任志强、贺铿等专家论道房地产泡沫

　　关于房价的话题永远是焦点，在今天举行的网易经济学家年会上也不例外，尤其是当华远集团总裁任志强、北京师范大学管理学院教授董潘这些素有“大炮”之名的嘉宾齐聚一堂时，论坛上“火药味”就更浓了。泡沫论支持者、前人大财经委副主任委员贺铿的发言一结束，任志强就直接上台开炮：“我的观点和你完全相反。”一场关于房价泡沫论的PK就此展开。

　　房地产泡沫风险不可低估？

　　论坛上，贺铿率先发言，他认为，首先要对房地产业有个清晰定位，即它是一个极其重要的民生产业，但不是理论家大肆鼓吹的房地产是投资场所。“现在大家关心的不是房子的使用功能，而是升值的功能。更糟糕的是，政府关心的也是土地的财政功能和房地产的GDP功能，将房地产作为支柱产业，这本质上就是为了GDP，就是‘GDP挂帅’”。

　　贺铿明确认为，中国的房地产有泡沫，“认为它没有泡沫的人不多了，只是有些人对这个问题估计过了，也有些人估计不足，在程度上有所差异而已。“

　　贺铿分析，当前中国房地产泡沫与2008年美国的房地产泡沫表现不同，美国的泡沫主要是投机者对次贷进行金融包装，用杠杆工具形成金融泡沫。而中国泡沫的表现是，平均房价与平均居民收入水平脱节，相差很大。投资投机性购房在整个购房当中的比例不小，同时，空置房、大家称的所谓“鬼城”在不断增多。“在金融方面的主要表现是政府、开发商、房屋购买者之间的资金关系错综复杂，隐含的风险比较大，当前已经出现的鄂尔多斯、温州的情况，应该引起每一个人的关注。”

　　泡沫谁也没见过

　　贺铿的发言才结束，火力强大的“大炮”任志强上台就引爆全场，“很不幸，我的观点是完全相反。”他说，首先，房地产不管在中国还是美国都是支柱产业，这不是由GDP决定，而是由税收决定。

　　至于泡沫，任志强反驳的理由更为直白，“我个人对泡沫的理解是因为金融杠杆产生的，过去说房地产市场有泡沫是因为房地产市场有巨大的杠杆作用，它会影响到金融体系。但中国现在一套30%、二套70%的首付政策，使得第二套住房房价即使跌了70%，银行那30%的贷款也不会亏。如果所有的损失都不影响金融市场，这就不叫泡沫。”

　　在楼市中一向看多的北师大管理学院教授董藩对泡沫论的回击更为激烈，“房地产泡沫就是那个传说中的鬼，都说有，其实是不存在的。如果说有泡沫，价格高，那我们就应该看到这个社会在买房过程当中购买力是严重不足的，但事实上不一样，今年房地产销售额至少成交8万亿。”

　　房价走势判断迥异

　　在对未来一段时间中国房价的走势判断上，双方观点也是针尖对麦芒。贺铿称，中国的房价总体上肯定是要降的，可能要降30%。“每个城市的房价是由需求决定的，整体房价是由收入水平决定的，我说整体上要降30%。我相信农用土地权数改革问题的成功，房产税制度的形成，我们房价总体上下行的日子就到了。”

　　反方董藩则认为，房价仍将上行，其最为大胆的观点是“像北京这样的城市之所以堵得厉害，就是因为房价不够高，只有房价够高，才不会有这么多人涌向北京。”中国房地产学会副会长陈国强判断，房地产调控仍然在延续尤其是在北上广深这样一些城市，差别化的户籍政策意味着未来在这些城市一段时期以内，限购这样的行政手段仍然会沿用，调控仍然在继续，房价短期内不会下行。

　　任志强在去年成功预判今年房价会暴涨，对于明后年的房价走势，他的判断是，看地价。他说：“去年我敢说今年3月份房价一定会暴涨，主要是因为前几次都是在土地低增长的情况下一定会出现房价的暴涨，没有一次例外。”他分析，仔细观察景气指数的变化图象和土地供应的变化图象是相等的，和房价图象也相等。由于土地制约导致了这样的情况，所以在今年11月份土地转入正增长，而后续如果维持持续的土地正增长的情况下明年房价会是持续增长，如果明年或后年仍然保持土地正增长的情况下，用市场的方式调节价格是可以做到不出现暴涨暴跌的。

