房企扎堆海外淘金 开拓市场尚处摸索阶段

    12月1日，广州富力地产股份有限公司发布公告称，其全资子公司以人民币85亿元收购马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩土地，而该地块据称将被用以开发住宅及商业地产。在2013年，除了国内楼市在回暖潮中风生水起外，大房企扎堆赴海外现象更是突出。据不完全统计，现时包括万科、绿地、万达、碧桂园、中国建筑、富力等十数家大型房企都已经在海外多个国家确定投资计划，总规模已达数百亿美元。房企海外淘金已然成为一种新的业态，而不少海外项目今年销售数据也表现得较为理想。有分析认为，现时仍然是大房企测试海外市场阶段，要进行规模化扩张仍然存在着风险。

    2013成海外投资年

    楼市发展的火热使得市场关注的焦点集中在了国内市场，但事实上，今年大型房企的野心已经超越了国界。从年初开始，包括万科、万达、富力等大品牌房企都已经走上了海外征程。

    2013年以来大连万达集团将投资近7亿英镑在伦敦核心区建设超五星级万达酒店，总部基地（中国）控股集团董事会主席许为平在英国驻华使馆也宣布，将投资10亿英镑在伦敦建“亚洲商务港”。

    此外，今年万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，万科首次进军美国。这也是继与新世界合作拿下香港荃湾地块后，万科开拓国际市场的第二站。

    实际上，截至目前，已经有不少品牌房企开始布局海外房产市场。2012年以来，包括万科、绿地、万达、碧桂园、中国建筑、万通、中坤、中国铁建、富力、首创置业等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划。品牌房企“出海”投资特征与趋势在2013年尤为明显，大宗的投资计划几乎都是在这一年当中发生的。比如绿地以40亿美元收购纽约布鲁克林大西洋广场地产项目70%股权，富力以人民币85亿元收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地等等，从品牌房企“出海”动作表现来看，2013年已成中国品牌房企的“出海”年。

    事实上，房企投资海外市场从2011年开始就已经进入了快车道，而投资的规模也越来越大。 投资规模最大的当属绿地集团，自2011年首个海外项目落子韩国济州岛后，近两年投资力度逐步加大，且遍布四大洲六个国家九座城市。今年，就接连在美国签下两宗交易，投资10亿美元美国洛杉矶中心区大都会项目和投资50亿美元布鲁克林大西洋广场地产项目，接连刷新中国房企在美最大投资额。

    据不完全数据显示，2012年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，在海外投资规模已达几百亿美元。

    海外项目业绩诱人

    海外市场已经成为不少大型房企要大力开拓的新业绩增长点。在今年，包括绿地集团、碧桂园也将海外市场视为自己的另一个新的利润来源。而海外项目的丰收更是成为刺激这些企业积极走出国门的关键因素。

    12月5日，碧桂园发布公告显示，2013年前11个月，公司共实现合同销售建筑面积约1465万平方米，同比增长114%，实现合同销售金额约967亿元，同比增加130%，远超此前制定的620亿元的全年销售目标。值得关注的是，根据企业公布的数据，碧桂园分别于2011年12月、2012年5月、2012年12月在马来西亚拿下三个项目。而其位于马来西亚柔佛州新山市的金海湾于今年8月份正式开卖，仅仅两个月时间，金海湾成功卖出6000多套房子，实现约93亿元人民币销售额。

    在今年作为投资海外房地产最疯狂的绿地集团，已经在国门以外达成了六笔投资，而投资总规模近百亿美元。作为其首个全资投资的海外项目绿地韩国旅游健康城在首期开售就已经达到10亿。而其在悉尼的项目“悉尼绿地中心”尽管现时尚未开盘，但已经被预订250套，金额达到15亿元。

    国内投资客出国置业是房企海外项目得以丰收的关键原因。据仲量联行的数据显示，今年中国海外房地产投资交易额迄今已突破50亿美元，刷新了去年全年40亿美元的纪录，上层中产群体正逐渐成为海外购房的主力军。据分析，中国内地购房者海外投资的主要目的地仍是欧洲、美国、澳大利亚和新加坡。其中欧洲购房交易额自去年来持续增长，今年第三季度已接近20亿美元，同比上涨25%。今年第三季度，中国购房者在澳大利亚买房交易额接近5亿美元，较去年同期上涨近一倍。今年全国购房者在美国房产市场的交易额也将突破20亿美元，而在5年前，这一数字只有2200万美元。中国海外投资联合会预计，未来中国个人投资者海外置业的规模将超过1.1万亿元人民币。

    开拓市场尚处摸索阶段

    大房企出海已经成为潮流，但尽管走出国门的企业越来越多，但企业却表示现时仍然处于初步的阶段。而业内人士也表示，企业在海外进行投资属于摸索国外市场，现时大规模出海仍然有不小的风险。

    作为国内最大的房地产企业，万科从去年开始也加入到了拓展海外市场的行列。在2012年9月，万科总裁郁亮就曾透露，万科已经成立了海外业务推进小组，正在全球范围内展开考察和调研。而在今年1月，万科联合香港新世界，竞得香港荃湾西站项目。在2月，万科再度出手，联合美国铁狮门，投资开发旧金山富升街201地块。

    对于国际化业务，万科的态度依然谨慎。郁亮就曾表示，万科在国际化业务拓展方面还刚刚起步，目前主要是抱着学习的态度，在进入新市场时，会通过和当地知名开发商合作的方式减少风险。未来一段时期，相关业务的规模仍然会控制在合理范围内。

    “进行国际化尝试的目的，在于使万科获得国际化视野，进一步提高对自身的要求。”郁亮认为，和国际优秀同行的合作交流，将强化公司的精细化管理能力，以及在产品设计、客户需求理解等方面的专业能力，在此过程中，万科也将逐步培养自身的海外业务能力。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前中国房企相继赴海外拓展业务的现状来看，虽然当前布局海外房地产市场具有一定潜在的市场风险，但目前有拓展计划的都是国内龙头房企，规模并不大，更多的只是试探市场反应，且大多数都采取与当地的发展商合作发展模式，风险并不是太高。但是，要进行规模化扩张势必会存在种种问题。

    “海外的开发模式和中国不同，国内房企需要因地制宜进行突破。中国房企基本为香港模式，各个环节只靠自己；而国（境）外大量使用金融机构，分几个层面来融资，中国开发商可能不适应。”张宏伟分析称，包括销售流程，包括对企业信用的控制等，由于布局海外的基本为国内大型品牌房企，而大公司模式已经固化，就很难再有突破，在海外短期内也就难以有规模化扩张的突破。

    此外，布局海外市场需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑，否则，房企难以抗拒国际市场风险。如2012年5月大连万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，万达的此次并购总交易金额26亿美元，包括购买100%股权和承担债务两部分。如果没有中国银行、中银国际、中国进出口银行等的支持，万达也很难在国际舞台上施展收购的拳脚。

    南方日报记者 蒋劲劲