明年广州楼价将继续“夹缝中行走”

    述评/羊城晚报记者 詹青

    本周三，广州市国土房管局公布11月份广州房地产市场成交数据。数据显示，11月份，广州一手住宅网签均价为11468元/平方米，同比下降7.1%，环比下降10.6%，成为全年新低。毫无悬念，11月份的数据统计方法，延续10月份拉上“增城、从化”两个“小兄弟”后，整体均价“令人满意”，一场皆大欢喜的“大结局篇”即将开演。

    2013年即将过去，以“达目标”为要旨、以“问责制”为手段的“数字调控”将作别舞台。然而，值得强调的是，这并不意味着明年的调控可能放松。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，2014年的楼市调控表面松、实质紧。这一说法得到了同创卓越总经理赵卓文的认可，赵卓文认为，限购、限贷等房地产调控政策目前根本不具备退出的条件。可以预料的是，在房地产长效机制实施之前，各种偏于严厉的“过桥计”仍会层出不穷。2014年的广州楼价，仍将继续在“夹缝中行走”，升不上去也降不下来。

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    市场直击：

    年底市场，阶段平静期

    上周，广州多个楼盘推出新货，与之前一度热炒的价格暴涨的氛围不同，这些楼盘的报价均较为稳定，成交也算不错，部分楼盘低调“日光”，市场一派和谐。

    最近一段时间以来，广州楼市进入阶段性的平静期，土地出让公告暂停，缺少了“地王”的刺激；大多数房企基于完成业绩情况良好、销售压力不大，表现也比较平静。数据的公布也符合“剧情”的需要。继10月份数据公布一周后，11月份的成交数据接踵而至，统计口径从“十区”变成“十区两市”，房价“急转直下”，结局“皆大欢喜”。一位发展商负责人告诉记者，12月份，不少豪宅已经逐渐放开网签，“可能是考核的数已经通过了”，按照目前的统计方法，房价升幅与GDP及居民人均可支配收入的升幅已比较接近，完成房价调控目标从“鸭梨山大”变得游刃有余。

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    明年环境：

    明松实紧，零容忍暴涨

    楼市是政策市，要预测明年的市场，首先要关注明年政策环境的变化。

    从目前的形势来看，不少业内人士预期明年的房地产调控将会出现“明松实紧”的局面，“数字调控”将告一段落，然而行政化色彩偏弱的市场化手段则可能会强化叠加，比如以“纳税三年”来提高外地人入市门槛、“二套房首付七成”来提高贷款比例，假如楼价继续飙升，转让税费的叠加、贷款利率的上浮也将会成为可能，这一系列严厉的限制性政策，没有任何松绑的迹象，这些将会成为房地产长效调控机制实施前的“过桥计”。“中央对2014年经济降温的容忍度明显提高，在此背景下不会强化房地产拉动经济的作用，调控仍将持续，力度不会减弱。”黎文江认为。

    事实上，楼市调控长效机制的真正确立和铺开在短期内难以实现，在长效机制真正起作用之前，“过桥计”可能会更紧，房价暴涨仍是不允许的。

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    明年市场：

    前低后高，夹缝中行走

    今年市场的休整期，将会延续到明年年初。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，当前的市场已经出现购买力疲软的迹象，购买力疲软一方面是基于观望，另一方面也是发展商的原因。从今年前11个月的业绩来看，2013年主要开发商的业绩完成情况非常好，排名前15位的发展商中，已有13位完成九成以上的业绩，已经超额完成全年任务的有5位，如此好的成绩单，决定了开发商在年末不会“放价”出货。卖方出货欲望不强，同时影响着买方市场的活跃度。综合考虑买卖双方的心态，预计直到明年年初，一方面买家追高热情不足，另一方面商家促销热情不高，广州楼市将会进入“有价无市”的阶段，成交量处于相对低迷的区间。不过，期待楼价大降也不现实，在强劲的刚性需求以及高成本的推高下，广州楼价下调空间有限，“升不上去、降不下来，在夹缝中行走、平稳上涨”仍是明年楼价的主基调。