开发商以价换量 宁波楼市是真降还是假摔？

    2014年1—3月，受楼市政策阶段性收紧、春节因素、银行信贷紧缩等诸多因素影响，楼市“春节效应”显现，商品住宅成交量出现“普跌”。随后，继杭州、常州、温州等城市个别楼盘大幅降价之后，宁波出现房企倒闭破产的现象，广州等一线城市也有不少楼盘“平价”入市，甚至开始打折促销与“垫首付”营销。

    伴随这些房价松动的热传，关于中国楼市“降价潮扩散”、“房价迎来拐点”、“楼市将要崩盘”等观点成为各界热议的话题。本期投资周刊将综合实地调查、多方数据和专家分析，为你寻找房价真相。

    ●南方日报记者 牛思远 实习生 刘晓

    广州3月降价的23个楼盘中，大部分跌幅都在5%以内，其中网签均价下降了36.47%的增城保利东江首府跌幅最大。

    市场

    开发商“垫首付”重现江湖

    以价换量让郊区盘频频“日光”

    从杭州的马年楼市“第一降”开始，“降价潮”正成为楼市的一个热词。常州、无锡等城市也相继爆出有楼盘下调售价冲销量的消息。还有消息称，在普遍被看好的一线城市中，不少楼盘最近也以低于预期的价格入市，甚至暗中下调单价高达3000元。

    有媒体报道，受到购房者观望情绪加重的影响，深圳有开发商悄然降价。如3月份新推的楼盘水木丹华，最低价格相比去年已经下降3000元/平方米，而龙岗区“鸿威de森林”项目更是打出9字头的促销宣传方式。

    在广州，同样出现了不少降价或变相降价的消息。时代地产广州在售项目全线“88”折，敏捷旗下楼盘的降价促销都成为市场一时焦点，另一些楼盘则推出了“首付分期”、“开发商垫首付”等活动，以降低购房门槛为噱头，吸引不少人的关注。

    事实上，随着春节后市场逐渐回复正常，3月广州楼市供应相比2月出现井喷。而部分开发商或真或假的“让利”举动，也迅速获得了市场的反映，不少楼盘频现“日光”、“准日光”的消息。

    数据显示，广州3月降价的23个楼盘大部分跌幅都在5%以内，而其中网签均价下降了36.47%的增城保利东江首府跌幅最大。但这个项目3月8日推出的三四房洋房产品，却借助价格优势和区域规划调整利好，当日成交八成。

    同样位于增城的金地·公园上城浅山，其三期11栋开售推出百余套单位，据开发商称也在两个小时内售罄。该项目虽然配套尚未成熟，但均价只要7000—7500元/平方米，借助78平方米两房单位仅卖50多万元的价格受到刚需热捧。

    同一天开盘的番禺全新楼盘星尚，当天推出250套单位，商家报称当天卖了八成，销售金额超过2.5亿元。其毛坯单位最低售价约为1.1万元/平方米，比带装修的单位便宜了约2000元/平方米，尤其抢手，余货已所剩无几。

    位于增城的尚东阳光、位于南沙的越秀滨海珺城、位于番禺的亚运城等郊区楼盘，同样以较低录得七成以上的去货率。中原地产项目部总经理黄韬总结认为，近期热销的楼盘，大多是售价2万元/平方米以下的外围郊区项目，单位面积则在100平方米左右，属于典型刚需盘，价格是最大优势。而合富辉煌（中国）首席市场分析师黎文江则直言，其畅销是因开发商让利定价较为合理，是“以价换量”。

    调查

    一线房价陷入“滞胀”

    降价楼盘仅占20% 多数为价格不变

    尽管3月的广州楼市表现，在一线城市中较为抢眼，但对于售楼价格的统计数据来看，市场传言的“降价潮”也并未出现。总体而言，北上广深一线城市的新房虽有部分楼盘出现价格小幅下调，但整体上属于“滞胀”状态。

