房屋交易时有陷阱 慎付定金避免上当

　　请内行当顾问把关

　　购买二手房的好处是价格相对便宜而且弹性大；地段环境、房型格局、价位及物业等选择的余地大。缺点是比起买新房，对方的背景及可能牵涉到的关系不一定都“浮出水面”，可能的陷阱多。

　　我在购房时自知是外行，怎么办？向内行求教。好在一位亲戚的好朋友是这方面的专业律师，我请他帮忙。

　　在我初步选中一处心仪的二手房后，他陪我前往确认出售方产权，指点我看房、付款、交房的注意事项，最后还审阅了购房合同。有了“购房顾问”的把关，我又快又省力地完成了买房的全过程。

　　当我十分满意表示感谢时，他笑着说，这种事是“难者不会，会者不难”。经他分析，我才知道该把握的要点还真不少，我根据自己的体验归结为以下几点。

　　首先要确认该房屋是允许出售的，不存在别人的优先购买权。还要审核房产权的真实可靠和完整，最怕瞒着家人或共有产权其他方私自出售住房的。

　　其次是了解二手房的准确建筑面积，以产权证上注明的为准，其他面积不算数；并上门核对房型结构及楼房间隔，房屋质量，周围环境，特别注意未来的邻居，以及是否嘈杂，有没有与物业的遗留问题。

　　再次，除了产权过户，还需注意水、电、煤、电话等其他项目的过户。如该屋内有户口，要敦促卖方按时迁出。对水、电、煤气、有线、户口迁出等附属环节细节问题要有明确约定。如果卖主答应屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器全部或部分赠送，实际交房时有可能承诺的空调、热水器不见踪影，甚至门窗被卸。所以买方在收房前一定要预留部分保证金，并把具体交房标准写进合同之中，同时规定违约责任。

　　第四，在签订购房合同时，一定要按程序签订《房屋买卖合同》，到产权中心办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续，交易时最好一手办过户，一手交钱。不要轻易提前付钱。签订《房屋买卖合同》时必须清楚表明各方的责任及义务，如毁约责任、逾期搬迁交房责任、逾期付款责任及其他违约责任等，这既有助于避免违约，又为可能发生的诉讼争取有利的条件。

　　第五，签订《房屋买卖合同》时，对支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等要写明。买房款一定要由卖方而不是中介出具收据。为保证资金安全，如有可能最好能采用资金监管方法，还必须明确交房时间、交验房屋时的费用由谁承担。周沪生

　　人到晚年 “老窝”不能脱手

　　上海的居民，解放前拥有私人房产的比例很小，居住的都是租赁房，只是到了1994年，上海出售公有住房，租赁房才变成产权房。从那时到如今，20年过去了。有的居民年事渐高，住在顶层感觉不便，想调低一点的；子女长大了，进入了婚龄，也有了调房或购房的念想。对于他们来说，买房卖房可以说是人生第一次，既无经验，也不太懂规则，因此，往往会受骗、上当、吃亏，或留下后遗症，或酿成诉讼纠纷。

　　在二手房买卖过程中，会遇到各种各样的纠纷。从大的方面讲，有两大类：一类是中介机构缺乏诚信，设了圈套让你钻，或明知其中有诈却不对你说，给客户留下无法解决的难题。另一类是户主与家庭成员之间的纠纷。当前最突出的，是有些老人家中唯一的住房，被子女私下卖掉，老人面临“无家可归，无处可去”的尴尬境地。这个问题，特别需要引起社会各界的重视。

　　老人“失房”，原因不同：

　　第一种，历史遗留问题。1994年，上海公有住房出售中有个规定：“使用权房变成产权房，只能登记一个人的名字”(“94”方案)。那时，许多老人或因钟爱孩子，或因担心今后会征遗产税，就把房屋登记在孩子名下。第二年出台完善的“95”方案时也未加以改正，将错就错，一错至今。如今孩子长大了，却忤逆不孝了，竟以产权房主的身份，卖掉房屋，赶走父母。对这种情况，我以为有关单位应实事求是，替老人正名；如果房屋已出售难以挽回者，售房人应租赁房屋，供父母居住。

　　第二种，老人拥有房屋产权，但子女不肖，吸毒或赌博，为了买毒品，还赌债，动起老人房子的脑筋：第一步，偷得户口簿挂失房产证；第二步，私下写成老人把房产过户给他的字据；第三步，骗取老人在过户字据上签字；第四步，自行将房屋出售，房款用于自己所需。房屋一经出售，木已成舟，很难挽回。这方面的教训告诉我们，老人到了晚年，不要轻易将房产过户给子女，即使要过户，也应作为身后事，通过遗嘱方式完成。

