真实民间财富正夯实房地产资产

　　尽管三亚高企的房价与当地居民的平均收入不相匹配，但却没有房地产泡沫崩盘之忧，主要原因就是占当地80%购房量的外地购房者很大一部分是以现金购房，因此不管房价高低不会出现大规模抛售而把房子丢给银行。这就是典型的用现金做实旅游地产的结果。

　　在限购政策对市场的影响逐渐淡出的同时，新的房地产政策开始浮出水面。这些政策着眼于以真实民间财富做实房地产资产，从而截断金融风险传染的链条。

　　第一个表现是提高房贷门槛与利率。据《成都商报》报道，近日，成都各大商业银行几乎不约而同地提高了个人房贷的门槛，首套房贷款利率普遍上浮5%~15%，二套房贷款利率上浮的最高幅度达到25%。上浮房贷利率、提高房贷门槛几乎成为银行的共同选择。笔者在三亚等地调查的结果是，这些地方虽然不对外地客限购，但早在两年前，无法提供一年纳税证明与社保缴纳证明的人无法贷款，只能以现金购买，开发商为全现金购买者提供9.5折左右的优惠。

　　房地产泡沫的金融风险主要是金融杠杆运用过量，负债率过高，上世纪90年代初所有人在海南借钱炒房，房价稍有下挫，从开发商到银行炒地炒成地王、贷款变成房东，一堆烂账与烂尾楼堆积在银行角落里，只能破产、剥离了事。而现在，三亚房价依然高企，与当地居民的平均收入完全不匹配，但三亚却没有房地产泡沫崩盘之忧，主要原因就是占当地80%购房量的外地购房者很大一部分是以现金购房，因此不管房价高低，不会进行大规模抛售，把房子丢给银行。这是典型的用现金做实旅游地产的好办法。

　　第二个表现是开发商的融资渠道发生变化，以往银行的开发贷是主要来源，而后支撑高地价的是购房者的现金，理财者购买的用于房地产开发的信托等理财产品，最终，要过度到房地产投资信托基金(REITs)。

　　17日，《中国证券报》披露从权威人士处获悉，随着房地产调控长效机制建立，房地产融资政策有可能放宽。其中，有关机构已将房地产投资信托基金相关政策方案提交主管部门，开闸预期强烈。REITs作为房地产风险共担、收益共享的信托基金，可以汇聚民间资金进行房地产投资或者管理，是一种可进可退的民间资金投资方式，其中最重要的是，房地产的一级开发、二级开发、保障房建设管理都可以通过REITs的方式进行，将银行从房地产贷款的绞索上再解救一次。目前银行所拥有的房地产贷款，有一部分质量并不差，因此，可以通过资产证券化的方式推向投资市场，如此一来，银行真的可以前程无忧了。

　　不仅银行对房产商的开发贷较为谨慎，更谨慎的是股票市场，涉房再融资证监会未批一单。按照此前国务院有关规定，房地产企业上市申请、再融资、涉房资产注入等行为，必须以“无囤地”“无囤房”“无违规销售”为前置条件。如此高的门槛进行股市再融资，几乎是不可想象的。

　　民间拥有的巨量房产，最终有部分通过养老由金融机构进行回购，定价主要由金融机构参照市场价制订。国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出了加快发展养老服务业的总体要求、主要任务和政策措施。如果试点成功的话，对于解决老年人的养老资金问题，盘活已有房屋资源，扩大保险公司业务都有积极意义。