    日前，因开盘时将原先吹风价2.6万/平方米下调到2.2万/平方米，北京万科橙项目引来了众多媒体关注。但据北京万科总经理毛大庆的说法，价格的调整并非为了“降价走量”，而是因为“希望配合政府做好房地产价格稳定的问题，新开楼盘接受了政府的价格指导”。其吹风价是精装修价格，而降价后卖的则是毛坯房。

    据某网站的调查，3月北上广三个一线城市三百重点在售楼盘中，涨价楼盘合计96个，占32%。价格基本不变的楼盘144个，占48%，是市场的主流。而降价楼盘为60个，占20%，占比最小，具体分析楼盘，大部分价格下跌楼盘跌幅不超过5%。

    其中，广州100个重点在售项目中，32个项目价格上涨，数量比2月多了6个，保持基本不变的有45个，是市场的主力，此外有23个项目价格出现了下跌，不过降价楼盘数量却比2月份减少了7个。

    在北京的100个在售重点楼盘中，共有79个项目价格不变，12个项目价格上涨，9个项目价格下降，对比2月份情况，基本保持一致，仍持稳占据主流。

    其中，北京的涨价楼盘三分之一项目是售价在4万/平方米以上的改善或豪宅项目，其中超过一半涨幅不足5%；9个降价楼盘则以顺义和通州的郊区盘为主，占了5个，除降幅最大楼盘外，其余8个楼盘的降幅都不足5%。

    相比之下，上海的3月楼市成交量则出现了下降，涨价和降价的楼盘数量都超过北京，分化更为明显。

    对上海100个重点在售项目的价格调查显示，其3月有52个楼盘成交均价较上月上涨，最高涨幅达26.64%，数量比上月增加一成，降价楼盘28个，持平的有20个。

    其中，8个项目涨幅超过10%，最高涨幅的是位于嘉定的绿洲香格丽花园，涨幅达26.64%，从2月的13590元/平方米涨到3月的17210元/平方米。3月成交均价环比下跌的有28个项目，较上月减少4个，仅有两个项目跌幅超过10%，大部分仍是小幅调整。

    面对明显回落的成交量，业内人士认为，主要布局一二线城市的上市房企受制于业绩要求，可能对销量更为看重，因而未来新推的楼盘价格难有太大提升，或仍以“平价”入市为主。来自中原地产研究部的数据就显示，4月北京将入市的38个，其中大部分都是中低端商品住宅，涨幅基本控制在5%-10%，与去年同期动辄20%-30%涨幅的定价已不可同日而语。

    数据

    3月楼市成交量回暖

    一线城市土地成交仍火热 二线则趋冷

    从更大范围来看，3月尽管成交回暖，但国内楼市表现已远不如去年同期，房价走势陷入博弈势在必行。中原地产研究中心统计数据显示，截至23日，3月全国54个城市合计住宅签约14.85万套，相比2013年同期下调了36%。其中一线城市跌幅达到了45.8%，二线跌幅达到了48.2%。

    3月18日，国家统计局公布了今年2月份全国70个大中城市房价的统计数据。这个最权威的官方数据显示，2月国内70个大中城市房价整体涨幅有所收窄，新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅分别为11.1％和6.4％，分别比上月回落了1.3个和1个百分点，新建住宅房价的环比和同比涨幅更是双双回落。

    细看这份统计数据，和今年1月相比，新建商品住宅和二手住宅价格上涨的城市个数分别为57个和46个，分别比上月减少了5个和2个。新建商品住宅价格环比上涨的57个城市中，涨幅比上月回落的城市有40个，比上月增加了15个，更有温州、牡丹江、安庆和济宁4个城市出现新房价格环比下降的情况。

    从同比数据看，2月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市个数均与1月相同，均为69个，但同比涨幅回落。新建商品住宅同比价格上涨的69个城市中，涨幅回落的城市有65个，比上月增加了28个。