　　第三种，现在有的家庭，子女离婚是为了分房产，房子分割完毕，又把第三代推给老人抚养。这样的老人，有的尽管并未失房，但经济负担加重，生活质量下降了。我以为，今后应该定出规矩，离婚不能只分家当，得先把孩子足够的抚养费留下，没有这个条件，离婚免谈。 耿实

　　约定不明确 留下后遗症

　　今年6月，眼看房价没有停下涨价脚步的迹象，我决定将家里的小房置换成大屋。出售小房很顺利，然而买进的那套房虽然在9月已付清房款，办妥了过户手续，但房东却迟迟不交房。之所以造成这样的结果，与合同上的约定不明确，被对方钻了空子有关。希望我的教训能提醒人们在签订二手房买卖合同时保持警醒，把合同条款的含义定义得尽可能的明确。

　　当初在房产中介签合同买进这套房时，中介称9月底可以完成交易，可卖家提出因在上海没有其他住房，即使办完了过户手续，也要让他免费居住到10月底再交房。尽管妻子对此有所犹豫，我还是爽快地答应了。毕竟与成百万的房价相比，一个月的租金还是小意思。当时，社会上正传公积金放款时间可能比以前要慢，我怕买房的公积金贷款不能及时到账，会影响我的付款，就在合同上将我交付房款、办理过户手续及交房的最后期限再往后推了两个月(至12月10日)，以给我向其付款留出足够的时间。考虑到贷款也可能办得比较顺利，又在合同上补充约定“如果过户提前，交房、迁户口也相应提前。”

　　之后的公积金贷款很顺利，9月底我就把全部房款转到了卖家的账上，并完成了房子过户。我遵守自己的承诺，直到10月底才要求卖家交房。可卖家一会儿说出差在外要两星期才回来，忽而又说要三星期，就是躲着不见面。11月中旬我找到他时，他说：“我们是约定如果过户提前，交房、迁户口也相应提前，但这个‘相应’可以是过户后的第二天，也可以是过户后的两个月，等我准备好了自然会交房的。”结果又拖了三个星期，到12月3日才向我交房。

　　在此，我想告诉买卖房屋的人们，签订好合同至关重要，尤其是在约定一些附加条文时，一定要字斟句酌，字义要具体、明确，不能有歧义。否则，很可能被人钻了空子，徒增自己的麻烦。 洪祥义

　　我买卖房屋的几点心得

　　我最近刚刚完成了住房的置换，其中所涉及到的环节确实非常复杂，而且一环套着一环，稍有不慎可能就会给自己带来很大的麻烦。现将其中一些经验和心得与读者分享一下。

　　在操作卖旧房买新房时，一定要把握好各个环节的时间节点，两者之间的衔接一定要计算得精准一些。

　　卖掉自己的旧房时，尽量能够提前将一些准备工作先做好，比如剩余房贷(如果有的话)的结清等，以减少卖房过程中的不确定性。购买房屋时，如果考虑贷款，则可根据计划要买的新房面积来推算一下是否符合公积金贷款政策；是否会要交纳房产税，并据此来确定自己房屋内的产权人是否需要调整。

　　对于购买二手房来说，两个问题是关键。一个是交易对象是否有完全的对房产处置的权限，这一点必须要让中介到房地产交易中心去查阅清楚，因为多人共有产权的房屋需要征得全部产权人的同意，这里面可能就会遇到一些已经离婚、将要离婚的上家因为内部矛盾没解决导致交易中途被中止的情况。

　　另外一个关键就是户口问题。也许会有部分上家来协商说自己的户口暂时没地方落，希望能够在房屋过户之后再留一段时间。如果这样的情况成真，很可能会给买家带来很大的后遗症，而且这种后遗症是通过司法途径也非常难解决的问题。所以在这一点上尽量只能先小人后君子了，一定要在合同上约定交房时卖家户口全部迁出。 金真

　　环节一多事难办

　　前不久，我和家人准备把所住的房屋卖掉，再买一套大一点的房。我们在房产中介公司看中了一套二手房，但在商谈房屋买卖的过程中，房主始终不出面，一直是代理人和我们在交谈。代理人说房主在国外，正式办手续时他会回来的。

　　由于那位代理人对于售房的价格不能拍板定夺，要一次次打电话征求房主的意见，而房主又经常有反复，弄得我们心里也没有了底，不知道房主的心理价位到底是多少。因为我们这时还要通过另外一家房产中介与潜在的买家谈卖我们住房的事，担心万一我们卖了自己的住房，而这套房子又买不下来，岂不非常被动？考虑到房主的行事风格及联络的不畅，为了避免浪费精力，也为了有可能抓住其他一些机会，我们最终还是放弃了这套房子。 高建枢