房地产税费降一半 房价真的就能降下来吗？

    地产周评

    许多房企都在叫苦税费很高，到底有多高？这次在全国两会期间，政协常委许家印当着全国人民的面算了一笔账：约占房价的24%—26%，其中各种政府规费占了约11%，税收约占了13%—15%。

    以“房地产税费占房价26%”为词条在百度搜索，可搜索到相关结果多达1500万条，可见人们对税费的关注程度有多高。

    笔者就此当面咨询过清远几家房企老板，他们的第一反应都是税费很高，但没有具体计算过，且不好算，但肯定超过1000元/平方米。

    房地产税费达1000元/平方米，而清远市区商品房去年均价5000元/平方米左右，也就是说税费至少占了房价的20%，这确实是一个不小的比例。有的人说要是把这个税费降下来一半，房价自然就会降下来，可是，房价既然涨上去了，有那么容易降下来吗？我估计开发商仍然有很多借口，比如地价高、建安成本高等等理由。

    许家印说，房价构由五部分构成：地价、综合造价、政府规费、税收和企业利润。那么我们就来算算清远的建房成本，看看能发现其中多少门道。

    据清远市国土资源局公布数据显示，2013年市区中心（仅指东城、凤城、洲心、横荷、高新区）招拍挂出让的住宅用地平均楼面地价717元/平方米。去年市区商品住房销售均价5000元/平方米左右，按此计算地价占比14.34%。不过如果不包含高新区，平均楼面地价或许超过1000元/平方米。比如于2011年10月出让、位置相对较商业区偏远的时代倾城，地块楼面地价约1070元/平方米，今年1月下旬保利地产竞得江景地块，楼面地价约1846元/平方米。按此计算，地价占了房价20%。

    至于综合造价，目前却没有一个权威公开的数据，按照清远一些房企老总说法，仅建安成本一般都要2000元/平方米以上，按此计算占了房价40%！如果加上地价和税费的各20%，四项成本总共占了房价80%！

    或许还有很多人说，许家印漏了隐形的公关接待费用、贷款利息、营销运营费用等，这样算下来，开发商哪里有利润，年年喝西北风！

    可是，你信吗？

    如果留意，你会发现，有的楼盘地块买得比较早，现在看来价格很低，随着房价上涨，早期地价投入被稀释得甚至可以忽略不计；还有一些地块在荒野郊区，楼面地价每平方米甚至只有两三百元。不过市中心区域因为土地日益稀缺，现在市场上许多知名楼盘，比如维港半岛、东方天城、万科华府等项目地块均不是从政府土地部门直接竞得，而是近四五年从“二手”市场买过来的，还有很多项目所属地块被转卖了很多次，这个地价成本一般比直接从政府直接买过来要高一些。

    我们不得不面临的另一个问题是，有的开发商为了多赚些钱，可能压缩建安成本，不只一个房地产开发商“坦诚”告诉笔者，许多开发商都会适当降低建筑材料标准、缩窄消防通道等等。

    当然，高税费确实应该降下来，起码给各方少一些口实，在市场不好、房子不好卖的时候，开发商在打折促销上或许会更大方一些。陈步上