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地方版"新国五条"落地倒计时 广东出"双限"规定 查看下一页

2013年03月27日 08:54 来源:半月谈网 参与互动(0)

  国务院办公厅“新国五条”登场已近一月,地方版新一轮楼市调控细则也快到“收网”阶段。3月25日广东省政府“新国五条”落地,打破了各地方政府“万马齐喑”的场面。随后有媒体报道江苏省的“国五条”细则也将在本周正式出炉,备受瞩目的北京市则很可能在3月31日“压线”出台细则。4月前的这一周,地方版“新国五条”进入倒计时……

  广东祭出“双限”规定 配套措施备受关注

  首个地方版“国五条”落定广东。25日,根据广东省人民政府发布的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》),将对广州、深圳实施限购,并合理确定2013年度新建商品住房价格控制目标,对佛山、珠海两地实施限购,并要求年内全省地市实现住房信息联网。

  对于备受关注的二手房20%交易所得税,广东省政府的规定是“严格执行国办发(2013)17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。”

  业内普遍认为,“限购”“限价”、税收调节、增加保障房供给等政策“组合拳”都是狙击高房价的“杀手锏”,只要配套措施执行得力,就一定能够稳定房价预期,实现调控目标。

  广州、深圳将成为“双限”城市

  25日晚间,广东版“国五条”细则正式出台,此时距离国务院规定的各地出台“国五条”实施细则大限还有6天时间。《通知》要求广州、深圳根据近年房价走势情况,按照保持房价基本稳定的原则,合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标,其他地区将抓紧制订稳定房价的具体方案。

  此外,对于房价过快上涨的地区,《通知》要求应及时采取住房限购等稳定房价的政策措施,严格执行国办发(2013)17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定:广州、深圳、珠海、佛山市将继续严格执行住房限购政策,原出台的住房限购政策与国办发(2013)17号文要求不符的,应立即作出调整。

  “近段时间以来,广东的一线城市中广州、深圳住房价格涨势过快,以至政府必须尽快作出反应,出台限购、限价等政策‘组合拳’稳定楼市。”广发证券房地产分析师沈爱卿说。

  来自国家统计局公布的2月份70个大中城市房价数据显示,广州房价环比涨幅达到3.1%,与北京并列位居全国首位。而同期广州市国土房管局的数据显示,2013年前2个月,广州全市十区楼市均价首度突破1.6万元/平方米,达到16298元/平方米。广州中心越秀、海珠、天河三城区的住房均价则已超过3万元/平方米。

  此前,广州的增城、从化并没有实行严格限购措施,根据国办发(2013)17号文中限购区域应覆盖城市全部行政区域的规定,意味着今后增城和从化将严格实行双限措施。

  此外,《通知》还要求大力推进城镇个人住房信息系统建设,2013年底前广东全省各地市房地产数据信息要实现联网。房地产主管部门要加强对全省房地产市场的监测和研究分析,及时主动发布商品住房交易和租赁的权威信息,稳定市场预期。

  相关配套措施备受关注

  业内分析人士称,此次出台的调控细则是中央“国五条”在广东的具体落实,但具体配套政策还有待细化:

  一是“国五条”中规定的“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”但此次广东版“国五条”细则并未明确执行时间表。

  对此,满堂红中国置业有限公司市场研究部高级经理周峰认为,有关部门以及各地市应尽快出台配套细则以及推行时间表,给买卖双方一个清晰的信号。

  来自来满堂红广州公司的数据显示,截至3月25日,该公司在广州地区二手房的成交量超过1000宗,是2月份的近三倍。“正是政策实施时间不明确,才导致二手房交易出现短暂井喷,其实长期来看,是不利于房地产市场健康发展的。”周峰说。

  二是如何核定房产的真实成交价格并杜绝“阴阳合同”?对持有年限在五年以上的个人唯一房产能否免税?

  在广州市房管局交易登记中心,记者见到了满脸愁容的朱女士。她之前为了避税,在中介的操作下,把原本70万的房产成交价刻意做低到40万。如果有关部门严打“阴阳合同”,这意味着,按照目前的政策,朱女士出售房产应缴纳个人所得税将大幅提高。“为了减少损失,中介建议我赶紧在细则正式实施之前办完房产交易手续。”

  广发证券房地产分析师沈爱卿说,只要房管、税务以及银行等部门通力合作,是完全可以有效打击“阴阳合同”的。记者了解到,从2012年10月份开始,广州已经实现了房管部门与商业银行按揭系统的信息对接,房管部门通过贷款人在银行的按揭数额,可以准确掌握贷款人房屋的真实价格。

  三是广东版“国五条”如何推进差别化住房信贷政策。“国五条”要求金融机构进一步强化对借款人资格审查,预计今后借款人的征信记录、纳税证明都将作为资格审查的重要部分,严防向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

