高房价是“炒出来”的 不是“印出来”的

　　近日来我国部分地区天气持续高温，与此同时，楼市也热度不减，各地“地王”频出，“日光盘”现象屡见报端。在理论界，关于房价缘何高热的讨论也如火如荼。央行调查统计司司长盛松成日前在《单一商品价格与价格总水平的决定因素是不同的》一文中谈到，“有人说高房价是‘印出来’的，这是不准确的。与其说高房价是‘印出来’的，确实还不如说是‘炒出来的’。”一时间，关于高房价是“炒出来”的还是“印出来”的讨论遍布网络和报刊。

　　盛松成在文章中认为，人口增长、国民收入增加、城市化发展、国际需求等因素均会提高房地产市场的需求，同时房地产又受稀缺性、垄断性、基本价值的不确定性等供给因素的制约。近十年来，我国M2和房价均保持较快增长速度，但由于我国住房商品化时间还不长，还未经历一个完整的房地产周期，不能从表象判断房价上涨是由M2高增长导致。事实上，M2与房价也会出现背离。我国房价上涨最快的时期并不是M2增速最高的时期。盛松成在文章中提出的观点并没有得到业界全部认同，但是文章中提到的“货币在房价上涨到底扮演了什么角色”这一问题却引发了人们的广泛关注和讨论。真理越辩越明。许多有价值的理论观点往往就是在人们的深入讨论中得到确立和完善的，盛松成的文章也不例外。如果说，他的这篇文章能够引发人们对货币与房价上涨之间关系的深入思考，并澄清一些错误认识，那么这篇文章的意义也就初步体现出来了。我们注意到，作者在文章中还阐述了两个重要含义，其一是我国货币政策的主要目标之一是维持物价总水平的基本稳定，这一原则在文中得以重申和强调；其二是未来房地产调控的重点应着眼于管理供求关系，需加快改革步伐来平抑房价。

　　记者在采访中了解到，有专家表示，与所有单一商品一样，房地产价格也是由其供需关系决定的。即使房地产有投资属性，也不能改变这一经济学原理。近年来房价大幅上涨，其根本原因在于房地产需求远大于房地产供给。如果房地产需求增长由刚性需求导致，则应该扩大房地产供给，平抑房价。如果房地产需求快速增长由投机、投资需求导致，则应降低房价上涨预期、增加社会投资渠道。盛松成在文章中也明确提出，投机泡沫最终都破灭了，说明任何一种商品，无论如何炒作，终有供给大于需求、从而价格下跌的时候。比如说近期，尽管货币环境变化不显著，但作为投资品的黄金在短时期内出现大跌，实际上也是供求关系决定的。

　　需要承认的是，货币供应量确实是影响房地产需求众多因素中的一个，但并不是全部。中国社会科学院学部委员余永定认为，总的来讲房价与货币政策有关。我们应该承认货币供应量影响了房地产需求，进而影响了房价，我们也要正视“由于占用的货币量大，房地产跟货币的关联度比一般商品要高”这一国情。但近年来，我国的房价上涨远超超出通胀率，说明非货币因素导致了我国房地产需求的过快膨胀，吸引了更多资金投向房地产领域。笔者认为，除了快速的城镇化进程和经济增长导致刚需较快增长外，还有以下几个方面的原因导致我国房地产需求较大。

　　一是我国投资渠道不畅。目前，我国民营资本投资范围受到较多约束，老百姓的资金很难进入到教育、医疗、金融、能源等高收益行业。我国资本账户还受到较严格的管制，国内资金还很难投资国际市场。我国存款利率市场化改革还需进一步推进，提高居民存款收益。在投资渠道不畅、投资范围狭窄的情况下，资金急需寻找保值增值渠道。

　　二是我国房地产市场还处于单边上涨阶段，没有经历一个完整周期，因而其市场吸引力较强。我国的股票市场建立已经有20年的时间，经历了好几轮周期，所以股票市场相对更谨慎。黄金市场周期较长，近十年的黄金牛市期间，大量资金会囤积黄金，黄金价格从2002年的269美元/盎司提高到2012年的1673美元/盎司，涨了5倍以上。近期黄金价格的下跌，已经迅速降低了黄金的投资热情。而我国住房商品化时间仅十几年，还未经历下跌周期，赚钱效应较为明显，大量资金流向房地产，从而推高房价。近年来，即使央行提高了二套房首付比例和住房贷款利率，房价依然较快上涨。这说明货币本身并不产生投机，而只是投机活动使用的交易工具。当某一商品的需求远大于供给时，即使货币不增加，该商品价格也会大幅上涨。

　　三是我国收入分配制度亟须进一步完善。社会财富平均流向社会上的大多数人可以有效抑制房价的上涨。在我国十年的经济快速增长过程中，社会财富的分配不平衡。由于购买住房需要支付较多资金，获得较多物质财富的“富人”买房、炒房较多，推动了房价上涨。如果社会财富分配更合理，一方面“穷人”可以获得更多收入解决日常消费支出，另一方面也减少“富人”的购房投机、投资行为。

　　总之，在房地产供小于求背景下，单纯控制货币供应量恐怕难以起到应有作用，反而可能会误伤经济。如果单纯依靠收缩货币供应量来抑制房价上涨，恐怕还真是“开错了药方”。当务之急是加快各项改革步伐，改变当前投资渠道单一和资源扭曲现状，加大房地产市场的商品供应量，同时积极拓宽投融资渠道，推进收入分配制度改革，通过改革来从根本上平抑房价。牛娟娟