商业地产空置率空穴来风？

　　在一线城市的黄金地段，基本找不到空置的商业地产。新建的商业地产也迅速被中高端大牌服装和餐饮连锁企业消化。更多的空置率存在于二三线城市。

　　北京，东直门。

　　一个工作日的下午四点，记者来到二环路边上的来福士广场，仅找车位就用了10分钟时间。这能从一个侧面反映出这里的“旺铺”有多旺。

　　ZARA、H&M、天梭、MANGO、GUESS、CK……北京来福士和一线城市其他商城一样，一层几乎全被人们耳熟能详的国际品牌占据。这是如今的“购物猫”(ShoppingMail)的通常布局，一层是国际大牌，地下一层是超市，顶层通常是美食街，也许还附带一个电影院或电子游戏厅。

　　北京西部的金源燕莎购物中心周末人气最旺的就是顶层的食街。周日晚上6点，连接食街和电影院的走廊上熙熙攘攘，电影《钢铁侠3》刚刚散场。人们不是正在用餐，就是正在去用餐的路上。

　　食街上都是些在其他“购物猫”也看得到的连锁品牌：吃火锅的呷哺呷哺、吃烤肉的权金城、吃涮鱼的新辣道、吃小吃的南京大排档……门口都挤满了等位的顾客。

　　广州，上下九步行街。

　　步行街两侧的店铺里冷气充足，难耐溽暑的人们从店铺直接进了商城的二楼，一边吃甜品，一边欣赏着落地窗外的街景。

　　北京来福士商场副总经理马莎告诉国际商报记者，凯德集团在北京七八家商场的空置率都很低，有部分餐饮租户正在调整，H&M等快时尚品牌成为集团的优质客户。

　　餐饮业和快速扩张的新兴大牌服装，尤其是快时尚服装品牌，其租赁需求使一线城市的商业地产保持着热度。

　　餐饮和快时尚开设新店的消息则不绝于耳：在北京，今年第一季度南京大排档分别在凯德晶品和西直门凯德广场开设新店；蓝色港湾开设一条餐饮街；金鼎轩、歌帝梵巧克力、TwosomePlace咖啡和Flamme牛排则分别进驻了财富购物中心、侨福芳草地、国贸购物中心三期以及颐堤港。第一季度，北京商铺市场奢侈品租赁交易十分稀少，与之相反，快时尚品牌则继续在北京市场扩张，ZARA和优衣库分别在远洋未来广场开店。

　　在租金方面，根据仲量联行数据，今年第一季度，北京商铺租金水平已经较2008年年底上升了30%左右，月租金达到平均775元/平方米；上海商铺租金上升平稳，达到每月1450元/平方米；广州则为每月453.8元/平方米。

　　而二线城市的情况则差了不少。据仲量联行的数据，今年第一季度，相比上海核心商圈5.0%、天津3.3%、深圳8.4%的空置率，二线城市中沈阳商铺空置率为16.7%，重庆购物中心空置率12.1%。

　　但从整体上看，虽然我国商业地产正面临着一些问题，但租金并未出现明显下降。比如许多城市的社会消费品零售额出现了增长放缓的趋势，高端奢侈品扩张放缓以及百货业集体低迷等，“即便如此，保底租金并未出现下降，而核心租户的确享受到了越来越优惠的续租条款”。业内普遍认为，一线城市新建的商铺正被餐饮业和服装品牌消化，而二线城市由于市场成熟度不够，加上较多的新建商业项目等原因，致使其商业地产空置率呈现上升趋势。作者：闫岩