北京楼市年末成交现阶段性“翘尾”行情

    12月以来，北京住宅市场出现“翘尾”态势，成交套数、成交面积相比11月全月，分别上涨了29%、22%。图/CFP

    尽管前有升级调控预期，后有保障型商品房大规模入市的压力，北京楼市在临近年终时，还是表现出了“翘尾”的态势。对此，业内人士分析指出，市场在售项目有限，以及购房者对明年市场走势的不确定性，是造成此轮“翘尾”的主要原因。

    12月成交再现高峰

    12月以来，北京住宅市场成交量并未如预期出现“入冬”迹象，反而出现上涨势头。据亚豪机构统计数据显示，截至12月24日，北京商品住宅成交达9484套，成交面积95.66万平方米，成交套数、成交面积相比11月全月，已经分别上涨了29%、22%。

    寒冬并没有阻挡购房人的热情。一方面自住型商品房受到市场极大关注，一方面商品住宅也并不因此遭受冷遇，多个项目获得较好销售成绩。

    包括紫辰院、领秀翡翠山、汇智阁、中海金石公馆、西山艺境、鲁能七号院等众多项目相继入市，均获得不错的销售成绩。例如，本月8日，西山艺境首次开盘，推出洋房、别墅产品，据了解目前已基本售罄。

    业内普遍认为，年底多个项目放量，使大批购房需求得以释放，促使成交量上涨。数据显示，12月全月成交有望突破12000套，成为继今年3月份、9月份两个成交高峰后，年内的第三个成交高点。

    房企年前推盘意愿低

    尽管成交量节节攀高，但多数房企却并不着急推盘。事实上，进入11月份以来，众多房企已经提前或基本完成本年度目标销售额，销售已无压力，再加上预售证管理升级后，部分房企也有意调整了节奏，放慢了推盘的进度。

    “本来是想在年前再推一期的，但是拿证太难了，到了明年再看情况吧。”一位上市房企项目负责人对记者表示，由于预售证价格达不到预期，目前市场上大多数项目都抱有这种心态。

    根据对当期市场的研究，亚豪机构市场总监郭毅也指出，经过之前的热销，不少刚需项目在年内已经收兵，尤其是一些老项目，受到价格管制影响较大的，都寄希望于明年。

    ■ 市场动向

    中端项目与商住项目抢占市场

    纵观12月已入市项目，受到“售价不得高于4万元”的预售审批限制，“红线”之下的中端项目和商住项目趁势崛起。

    根据机构统计，这两类项目在12月新开盘项目中占了75%，成为12月份楼市供应的主力。12月份，包括中信府世家、中海金石公馆、西山艺境、金第万科金域东郡、亦庄金茂悦、金第万科·金域东郡、北京城建·海梓府等多个楼盘在内，不但供应市场频频出现价格在35000-40000元/平米之间的改善型楼盘，同时在12月开盘的20个项目中，包括紫辰院等商住项目占了25%的比例，远高于今年前11个月16%的平均占比。

    与中端项目和商住项目不同，本月至今仅有首创伊林郡、万德福广场两个均价在2万元以下的项目入市。其中，首创伊林郡开盘当日销售一空，万德福广场开盘当日住宅售罄。

    郭毅分析认为，4万元禁令使得高端项目入市受阻，再加上刚需项目偃旗息鼓，为中端项目和商住项目带来市场空窗期，在这种情况下，一些中端项目经过良好蓄客，选择在年底入市抢占市场。

    ■ 观察

    “曲线增利”或成主流

    针对商住项目在近期市场上的火热行情，某市场分析人士指出，这也说明年底多数房企已不存在业绩压力，因而无需再通过去化速度较快的刚需项目来平价走量，实现高周转目的，反倒是通过商办及中高端项目来“曲线增利”，导致了整个市场供应结构发生变化。

    不少接受记者采访的业内人士也认为，商办项目不受到政策制约，房企也更容易通过较高的售价来实现利润冲刺。

    “受到对于房地产后市的向好预期，一些投资者仍然对于商办产品抱有较高热情；也可能会有一部分刚性需求流向商住项目，这两部分人共同促成了商办项目的热销。”通州区某项目负责人对记者表示，刚需项目无法入市，手头有不受政策管制或者已经取证的项目，在这个时候入市，都能成为抢占市场的武器。

    紫辰院相关负责人表示，在自住商品房日渐显露的规模供量压力下，明年房企对于刚需产品的供应或将提速，而与自住商品房一同搭售的纯商品房地块与公建地块，或将更多地衍化成为高端产品及商住项目，成为房企提升利润的砝码。

    ■ 盘点

    下月楼市供应量或锐减

    对于近期出现的“翘尾”行情，一位业内人士表示，目前的在售项目屈指可数，与需求量形成反差，在这种情况下，单个项目的热销是必然的。

    亚豪机构副总高珊也认为，11月北京楼市共有25个项目开盘，实际市场供应套数已接近8000套，成为今年供量最多的一个月份。由于成交的滞后性影响，12月成交量的强力回升，实际上是受到11月新房增量供应大涨的直接影响。

    在采访过程中，记者了解到，截至12月24日，北京楼市共有17个项目入市，最后一个周末还将有旭辉·御锦、长阳光合作用、珠江四季悦城等楼盘计划入市，预计全月开盘项目个数将达到20个左右，市场新增供量约为5000套，或将成为今年下半年以来月度推盘量最少的一个月份。与此同时1月份项目入市的热情更是降至冰点，仅有6项目预计入市。

    全国工商联房地产商会创会会长聂梅生也表示，2013年各项房地产指标处于高位，但同时也应注意到增幅下降的趋势很明显。对于后市，她认为仍然将以“稳”为主。

    新京报记者 李捷 方王洋