社科院：2014年房价小涨 楼市调控方向将大变

　　中国经济网北京4月29日讯 (记者 陈郁)中国社会科学院城市发展与环境研究所今天发布房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.11(2014)》。报告指出，2014年，国家经济政策将进一步向居住城镇化、改善民生倾斜，房地产政策及调控也将围绕这一主题展开。由于缺乏房地产市场稳定健康发展的长效机制，房地产市场将进一步分化，部分城市因土地价格上涨过快面临较大的房价上涨压力。

　　房地产政策及调控方向发生较大改变

　　据中国经济网记者了解，2013年，延续十年的国家以高频率出台房地产政策及从国家层面对房地产不断深化的宏观调控发生了一定改变。除2月份出台的“国五条”及相关细则外，其他时间均未从国家层面出台更加严厉的房地产调控政策。房地产调控思路、方向出现了新变化，国家层面更关注房地产健康发展的长效机制及“保基本”，不同城市根据自身特点出台或紧或松的微调政策。

　　经历了近几年特别是2013年房价快速增长，房地产市场矛盾进一步累积，2014年调控难度进一步增大。随着党的十八大后一系列经济制度深度改革的推进，有可能迎来居住城镇化高潮，预期房地产调控方向也将围绕居住城镇化这一主题展开。

　　一是房地产领域税费优化改革有望推进，在重庆、上海等城市房产税试点基础上，以包括普通存量住房为征税对象的过量住房持有税有望在重点城市开征；二是特大城市特别是超大城市限购限贷政策将延续；三是城市土地供应制度可能有较大调整；四是保障性住房供应有望多元化、常态化。

　　房价可能保持小幅增长，地价增速将放缓

　　报告预计，2014年房地产市场交易量仍可能与上年基本持平，甚至略有增长，房价可能保持小幅增长，具体涨幅取决于调控政策力度。

　　据中国经济网记者了解，尽管2014年初全国月度房产交易呈萎缩态势，部分城市的个别楼盘出现了降价现象，但经历一段时间的市场酝酿和政策观望后，2014年房产市场交易热度仍将延续，全年全国房产交易总量仍可能与上年持平甚至略有增长，成交价也可能保持小幅增长。原因在于：一、由收入增长和城镇化趋势所推动的消费性购房需求仍将保持旺盛增长态势；二、受多数大中城市限购限贷政策影响，投资投机性房产需求转向和房产持有退出对房产市场尤其住房市场影响有限；三、一些媒体提到人民币贬值的汇率因素对房产交易市场的逆转性冲击，不可能长时间的持续，并且即使存在也影响甚微，因为汇率因素导致的房产需求观望预期将在汇率回归正常波动后，重新释放；四、2013年末至2014年初，出现了一轮土地购置高潮，主要城市“地王”频出，出让地价快速增长，不少出让地块楼面地价超出周边房价，也必将在部分城市引发一轮土地成本推动的房价增长；五、2013年的房产交易量大增、房价快速增长，大部分龙头开发企业获得了丰厚的销售收入和赢利，使其2014年以价换量去库存化压力并不大。

　　具体房价涨幅取决于房地产调控政策和资本市场取向。如果过量住房持有税等持有环节调控政策能及时出台，将对存量住房供应形成释放效应，也对投资投机性需求形成挤压效应，将能大大缓解房产特别是住房供需矛盾，房价涨幅将大大缩小，但由于2010年以来存量二手住房市场经历多次的较高换手交易，存量住房中多套住房持有比重已经有所下降，因此存量住房供应释放对整体市场供需关系的影响不会太大。金融政策特别是国际宽松货币政策退出对房产市场也将具有过量住房持有税类似的影响。

　　同时，城市间房产交易市场分化将加剧。在一系列与人口迁移相关的制度改革推动下，外来就业人口占比较高的工业化城市以及能够提供多样化就业机会和多样化消费服务的大都市，对乡城迁移和城城迁移人口居住城镇化的吸引力将大大增强，房产特别是住房需求将呈快速增长态势，必将推动这些城市房产特别是住房市场量价齐升。大多数普通城市在经历的2013年较大的成交量释放后，2014年进一步的需求增长有限，其房产成交量和价格将保持相对平稳态势。而一些缺乏产业支撑，又在前期片面进行人为造城的城镇，房产供过于求的泡沫化风险将大大增强。

　　报告预计，2014年土地市场将有所降温，地价增速将放缓。宏观经济平稳运行，住房保障政策不断完善，房地产市场调控长效机制的探索和逐步建立，将有利于城市土地市场的平稳运行；新型城镇化导向将有利于促进全国不同类型城市土地市场协调发展；稳定货币投放政策和差别化信贷政策的持续实施将有利于抑制房地产市场的投机投资性需求；不动产统一登记制度和房产税试点扩围将影响房地产市场预期，有利于土地市场的长期稳定发展。