。

　　最后，在谈到未来行业趋势时他认为，在分享经济的趋势下，民宿产业的未来是碎片化、科技化、社交化的。这是产业模型，产业模型的核心要让今天的产业模型成功，不是上一代人不聪明，是因为上一代人没有分享经济。经济模型结合了三个维度的产业模型，未来的发展方向就会非常好。

　　据了解，斯维登集团源于途家自营，经过了7年的发展，拥有“斯维登精品公寓”、“斯维登度假公寓”、“斯维登服务公寓”、“欢墅”、“途窝”、“五悦”、“迹墨”等一系列以“住宿分享为核心”的品牌，同时围绕共享农庄建设，拥有C2B乡村旅游住宿解决方案品牌—－途远和旅游特产分享电商平台—－途礼。目前已成为亚洲地区专注于不动产经营和管理的头部企业，经营房源超过40000套，覆盖全国目的地近200个，签约及筹备中的公寓、别墅等项目超过1200个。