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北京两宗地吸金85亿 西局或成新兴豪宅区

2014年02月28日 07:53 来源:新京报 参与互动(0)

西局地块紧邻三环,被分成四块出让,龙湖和泰禾已分别拿下其中之一。

区域里的西局玉园,是回迁房社区,二手房价为3.5万元/平方米左右。

    2月13日,北京土地市场迎来了马年第一拍,其中龙湖地产以35.7亿元,配建5.4万平方米限价房夺得西局地块。而一周之后的2月20日,西局区域又一宗土地入市,引起多家房企拼抢,最终泰禾以49.6亿元摘得该地块。而随着这两宗土地的相继出让,西局区域也引来了业界的更多关注。

    价值洼地被寄予厚望

    根据业内测算,龙湖和泰禾分别拿下的西局地块,刨除配建限价商品房以及还建部分外,楼面价均突破了6万元/平方米,成为今年以来北京土地市场楼面价的新标杆,仅次于去年农展馆地块创下的7.3万元/平方米的历史纪录。

    泰禾集团总裁助理兼品牌总监沈力男此前在接受记者采访时表示,西局地块适宜打造一个配套完整的高端社区,“泰禾的拿地价格并不算很高”。

    “根据北京市土地供应的规定,三环以内的居住型地块已经停止供应,而西局紧邻三环,是近年来罕见的核心区域地块。这样的位置谁来做都会有信心。”一位参与当日土地竞拍的房企负责人对记者表示,西南区域近年来本身供应很少,西局地块紧邻金融街和丽泽商圈,先天优势明显。

    某资深业内人士指出,同样位于紧邻三环的位置,农展馆地块的楼面价为7.3万元/平方米;去年底名噪一时的东坝区域和亦庄板块,楼面价5万元/平方米的地块比比皆是,且已属于五环外区域。“这样来看,处于三环的西局价格,显然是一个洼地。”该人士认为。

    相对于区域内普遍利好的声音,亚豪机构副总经理任启鑫同时指出,西局地块现状仅为“三通一平”的施工标准,开发商还需要通排水、电信、供暖、燃气、道路,才能达到“七通一平”的交付入住标准,开发商在施工过程中还需要付出大量成本。

    西局未来将成新兴豪宅区

    尽管龙湖、泰禾拿地后表现得颇为淡定,但是西局两地块超6万元/平方米的楼面价,还是让不少人捏了一把汗。去年成交的玉渊潭地块与夏家胡同地块,同样位于西三环与西南三环附近,其住宅部分的实际楼面价均在4万元/平方米左右。

    还值得一提的是,今年1月份,与西局地块不远的紫辰院项目在开年成功取得预售许可证,拟售价格则为6.7万元/平方米,接近西局地块的土地楼面价格。

    一位业内人士认为,龙湖和泰禾在西局的项目,核算各类成本之后,未来商品房部分的合理价格区间将会达到10万-12万元/平方米。

    在龙湖、泰禾相继进入丰台西局板块后,该板块也将成为京西南新的高端居住区。据记者了解,“高端”成为两家房企西局项目定位的共同关键词。龙湖表示项目未来面对的将是高端改善人群,泰禾也表示要将西局项目打造为“城市级豪宅”。

    “不是说开发商从最开始拿地就想做豪宅,而是企业出于对利润率的要求,必须要靠商品房部分来平衡;如果保障房配建部分任何一个环节出现问题,都有可能影响到最后商品房项目入市的价格。”作为长期关注西南板块的某房企人士在接受记者采访时表示,迫于拿地成本的压力,企业的产品定位必须具有市场的前瞻性,选择抗压性更强的高端产品就成为企业共同的选择。该人士还认为,随着搭售保障房地块的批量入市,未来北京市场将会形成高端住宅激烈竞争的主场。

    ■ 探访

    周边二手房房价暂未现大幅攀升

    近日,记者前往西局地块实地探访。该地块紧邻西南三环,位于丽泽桥的西北角。步行前往地铁西局站仅需10分钟左右时间,而距离北京西站也仅需要20分钟不到的车程,交通十分便捷。目前,该地块目前已基本完成拆迁工作,暂时还没有动工迹象。

    记者从实地了解到,在西局两地块拍出后近两周的时间内,西局周边的二手房房价并未出现大幅攀升的现象。可以说,西局区域目前仍然属于毗邻西南三环的价值洼地,所以不论是房价水平还是租金水平在三环周边来讲都不算高。