  此外,“国五条”要求对房价上涨过快的城市,可适当提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。记者在广州采访时发现,尽管多家银行表示暂时维持二套住房贷款的首付比例不低于60%,房贷利率不低于基准利率的1.1倍,但已有一些股份制银行暂停了二套房贷审核,并明确二套房首付比例不得低于7成,未来二套房贷利率上调的可能性正在加大。“这意味着,金融市场已经根据房产调控的大方向发出了明确的信号。”某股份制银行个贷部负责人说。

  政策“组合拳”有望狙击高房价

  采访中,多位业内分析人士向记者坦言,其实,不管是“国五条”还是广东版“国五条”细则,系列政策都是稳定房价的“组合拳”。这其中不仅包括“限购”“限价”、税收调节等措施,还涵盖了增加小户型商品住房供应、加快保障性安居工程建设等。

  “近来公众关注的焦点都集中在对二手房征收20%个税这个一项政策上了,‘国五条’并非只有这一条,而是一系列政策的组合。”专家认为。

  记者了解到,此次广东版“国五条”提出要增加中小套型普通商品住房供应,建立90平方米以下中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道,加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。

  同时,加快保障性安居工程建设。2013年全省城镇保障性安居工程任务为基本建成11.6万套、新开工建设7.84万套,新开工项目在2013年10月底前全部开工、2012年前已开工项目在2013年底前基本建成。

  此外,还将加强房地产市场监管,严格执行《广东省商品房预售管理条例》中有关商品房预售许可管理的规定,有条件的地区将提高商品房预售门槛,并在2013年底前全省地市实现住房信息联网。

  “以上这些“组合拳”都是狙击高房价的‘杀手锏’,只要执行得力,相信一定能够稳定房价预期,实现调控目标。”沈爱卿说。(半月谈网/记者 王凯蕾)

  网友点评广东版“国五条”

  细则还是“打太极”

  网友j13202139336:广东的细则是标准的官样文章,耍太极!明明就是本省的事、自己的事,还要求下属城市“按照保持房价基本稳定的原则,合理确定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标,于2013年3月底前报省住房城乡建设厅、监察厅备案”。那么市里也发个文,叫县里报个价;县里发个文,叫乡里报个价——最后不了了之!

  网友杨昱:广东细则,看似坚决,实则打太极意味浓厚。20%个税条件为“房价过快上涨”,同时有价格调控,该条细则足以化20%个税政策于无形。各地如仿效粤政,则20%个税政策几乎无疾而终了!(扬子晚报)

  房企沉稳“听靴子” 拿地策略更谨慎

  随着房地产市场的持续回暖,许多大型房企的销售业绩在今年前两月实现了同比大幅上涨。万科、保利等9家被业内誉为“标杆”的典型房企销售业绩涨幅较大,多家房企调高了今年的销售目标。

  随着“国五条”细则发布,各地执行政策即将落地,各大房企拿地策略以稳健为主,新房开盘入市的“观望”情绪浓厚,北京3月仅5项目入市,4月计划开盘25个项目中有近半数尚未定价。业内人士表示,目前来看,多数房企目标制定和经营方式均较为谨慎和稳健,房价在短期内不会出现大幅反弹。

  销售业绩大幅上涨,多家房企上调销售目标

  随着房地产市场开始回暖,市场需求经过近一年时间的持续释放,不少房企销售业绩大涨。链家地产市场研究部分析师张旭指出,从2012年1季度后,房地产市场主要呈现出以下几点:一是成交量维持高位,价格进入上行通道;二是房企销售业绩大涨;三是购房者预期向好,投资房产意向增强。

  根据链家地产市场研究部统计,今年1至2月,万科、保利、恒大、中海、华润、碧桂园、龙湖、富力、金地等9家典型房企销售业绩总计为1189.97亿元,平均同比涨幅达158.7%。其中,碧桂园前两月涨幅最高,达到368%。

  张旭表示,若政策环境不发生明显变化,需求能够继续较为充分的释放,今年房企的销售业绩将继续维持一定幅度增长。

  根据链家地产市场研究部统计,上述9家房企中已经有7家制定了2013年销售目标。除中海地产设定了与去年相同的目标外,其余6家都有一定幅度上调,平均上调幅度超过10%。从目前看,中海、华润、碧桂园等房企前2个月的销售业绩已经完成全年目标两成左右,各大房企完成目标压力不大。

  从年初的情况看,不仅房企预期乐观,购房者也“看涨”楼市。张旭介绍,19日,央行公布的2013年第1季度储户问卷调查报告中显示,超过3成调查居民对一季度后房价预期“看涨”。房地产投资占比逐渐上涨,并且持续时间和增长速度都超过了排在投资首位的“基金和理财产品”。

  专家分析,各大房企在2012年业绩大增,增加了当前的资本实力和对后市的信心。从各大房企公布的去年的业绩报告中可以看出,相对于2011年的低谷,房企在去年整体经营状况、财务状况已经明显改善。近一年时间内,多数房企去化率提高、负债率降低、所持现金增长,上调销售目标理所应当。

【编辑:黄楠】
 
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