集资建房再掀波澜 开启“小米+粉丝”模式

　　■宋峤 摄

　　■本报地产评论员 朱凌琳

　　五四青年节当天，南京高盛房地产有限公司董事长孙天元发出微博称，他将计划建设专门针对年轻人的项目，帮助年轻人有尊严地留在城市生活。

　　根据孙天元的设想，该项目将“去除地产暴力”，以“低于周边同等楼盘的20%”价格出售，同时以“小米”的互联网思维，邀请年轻人这一目标客户参与产品设计。青年粉丝可以拿出一定资金参与其中，获得优先购房权。

　　这也是继2004年邵角之后，南京人再次踏上集资建房征程，一前一后正好相差十年时间。

　　十年前的集资建房 曾吸引千人参与

　　早在2004年，南京人邵角不满于在楼市“花奔驰的钱只能买到一辆车胎漏气的QQ”，决心与志同道合的朋友一起，“自己动手，建设美好家园”，由此掀起了南京首次个人集资建房运动。

　　据邵角回忆，当时参与者之中，近一半都是与房地产相关的业内人士，包括开发公司员工、一线销售人员、地产媒体人等。在邵角及其团队的努力下，2004年底，“我爱南京自建／团购房俱乐部”正式成立。2005年3月7日，该俱乐部正式更名为“我爱南京”自建房网。

　　在此期间，邵角以自建房网的名义于2005年12月19日、2006年1月17日、2006年6月5日先后公布了三份房价成本清单，涉及楼盘超过100多家，其中包括当时涨幅较快的河西板块，引发轰动。随后自建房网也迎来了“黄金时期”，一度吸引了1000多人报名。

　　不过，由于法律、政策欠缺支撑，没有解决好“行动主体的合法性”，邵角的自建房运动逐渐陷入停滞状态。

　　以开发商为主导 粉丝投票决定地点、户型

　　曾有业内人士这样指出个人集资建房的弊端，“市场化运作中，房地产开发商都是规模化运营，成本较易控制。但个人合资建房在成本控制上很难把握，反而与最初买便宜房的愿望不符。而且每个个体都有自己的想法，众口难调，利益很难统一”。

　　孙天元也比较认同这一观点，“之前的集资建房召集者是个人，缺乏专业知识，而且建房的队伍资质没有保障，资金监管存在很大问题”。而孙天元提出的“粉丝建房”模式仍然以开发商为主导，从而有效地解决了开发流程的专业性问题，同时微信平台和网络投票则融入买房人的需求，解决了参与性和决策机制。

　　按照孙天元的解释，在他的模式中，开发商将首先吸引一批买房人“粉丝”，由这些粉丝来决定购买土地的地点，采用投票方式决定户型设计方案。同时，开发资金上也将吸纳年轻人的钱款，“如果有购房需求，可以出总房款的3成左右获得优先购房权。如果没有，也欢迎年轻人来投资。”

　　孙天元表示，他将尝试采用私募股权基金形式来做，通过基金的方式既可以合法解决开发资金，也锁定了目标客户。“这些钱款由基金公司进行管理，放在银行进行托管，同时聘请律师、审计师等全程监督和审计，确保资金安全。”孙天元补充说。

　　“目前房地产行业平均销售利润率在15%左右，净资产投资回报率在35%左右。若能提前锁定客户进行高周转开发可节约很多费用，而开发商则在扣除建造成本之外，仅收取5个点左右的代建费用，预计这种模式可以使房价实现比周边同类房源便宜约20%”，孙天元表示。

　　新模式引发争议 年底前或推“试验田”

　　“很多开发商不注重前期市场调研，结果做出了不被购房者认可的产品，导致项目卖得不理想。从这个角度上看，孙天元提出的‘粉丝模式’有其合理性。”有业内人士认为。南京林业大学社会工作系主任孟祥远对此也持肯定态度，如果能利用好土地市场波动寻找到合适的地块，又能解决好合伙人集资的问题，这将会是一个非常有意义的创举。

　　但是此举也在业内引发了诸多争议。不少开发商都对提前“锁定客户”的可行性提出质疑，“建房时候买房人也许很心动，但最后却未必能买单。”

　　也有不少业内人士担忧该模式的合法性，“目前集资建房不被政策容许，因此孙提出的‘粉丝模式’，可能无法通过购房者提前交钱来锁定客户。”十年前提出集资建房的邵角也认为，“虽然行动的主体有了，但之中流程的合法性未必有法律支撑，这些在拿到预售许可证之前都不可断言。”

　　采访中，孙天元表示，“我们已经跟踪了几宗土地，预计在今年下半年到年底前会陆续推出。”新模式能否试验成功，《扬子楼市》将持续关注。