专家称热点城市楼市短期盘整不可避免

    经历了2013年的狂欢之后，2014年的房地产市场将会走向何方？持续上涨的房价又将出现什么样的变化……围绕这些现在全国上下都非常关注的房地产热点话题，12月8日上午，长三角房地产研究院的四位权威专家在镇江掀起了一场头脑风暴，共同聚焦和探讨“后国五条时期”房地产业的发展机遇和挑战。此次高峰论坛由镇江市住建局、长三角房地产研究院主办，镇江润阳地产、发现传媒承办，活动的权威性和前瞻性吸引了镇江当地的房企精英和主流媒体悉数到场。

    ■本报地产评论员 刘莉

    房地产业仍处于“黄金十年”

    南京大学不动产研究中心主任 高波

    根据我们对房地产周期的研究，一个城市房价的连续上涨不会超过两年。而一二线热点城市的房价从去年开始回升，今年更可以用“暴涨”一词来形容，按照周期性规律，这些热点城市在短期内出现盘整将不可避免，预计明年一二线城市的年关会很难过。

    对于三四线城市来说，如果过去一两年房价没怎么涨的话，明年会出现一个补涨的局面。从整体来看，明年全国房价的统计数据仍会呈现上涨势头。

    至于当前热议的房产税，首先要指出的是，房产税不是调节房价的工具，在国外这个税种是区域性征收的，其用途是为城市社区服务的。要开征房产税，其前提是要先减税，个人所得税、企业所得税以及房地产交易环节的税收都要减少。我认为，房产税要覆盖到所有老百姓的房子，至少还需要10—15年的时间。

    房地产市场是在波动中前行的，个人认为，2011年—2020年，中国的房地产业还会是一个“黄金十年”。与过去不同的是，新型城镇化和土地制度改革，将成为未来房地产业发展的新引擎，给房地产业带来更多的机遇。开发商要抓住未来的新机遇，就要具备更专业的城市综合开发能力，做好产品，传承文化，关注低碳住宅的开发。

    中国楼市进入转型的“深水区”

    上海金融学院校长 王洪卫

    粗略测算，现在我国城镇居民户均住房大概在1.08套，而整个市场的平衡点应该在户均1.1套—1.5套之间，也就是说中国未来还有5—10年的以房地产开发为主的路要走。

    在对未来市场适度看好的基础上，我认为，目前中国的房地产市场进入了“深水区”，未来市场将会出现分化。如果做得好的话，房地产对国民经济的贡献不但不会下滑，反而会日益挺进，像美国、欧洲等发达国家，房地产占比达到了8%—10%。

    事实上，就具体城市而言，去年已经开始分化了。大量人口向一线城市集中，导致一线城市比如北京上海，户均住房不到0.9套，而一些三四线城市，户均可能超过了2套。所以，中国的房地产市场已经进入了结构转型期，短期要继续保障供应、抑制投机，中期要缩少投资、引导消费，长期要机制创新、结构转型。而未来房地产业能否转型成功、能否继续发展，不靠房地产本身，要靠财税体制的改革，靠金融的改革和创新。

    明年的市场要比今年差一点

    浙江大学房地产研究中心主任 贾生华

    2013年—2014年，是中国房地产市场的转轨阶段。2013年尤其是上半年市场的火热，主要是20%个税和房产税传言开征前的“末班车”效应造就的。预计2014年的市场，会比今年稍差一点，这主要是因为两个泡沫的存在，一二线城市供不应求的高房价泡沫，三四线城市供过于求的高存量泡沫。不过，中国楼市不会“崩盘”，只是会出现调整和分化，在这个过程中“泡沫”将有所消化。

    近期北上广深四大一线城市和南京、杭州等二线城市都加码调控，是因为这些城市今年的房价涨幅过猛，这些调控措施是地方政府对年初制定的房价调控目标的表态。明年不会这样了，未来的调控将会转向加快“长效机制”的建立，包括了发挥市场机制的作用、推进新型城镇化、构建多层次土地市场、建立不动产统一登记制度、健全房地产税收体系、实现住房保障体系“全覆盖”等6个方面的内容。因此，从2014年开始，政府也好，企业也好，都要认真思考，做好选择。

    限购政策短期内不会退出

    杭州师范大学阿里巴巴商学院副教授 赵奉军

    如何判断房价的走势？长期看人口、中期看收入，短期看政策。至少在中期之内，房价还会继续上涨，因为总体住房存量的供求要到2018年才能缓解。另一个原因是我们的收入还会继续增长，虽然收入增幅会降低。

    从短期的房价走势来看，2014年房价可能会下跌，有两个原因：流动性紧张导致实际利率上调，土地供给的上升则带来供应量的激增。不过降价的空间不大，不会超过10%。

    至于接下来的房地产调控，个人认为年底前全局性的“国X条”不会再出台，“一线城市得病，全国吃药”的调控会慢慢改变；其次，经济适用房不会取消，但会改头换面；第三，小产权房不会转正，宅基地也不会放开交易；第四，二手房交易税费可能会降低；第五，房产税可能会继续试点，不过短期内看不到全国推开的希望，中期也不乐观，但肯定会在长期推行；最后，只有等到房价稳定、房产税出台后，限购政策才会退出。