马光远：房地产“救市”切勿违背市场原则

    5月12日，央行召开“住房金融服务专题座谈会”，被外界普遍解读为中央层面对房地产开始救市的最明确信号。在这个座谈会上，央行要求商业银行要“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”，“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。在此之前，包括南宁等城市，已经尝试松绑限购等救市的“自选动作”。

    不管是官方的统计数字，还是一些开发商资金链断裂跑路的消息，都明白无误地证明房地产市场的确不妙的事实。一些多年来力挺房价上涨，并且在3月份还坚持认为杭州等城市出现的降价只是个别现象，房价依然会上涨，甚至声称房价还会涨十年的人，很快转了口风，开始呼吁救市。上述一系列的事实意味着，中国房地产在经历2013年量价飞涨的繁华之后，的确迎来了历史上最严峻的行业转折点，更致命的是，和以往不同，这次房价的下跌是在没有任何政策打压的情况下，由市场做出的自发反应。

    事实上，对于房地产的走势，笔者在去年年底就提醒要关注房地产未来下跌对中国宏观经济可能造成的风险。从中国房价的基本逻辑看，过去推动房价上涨的几大引擎，无论是货币超发，还是基本的供求规律、经济高速增长、土地财政以及人民币升值因素，都在悄然发生逆转。一旦美联储进入加息周期，国际资本将加速流出中国。从住房供需看，过去10年房地产的大跃进，中国住房供需已经基本平衡，一二线以下城市住房过剩也已成为事实。

    以上的基本事实意味着，中国房地产当下的调整是房价基本逻辑的自然反应，中国房地产的转折点确实已经到来。如果在2008年，房地产的调整不会影响中国经济，但在经历一系列刺激房地产的政策之后，我们发现，房地产已经完全绑架了中国经济。2013年中国经济能够增长7.7%，和房地产的表现有极大的关系。房地产投资占G DP15%以上的比重，对中国经济增长20%以上的贡献，土地收入占地方财政70%的份额，以及房地产行业去年12.2万亿的融资占中国全社会融资额70%以上的比重。这些令人瞠目结舌的数字意味着，中国经济几乎沦为了房地产经济，房地产一旦出问题，中国经济必然出问题，每个人都会成为中国高房价泡沫破灭的殉葬品，中国貌似很强大的银行系统也会因为房地产融资杠杆的断裂而倒下。

    基于此逻辑，中国民众恐怕要接受一个心理上难以接受的事实：房价一旦下跌，有关部门一定会出手救市，以维护房地产的稳定。但是，笔者认为，即使救市，也不能违背市场原则，不能突破底线思维。

    就救市的时机而论，不能房价一出现调整就救市，这样只会让房地产的风险继续积聚。救市的时机必须是在房价下跌很有可能严重创伤中国经济，很有可能引发系统金融风险的时候。如果只是因为房子过多而出现正常调整，就绝不应该轻易救市。而一旦房价的下滑对中国的金融系统和宏观经济可能造成实质性伤害，政府才能出手。这是必须遵守的边界。否则，在房地产供应日益过剩情况下，人为维持房地产泡沫，只会让中国经济对房地产的依赖更大，只会让房地产对中国经济的绑架更甚，这不是救市，而是用一个更大的，更有杀伤力的炸弹换下一个小炸弹，是给中国经济的未来留下更大的“自杀式袭击”。应该明白，在房地产的基本面已经今非昔比的情况下，企图通过救市让中国房地产回到过去单边上涨的繁华，是不现实的，也是很危险的。