　　专家

　　观点

　　前美联储主席艾伦·格林斯潘：

　　房地产泡沫是无法避免的

　　深圳特区报北京16日电(记者 王晓晴)16日举行的2014网易经济学家年会上，前美联储主席艾伦·格林斯潘通过跨洋连线发表主题演讲，他对中国经济表示高度关注，直言就像西方国家曾经历的那样，中国经济已经有泡沫出现。他说：“泡沫是无法避免的，因为人性不会改变，关键是泡沫破灭时要怎么做。”对此，格林斯潘提出的解决之道是关注债务问题，称债务是一切问题的根源。

　　格林斯潘说，本次会议释放出改革的信号，有一项提议是转向私有的银行制度，这样的改革在经济复杂、体量庞大的时候，必须保证发展方向的正确。“变化的一方面可能是好的，一方面也可能是不好的”，格林斯潘说：“我们已经看到，现在在中国经济中也有一些泡沫出现，就像在西方发生过的事情，这是我们可以预测的。”格林斯潘说，中国现在追随着美国的财务系统、金融系统，但现在美国无法避免地发现了泡沫的问题，中国同样也要面对这个问题。

　　“泡沫”是格林斯潘演讲的关键词。在他看来，更需要关注的是泡沫破灭时要怎么做，“有一点很明确，那就是泡沫跟债务是直接相关的，我们需要有创新的债务工具，当清盘的时候可以很好的应对。”他建议，要避免过多的债务，“过多的债务一个灾难，这是过去百年的经验教训，2008的金融危机短期内不会出现，因为现在看债务得到控制。”

　　对于中国房地产业，格林斯潘建议，中国可借鉴很多其他国家使用的模式，建立缓冲机制，如此才不会被“恶性传染”。他以美国房产崩盘为戒，称美国房产崩盘是因为无缓冲机制， “美国的地产市场崩溃是因为我们没有很好的缓冲机制，在美国的泡沫，不管是在加拿大的还是在澳大利亚的泡沫，结构都是一样的，很多工业国家都出现这种泡沫，但加拿大、澳大利亚并没有出现危机，其他国家也没有，均是因为他们有一个缓冲机制。”

　　厉以宁：

　　应鼓励民企参股国企

　　深圳特区报北京16日电(记者 王晓晴)在16日举行的网易经济学家年会上，北京大学光华管理学院名誉院长厉以宁就如何释放改革红利发表演讲。他提出，城镇化最要紧的是破除城乡待遇不公，同时走“老城区+新城区+新社区”的中国国情的城镇化。同时，改革的红利也可通过混合所有制实现，应鼓励民企参股国企、甚至控股混合所有制企业，国资委应该放松对国企的管理，只要管资本不要管企业。

　　对于城镇化，厉以宁认为，城乡二元体制和建立市场经济是不相容的，要建立市场经济就要破除城乡二元体制。他说，城镇化最要紧的是破除城乡不同的待遇、不同的权利，让城乡都能够处在一个权力平等的地位。“这是最重要的制度红利，要释放出来。” 他建议，中国必须走中国国情的城镇化，即“老城区+新城区+新社区”，中国特色的城镇化主要在第三点，就是“新社区”。厉以宁分析，“新社区”指新农村转化为新社区，是未来的新的小城镇。“第一园林化、第二走绿色经济道路，第三、公共服务到位，第四、社会保障城乡趋于同样的标准。这样的话，新农村就改为新社区了。”

　　国企改革是当下关注的焦点，厉以宁在演讲中也作了重点分析。他以《水浒传》中林冲在柴家庄的遭遇为例，生动解析了当下国企在发展中遭遇的桎梏。他认为，国企改革分为两个层次的改革，高层次的是资本配置体制的改革，在改革的过程中一定要让每种资本能充分发挥它的效率。改革的红利、制度的红利将通过混合所有制的建立。国有企业应该门户开放、领域准入，允许更多的民间子资本进入，并改为混合所有制。“应该鼓励民营企业去参股国有企业，甚至控股混合所有制企业。”与此同时，国资委则需要放开管制，“管资本不要管企业，就管资本的进进出出就可以了。”