变身商务公寓与酒店式公寓 “商改住”进入市场

“商改住”一直是开发商惯打的擦边球。本报记者 王 越/摄

　　“商改住”一直是开发商惯打的擦边球。在法规禁止的边缘，为了追逐市场利益，有些“商改住”项目售价居然超过了70年产权的住宅。

　　不久前，“绿地中心”在北京五环的“商改住”项目售价达近10万元/平方米，并闹出了一则乌龙事件引发业内关注。绿地中心该项目是以商业立项，但是在住建委官网信息显示的获证情况被划归于住宅项目，后经过媒体关注，在第二天这个项目又划归“非住宅项目”。

　　不管其中是否隐含着何种猫腻，从中不难寻觅出“商改住”的经济利益和相关部门“管而不严”的问题。

　　记者在采访中了解到，一般情况下改变土地使用性质肯定是禁止的，但是目前北京乃至全国的市场上，模糊商用概念，以公寓立项行住宅之实的现象广泛存在而且也有着乐观的销售状况。

　　“商改住”的疑云

　　“商改住”是指用地单位为了规避风险，将依法批准的商业建设以商务公寓或酒店式公寓的形式推出，市场上常见的有通廊式小户型公寓、酒店式公寓、soho、loft等。

　　前不久，在北京住建委网站的销售住房信息列表中“绿地中心首期146套房源已获得预售许可证(非整体楼座)，其中预售价格为均价9.5万元/平方米”的信息引起了业内关注，将“商改住”的问题又推上风口浪尖。

　　这是一个极端的例子。首先，这个项目是以商业立项，从北京市发改委网站上的信息显示，在2012年6月有关该项目的核准批复显示，朝阳区崔各庄乡大望京村1008-625、627地块商业金融项目，建设内容为商业金融及配套。该项目建成后，商业金融部分由北京绿地京华置业有限公司持有或经营管理，不得对外销售或转为其他用途。而在销售阶段，又被划归为“住宅项目”。其中蕴含着明显的猫腻，经过媒体关注之后，住建委官网在第二天迅速做出反应，该项目重新划归为“非住宅项目”。

　　其次，引人关注的是价格，在原来显示的“住建委官网信息”表示拟售参考均价为服务式公寓拟售94996元/平方米，商务办公则拟售6万元/平方米。商业公寓的价格比商务办公价格高出3万元/平方米。价格决定一切，这就是为何开发商爱打“擦边球”，屡屡将商业项目明里暗里打造成高档商业公寓出售。而且相关主管部门对此也睁一只眼闭一只眼。

　　近段时间，记者以购房者的身份走访了北京的许多楼盘，销售员对“商改住”的介绍一般为：“这是我们楼盘的商铺，适合投资，我们在一部分房源中预留了独立的上下水，可以改成卫生间，将来当居室出租也没问题。”每当听到这样的潜台词，完全可以理解为这个项目是“商改住”项目。开发商在开发过程中预留了房内的上下水，这样的设计属于商住类公寓。

　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫在采访中说，模糊商铺和商住公寓的目的，就是为了促进销售，这也是开发商一贯打擦边球的手法。“虽然明文禁止但是仍然存在。”

　　模糊商铺和商住公寓的目的，就是为了促进销售。

　　“虽然具备住宅的某些特性，但本质上仍是商业。”谢逸枫这样表示。因为商改住产权单位和住宅相比，产权年限不同、所享受的配套设施不同、容积率及用于绿化、公共设施面积不同、户籍、教育、医疗福利不同、安全级别不同、物业费、管理费以及转让契税等都存在较大差异。

　　他认为，“商住两用”的概念是房企营销的手段。而在商业项目推出“商改住”式公寓主要目的就是为了避免资金链断裂，快速回笼资金。这是最根本也是最明显的问题。对于区域竞争激烈，市场过度饱和而自身有无核心竞争力的项目，“商改住”可以快速回笼现金，减少资金沉淀。

　　事实上，这种“商改住”做法，早在上世纪90年代初期就已出现在深圳。当时，一些已批复的写字楼物业，为了规避风险，纷纷改头换面，以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。

　　谢逸枫表示，“商改住”出现的原因包括：“在调控周期之内，由于市场环境不好，商业项目可能出现空置导致资金紧张，为了适应市场需求，推出高档商业类公寓打政策擦边球。”

　　两者最大的差异则是土地使用年限不同。住宅能用70年，商业房只能住40年。按国家规定，商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年，居住土地使用年限为70年。同时，《物权法》规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权，不能自动续期。”

　　谢逸枫说，“商改住”以酒店式公寓形式宣传、销售的房地产开发项目，其用地性质多为商业用地。

　　商业项目推出“商改住”式公寓主要目的就是为了避免资金链断裂，快速回笼资金。

　　为了加速现金回笼

　　“商改住”不能“改”变一切

　　“商改住”项目在营业税、个人所得税以及其他税费上比普通住宅均高出许多。

　　世邦魏理仕执行董事及中国投资物业部联席主管钟德尧认为，2014年中国GDP将保持逾7%的增长，人民币每年2%至3%的升值。

　　此外，中国开发商具备开发办公楼、大型商场物业投资级产品的实力及租赁市场的日益成熟，提供了理想租客和业态组合以致稳定租金收益。因此，中国房地产市场，包括纯商业地产仍是境外机构性投资者的投资热点。

　　而从“商用公寓”的情况看，其使用年限一般只有40年，比住宅短了30年。从各种税费看商业用地按商业地产征收税费，如契税普通住宅为房价的1.5%，商用物业则为房价的3%。在市民卖出物业时，无论是个人所得税还是营业税，征收费用也要比住宅物业高出一倍左右。

　　“‘商改住’项目在营业税、个人所得税以及其他税费上比普通住宅均高出许多。”亚豪机构市场总监郭毅在接受采访时表示。

　　据了解，“商改住”项目在转让时，要按5%全额征收营业税，全额20%的个人所得税，以及增值部分的30%至60%的土地增值税。而普通住宅随着持有年限的增加，则适用相应的低税率甚至免征优惠政策。本报记者 曾静婕