    邻近西局地块的社区西局玉园,80平米两居室的月租金目前稳定在4200-4500元之间,二手房价格在3.5万元/平方米左右,但因为西局玉园全部都是回迁房,所以目前仍然处于有价无市的阶段。此外,西局欣园目前的价格约为4万-4.5万元/平方米。

    而西局地块往西,七里庄附近的二手房单价也基本维持在3.5万元左右,最高不超过4万元。只有位于六里桥长途汽车站旁较为高端的社区保利百合成交价在5万元/平方米左右。

    对此,一位不愿具名的房企人士认为,地块的位置距离周边大型社区的位置相对较远,而且市场的传导具有周期性,对周边楼市价格的影响不会突然显现。

    ■ 延伸

    曾经“新贵”

    朝阳区孙河:2012年9月,龙湖拿下该区域首宗宅地,楼面价约2万元/平方米。2013年,泰禾、首开、中粮等企业纷纷进驻,该地块的楼面价也从2万元/平方米,一路达到5万元/平方米。孙河板块位于东北五环外,紧邻地铁15号线孙河站,本身被规划为高端居住区。目前,区域内龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子在售,别墅类房源价格最高超过8万元/平方米。双珑原著楼王产品单价超过10万元/平方米。

    朝阳区东坝:去年,朝阳区东坝出让多宗地块,保利首开联合体、恒大、首城等知名房企在此攻城略地。区域内商品房楼面价也达到5万元/平方米的水平。这一价格也已经超过目前区域房价。从去年底到今年年初,首开在东坝的常青藤项目有一批现房取证,均价不过4.2万元/平方米上下。

    大兴区亦庄:亦庄本身是京城楼市的热点板块。2013年,融创、首开等房企在该区域的拿地推动亦庄地价更上一层楼。2013年11月,首开与住总联合体在亦庄河西区摘下一地块,有开发商测算该地块商品房部分楼面价超过5万元/平方米。而该区域目前房价不过3.6万元/平方米上下。2月20日,方兴分别与融创、葛洲坝组成联合体在同区域拿地,楼面价回归到2.3万元/平方米水平。

 ■ 小插曲

    西局地块曾被暂停出让

    由龙湖拿下的西局XJ-03-02地块,原定1月27日出让。1月17日,北京市国土局暂停了包括这两宗土地在内的四块土地入市。当时,曾有业内人士分析认为,暂停是因土地市场过热所致。1月26日,市国土局宣布恢复两地块的出让。

    卢沟桥乡西局村旧村改造项目一期XJ-03-02、XJ-05、XJ-09地块二类居住、托幼、商业金融用地

    成交时间:2月13日

    四至范围:东至西三环南段,南至丰台北路,西至西局中街,北至南马连道路。

    竞得人:北京龙湖中佰置业有限公司和北京盟科置业有限公司联合体

    土地面积:10.9万平方米,建设用地7万平方米,建筑控制规模22万平方米。

    成交价格:为35.7亿元

    其他竞得条件:现场竞报限价商品住房面积5.4万平方米。

    限价商品房价格:2.1万元/平方米

    溢价率:48.1%

    卢沟桥乡西局村旧村改造项目二期XJ-03-1、XJ-08地块二类居住、商业金融用地

    成交时间:2月20日

    竞得人:福州泰禾房地产开发有限公司

    四至范围:东至西三环南段,南至丰台北路,西至西局中街,北至南马连道路。

    土地面积:9.6万平方米,建设用地5.9万平方米,建筑控制规模17万平方米。

    成交价格:49.58亿元

    其他竞得条件:现场竞报限价商品住房面积50000平方米

    限价商品房价格:2.1万元/平方米

    溢价率:48%

    ■ 房企回应

    龙湖 未来产品将瞄准高端改善群体

    尽管目前的西局地块周边人流密集、环境复杂,地块周边以老旧小区为主,配套及环境饱受诟病,但在龙湖地产看来这仍是“瑕不掩瑜”。“否则,当天的拍地现场,也不会有那么多的企业拼抢了。”龙湖北京公司相关负责人坦言,西局地块的地段位置有着绝对的优势,同时拥有地铁、商圈等先天资源,其潜在的价值可以和农展馆相匹配。