    尽管和去年同期相比，上海、广州、深圳、北京4个一线城市仍然位列新建商品住房同比涨幅的前四位，涨幅也都超过15%，较二三线城市显得更为坚挺。但2月份却是多个月以来一线城市房价同比涨幅首次全部低于20%，显现出放缓趋势。

    国家统计局新闻发言人盛来运说，今年前两个月房地产开发投资依然在回落中，这表明目前房地产延续了去年下半年以来不同地区分化态势。据美联物业全国研究中心统计，上周全国土地市场共成交13宗土地，土地市场交易量下滑得非常明显。而从近几周全国土地市场的情况来看，一线城市土地市场成交仍较火热，但二城市的市场交易明显趋冷。自全国“两会”之后，一、二线城市的土地市场分化的现象表现得更加明显。

    美联物业报告认为，一线城市作为众多房企的主战场，其土地市场的交易或将持续火热；而二线城市的土地市场交易量虽然目前有所下滑，但其市场活跃度仍然较高，预计，随着各地方政府推地节奏恢复后，其市场交易量将有所回升。

    国家统计局发布的数据显示，2014年1—2月份，全国房地产市场出现“量跌价滞”状况，商品房销售面积和销售额分别为10466万平方米和7090亿元，同比分别下降0.1%和3.7%。

    与此同时，商品房库存则不容乐观。官方统计数据显示，全国商品房待售面积则大幅增加。数据显示，截至2月末，全国商品房待售面积51397万平方米，比去年末增加2102万平方米，仅住宅待售面积就增加了1770万平方米。

    住房登记明确

    将影响深远

    ■风向

    3月28日，国务院办公厅发布通知，要求于2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。这是继坊间传闻将开展不动产登记的消息以来，官方首次明确地给出的一个时间表。

    这一消息进一步加剧了外界对于政策走向的猜测。此前，SOHO中国董事长潘石屹曾在微博中表示：“这（不动产登记）是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”知名经济学者马光远也表示，一旦政策实施，房价会有相应的下调。中国社会科学院副院长李扬更是预计，今年6月全国房地产登记系统启动后，房屋过剩问题也将水落石出。“大家都说今年实体经济要出问题，首先就是房地产出问题。”

    不过，对于不动产登记的影响，也有专家认为并不会直接对房价造成冲击。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌就表示，如果还是不能联网，则不动产登记和以前的政策没有区别。

    不过根据近期下发的《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》，2020年之前要建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。在2013年全国“两会”上，住建部副部长齐骥才公开表示，40个城市的住房信息联网工作已经完成，而最新媒体报道称有60个城市已联网。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，从个人住房信息系统与住房和城乡建设部联网的作用和目的角度而言，房地产税、交易环节的增值税等税费调控手段的试点及扩围需要家庭房产的详细数据做为依托，因此，个人住房信息联网是以税费为主的调控手段开展的必要条件。

    张宏伟表示，从中长期来看，40个或更多城市的联网为全国范围内开征房地产税、交易环节的增值税等做技术上的铺垫已成为共识。尽管目前上海、重庆两地房产税的征收对于市场的实际作用并不明显。“但是，我们也应该看到，如果限购、限贷政策一旦取消，房产税征收对象的范围会明显扩大，这时，房产税对于控制投资性投机性需求也会起到真正的市场调节作用。”

    他认为，从十八届三中全会及“两会”来看，2014年及未来几年内，当宏观经济结构改革初有成效，宏观经济逐步好转之时，在建立个人住房信息系统的基础上，房地产税、二手房交易环节征收20%增值税、“空置税”势在必行，关于房地产方面的税制改革顶层设计势必会逐步推出。

    “最终，房地产市场调控的税费经济手段会更加突出，以税费手段改变市场需求结构，坚持‘去投资化’，使市场回归自住属性，促使楼市长效性调控机制逐步形成。”张宏伟说。