房企多元化成功样本：雅居乐七条“没有天花板”的新赛道

　　近日，雅居乐宣布公司2018年销售额跨越千亿，正式跻身千亿房企序列。但更大的变化其实隐藏在数字的背后：在行业集中度快速提升的大潮下，像雅居乐这样具备战略雄心的房企，已经开始调整舵头或进行战略调整。

　　虽然地产开发目前依旧是绝大多数房企的基石和主要收入来源，但多元发展已成为它们新的战略方向，寻找高利润、高成长性的行业，成为房企转型的共识。比如万科定位转变为“美好生活服务商”，保利发展则致力于打造“不动产生态发展平台”。

　　而在这新一轮的大浪淘沙中，雅居乐可能是最先找到正确转型方向并乘势而上的房企之一。

　　据悉，早在2016年，雅居乐就开启了多元化发展战略，公司名称由“雅居乐地产”变更为“雅居乐集团”，业务架构调整为“以地产为主，多元业务并行”的运营模式，突显“以人为本”的品牌定位及精神追求。多元化战略的启动好比扩展赛道，由“单一开发”向“开发+运营”发展，与主营地产业务的协同成了转型的新方向。

　　一

　　和不少“跨界多元化”的房企不同的是，雅居乐并没有进入到一些陌生领域去拓展业务，而是在“不熟不做”的思路下，选择与地产相关的行业进行横向业务拓展。

　　在雅居乐看来，多元业务与主业跨度不大，具有深远的内部历史基因和发展积淀，是雅居乐多元化战略的核心优势所在。在“以地产为主，多元业务并行”的“1+N”发展战略模式下，2018年上半年雅居乐集团新增三大产业板块，已形成地产、雅生活、环保、教育、建设、房管、资本和商业管理八大产业集团并行运营的格局。

　　在多元化的触角中，作为社区“最后一公里”的物业管理业务是雅居乐最受瞩目的板块。

　　2018年2月9日，雅生活在港股成功上市，成为雅居乐多元化板块中第一个分拆上市的产业集团，也是中国首家红筹分拆H股上市的物业服务企业。截至2018年6月，雅居乐旗下雅生活管理的物业覆盖全国27个省市自治区，合约总建筑面积18563万平方米，拥有200多个项目，服务业主超过100万人。值得注意的是，作为雅生活的长期策略投资者，绿地集团将在未来五年每年向雅生活提供1000万平方米的物业管理服务建筑面积，为雅生活的发展打下稳健的基础。

　　环保板块也是雅居乐正在大力扩张的业务之一。

　　雅居乐环保集团聚焦固废处理、生态修复和水务三大领域，业务涉及危险废物处理、生活垃圾处理、餐厨垃圾处理、污泥处理、土壤修复、水环境修复、污水处理以及自来水供给等，几乎涵盖除大气外所有的污染防治和资源再生利用。目前，雅居乐环保集团在华东、京津冀、山东、华中、华南、广西、西部、海南八大区域全面布局，旗下项目总数已超40个，遍布15个省份/直辖市。截至目前，雅居乐环保集团拥有超270万吨/年的危废处理资质和超1400万立方米的安全填埋场库容，在危废处理行业排名前列。

　　轻资产的代建业务同样是雅居乐今年着力打造的新增长点。

　　雅居乐房管集团脱胎于雅居乐建设集团，运用雅居乐26年开发管理经验，通过输出上市企业品牌、派驻核心专业团队以及全产业链复合资源，向市场提供不动产全过程管理服务。雅居乐房管集团2018年4月成立，成立当年即完成揭阳、青田两地项目从项目签约、设计、建设、销售一系列工作，品牌和产品受到当地客户热捧实现大卖，也获得合作方的肯定，同时与河源、中山、九江、淮安等地近十个项目签署合作协议。

　　刚刚成立不久的雅居乐商业管理集团则整合了购物中心、写字楼、社区商业、长租公寓、文旅、酒店、高球等复合型业务，围绕商业地产投、融、管、退全价值链各环节提供专业的运营、管理服务。10月1日，雅居乐商业管理集团旗下的首个一站式社区MALL雅居乐•邻里时光在广州番禺开业。目前，雅居乐商管在全国50多个城市拥有100多个项目，商业总体量超300万方。

　　二

　　对雅居乐而言，多元化战略带来的不仅是增长点的转变，更是盈利模式的提升。

　　虽然在目前的财务报表中，环保、物业等其他业务板块的营收比例还不大，但根据雅居乐管理层预计，到2023年，非地产销售业务的贡献将占集团总收入的50%。

　　目前来看，雅居乐的多元化业务不论是规模还是利润都取得了不菲的成绩。以雅生活为例，业绩报告显示，今年上半年，雅生活的营业额为人民币14.06亿元，较去年同期上升103.1%；净利润及股东应占溢利分别较去年同期大幅上升174.0%及196.3%。

　　而利润率的提升，则让雅居乐成为了中国利润率最高的房企之一。半年报显示，今年上半年，雅居乐的毛利率和净利率分别达到49.6%和17.7%。而过去三年，雅居乐的毛利率实现从25.1%、26.5%到40.1%的三级跳，净利率则从5.4%、6.5%向13.1%不断攀升。

　　可供对比的数据是，业界公认在毛利率方面有优秀表现的华润置地，今年同期的毛利率是48.1%；三巨头之一的万科集团，今年上半年的毛利率是27.36%。雅居乐的毛利率表现可与行业的龙头企业匹敌。

　　除了物业销售单价提高的因素，高利润率的多元化业务也是雅居乐毛利率大幅提升的重要原因。例如，招银国际在研报中指出，雅居乐的项目代建作为一项轻资产业务，人工费用是主要的成本来源。一般而言，代建公司将收取一定比例房产价值作为管理费，净利润率可达50-60%。

　　多元化业务的快速发展，也为雅居乐带来更多资本市场的融资机会。例如，雅生活上市融资接近40亿港币，其中65%的资金用于收并购。截止到目前，没有任何一家同类上市公司里面达到这样的融资额度，这为雅生活的规模扩张建立了一道坚固的护城河。

　　事实上，雅居乐的多元融资渠道受到了多家国际评级机构的高度认可。今年上半年，穆迪及标普分别上调雅居乐评级至“Ba2”及“BB”级别，展望均为“稳定”。

　　对资本市场而言，雅居乐开拓的多元化业务大多具有优质的现金流和持续稳定的利润，同时受房地产周期波动的影响较弱，这意味着更好的市盈率与市净率表现。

　　需要指出的是，支撑雅居乐多元化布局的背后仍然是持续稳健推进的住宅开发业务。

　　目前，雅居乐的地产业务依然保持较快增长，在地产业务规模化与多元新业务盈利之间，雅居乐实现了平衡。对雅居乐而言，规模稳健扩张的地产主业是多元化业务强有力的支撑，而蓬勃发展的多元化业务则可以与地产业务产生正向协同效应。

　　例如，依托雅居乐环保成熟的污水处理技术，雅居乐的楼盘都规划并配有技术先进的污水处理站。未来雅居乐还将打造“环保产业+地产开发”的协作模式，打造新兴的环保产业新城或特色小镇。

　　同时，这些多元化业务涉及的都是万亿规模的大市场，为整个集团提供了“没有天花板”的发展空间。仅以代建业务为例，公开数据显示，近三年，房地产代建累计合约总建筑面积超过7000万平方米，净利润率水平持续高于20%，年销售额逼近千亿。2017至2020年代建市场规模总量将超过1.7亿平方米。

　　通过地产相关业务的多元化，雅居乐已经扩展到了地产业务之外的七条“没有天花板”的新赛道。