    据上述负责人透露,龙湖近两年鲜少参与地块竞争,因为注意力重点放在两类地块上,一是地铁上盖,另一类则是区域放量不大,但环境比较好的地块。而西局显然既符合了龙湖拿地的“口味”,又满足其近城区、扩纵深、控规模和持商业的发展规划。

    “项目总体规划还没有出来,但是根据龙湖对于改善型需求的细分,西局地块面对的将会是高端改善置业群体。”龙湖地产相关负责人还表示,会有一些商业配套,但具体比例尚不确定。

    泰禾 定位“城市豪宅”,或做“空中院子”

    除了地块地理位置所蕴含的巨大价值以外,泰禾集团品牌总监沈力男还指出,“事实上,西边的购买力极强,但供应极少,之前被忽略了。”他认为,西南三环板块的崛起将丰富北京高端住宅的市场供应,同时高端产品的塑造将会提升整个区域的品质。

    再度和龙湖成为“邻居”,沈力男笑谈两家企业对于西局地块的价值判断的确是“英雄所见略同”。在他看来,孤零零的一家企业开发,不如多家企业优势互补,将区域价值最大化。

    拿地刚刚半个月,泰禾方面表示谈规划为时尚早,但可以确定的是项目未来将定位“城市豪宅”,由于擅长“中式院落”的产品设计,且已成功运营运河上的院子和北京院子,未来在西局项目上泰禾希望会有更多的创新。“可能会做空中的院子也说不定。”据泰禾集团相关负责人表示,项目也会配有一定体量的商业,但还未最终确定。该负责人还表示,按照泰禾对单个产品周转速度的要求,西局项目最快需7-8个月达到开盘入市的标准。

    ■ 背后

    龙湖、泰禾的“不解之缘”

    从朝阳孙河到丰台西局,龙湖与泰禾再次不期而遇。

    在不少业内人士看来,泰禾接踵龙湖拿地的“西局版”,正像是“孙河版”的续集。是冤家路窄,还是携手并进?龙湖和泰禾的再次聚首,也令两家房企的渊源更为人们所津津乐道。

    2012年9月,龙湖成为首家在朝阳区孙河板块拿地的房企,拿地楼面价约2万元/平方米。4个月之后,泰禾进驻孙河,地价被抬升到2.9万元/平方米左右。

    这一次,在全新的西局板块,泰禾紧接着龙湖进入的时间间隔更短,前后只有一周。还有一点不同的是,这一次西局拿地的纯商品住宅楼面价,也都在6万元/平方米的水平。

    龙湖、泰禾俨然成了地理上的好邻居、好伙伴。在业内人士看来,这种“很好玩”的现象背后,也有必然的因素。

    亚豪机构市场总监郭毅认为,在北京,泰禾主要是做高端产品,龙湖也是从高端产品线起家的。相似的产品策略以及优势,令两家房企不约而同地布局同一板块。

    泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男更直接地表示,泰禾与龙湖都有知名的高端产品线,“价值观差不多”。

    在孙河,龙湖·双珑原著和泰禾·北京院子如今都已是知名的高端楼盘。去年年中开盘的双珑原著,目前已实现约17亿元的签约金额;今年1月开盘的北京院子,根据泰禾方面披露,当日实现18亿元的销售业绩。

    与其说两家房企挨着门开店有竞争,不如说两家共同推热了一个新区域,吸引了更多的市场关注度。包括泰禾、龙湖两家企业人士及机构分析人士在内,大家也认为,泰禾与龙湖的产品还是有比较明显的差异性,体现在整体风格、景观特点、户型面积等方面。例如在园林景观上,龙湖的五重景观更精细、更标准化;泰禾的三街五巷八坊更通透、更个性化。差异性的存在,又有助于两家楼盘细分买房人群体。

    另据记者了解,对于西局项目,两家房企除了都表示要打造高端产品外,还不约而同地表示出将加快西局项目开发节奏的愿望。

    在孙河,龙湖从2012年9月拿地到2013年6月双珑原著开盘,泰禾从2013年1月拿地到原计划的“金九银十”开盘,前后都不过八九个月的时间。由此看来,或许在今年九十月份,西局楼市就将“并蒂开花”。

    B11-B12版采写/新京报记者 李捷 张旭 陈禹铭 实习生 孟祥玉

    B11-B12版摄影/新京报记者 陈禹铭

【编辑:曾会生】
 
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