北京新地王入市成本或超每平米12万

　　记者 张敏

　　以“限价”为主要手段的土地调控，正在逐渐失去效果。昨日，备受关注的“北京农展馆北路8号地”以21亿元配建27.8万平方米医院面积的代价竞出，楼面单价达到7.3万元/平方米，成为北京乃至全国的新楼面价“地王”。“限地价、竞配建”的制度设计被认为是催生“地王”的重要原因。

　　与此同时，北京首宗“限房价、竞地价”地块也在昨日成交，由于竞争激烈，楼面价达到1.62万元/平方米，房企的利润空间极其有限。业内人士认为，此种方式虽可有效控制商品房价格，但会影响到房企拿地的积极性，易于留下质量隐患。

　　限地价竞配建催生地王

　　4日下午，重新入市的“北京农展馆北路8号地”进入现场拍卖程序。据了解，现场共有8家企业参与竞拍，其中不乏住总、合景泰富、融创、中海等知名房企。虽然竞拍企业数量不及此前的孙河地块，但由于土地位置极佳，仍然吸引了不少房企前来观摩。

　　根据北京市土地整理储备中心的信息，该地块位于北京东三环东侧，毗邻农展馆，土地的规划建筑面积仅为5.9万平方米。在现场竞拍之前，该地块已经收到8次报价，将土地价格从底价18亿元抬升至18.7亿元。

　　值得一提的是，该地块曾在去年11月27日挂牌入市，成为“准地王”的候选，但同年12月19日因故暂停。直到今年的8月2日才重新入市，土地底价则从此前的20亿降到18亿元。

　　现场的竞拍颇为激烈，不到10分钟，各方的报价就已达到21亿元的价格上限，转而进入(异地)配建医院的竞拍阶段。经过60轮的竞拍，融创以总价21亿元，配建27.8万平方米医院的代价，成为农展馆地块新主人。

　　由于设置了最高限价，该地块的溢价率被控制在16.7%的水平。但因为配建规模过大，商品房用地部分的成本达到7.3万元/平方米，成为全国最新的单价“地王”。这一价格比此前的孙河“地王”高出2万元/平方米。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，如果按照7.3万元的楼面价计算，叠加建安、管理、税费、资金等成本，再剔除其中不可销售部分，该项目的入市成本价将达到12万以上，将全面超过北京所有的在售物业。

　　“地王”的诞生再次引发外界对北京土地出让“限地价、竞配建面积”制度的质疑。据悉，与此前的夏家胡同“地王”类似，由于土地的最高总价设定过低，使得地块的单价高企。与此同时，大量的配建任务也将土地成本挤压到商品房地块上，进一步催生了“地王”。

　　华远地产董事长任志强就曾对配建制度提出过批评，按照他的观点，配建制度已经成为高价地的推手。梳理今年以来北京的几宗“地王”，无一不承担了大量的配建任务，这同时也挤压了商品房用地的实际供应规模。

　　限房价竞地价暗存隐忧

　　除新晋“地王”之外，当日北京另一宗土地的交易也颇为令人关注。作为今年首宗“限房价、竞地价”土地，“朝阳区豆各庄乡B地块”也以“高价”竞出。

　　据悉，该地块的性质是以居住用途为主的综合地块，建筑控制规模达到294605平方米，为近期少有的大体量地块。按照“限房价”的有关规定，该地块在配建51500平方米的公租房之外，剩余居住用途的商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。

　　经过43轮竞拍，恒大最终以40.4亿元的价格斩获该幅土地，溢价率达到64.9%，楼面价达到1.62万元/平方米。有业内人士指出，与2.2万元/平方米的销售限价相比，该项目的利润空间极其有限。

　　按照北京市国土局的说法，未来北京将加大普通商品住宅用地供应，特别是“自住型、改善型普通商品住房”用地供应。其中，类似上述“限房价、竞地价”的地块所占的比例将逐渐提升。

　　但有业内人士表示：“从某种意义上说，限价就相当于限制房地产项目的利润率，当土地竞争激烈时，为保证项目利润率，开发商便容易牺牲房屋质量。”该人士指出，此前各地的保障房项目不断爆出质量问题，已经体现出上述逻辑。

　　值得注意的是，由于项目利润受到限制，房企拿地的积极性也受到影响。现场的一位房企代表向中国证券报记者表示，如果持续推出类似的地块，其受关注程度很容易下降。他表示，该企业有一个项目毗邻该地块，可以分摊新项目的成本，所以才来参与。

　　多数机构的研报认为，当前北京土地市场供需失衡态势严峻，使土地容易在各方争抢下竞出高价。但以“限”为主的出让方式并不能真正控制土地成本，只有增加供应才能逐渐平抑地价，并进而起到稳定房价的效果。