叶檀：一个理想主义房地产开发商的离场

　　　一个理想主义房地产开发商怀着愤怒离场。

　　5月22日晚间，融创中国发布公告称，已成功收购绿城524851793股，与九龙仓并列绿城中国的第一大股东。

　　曾经参观过绿城的桃花源楼盘，是国内所见最有文化气息的楼盘，中式西式，一应俱全，那中式别墅园林的一角，可以与苏州园林媲美。

　　高管说得最多的是“宋总”对品质的追求。他们津津乐道，某次宋总到某别墅区，看门口的大理石不顺眼，当场就让人找把锤子来砸了。

　　宋卫平做的不是建筑，而是文化。悲催的是，这些高端文化建筑去化率低，永远处于调控的风口浪尖。想想也是，能买得起上亿元一幢别墅的人，与刚性需求、改善型需求无关，必定是投资者。

　　我们可以向新加坡学习，把政府公屋与商品房彻底区分开来——有钱人爱买高价商品房，就是对经济、对税收的贡献，政府通过房价与税收调节，何乐而不为？但等到决策者理念调整过来，房产税的基础条件完成，绿城的机会窗口期也已经过去了。

　　并不奇怪，一到调控的关键节点，绿城就屡屡进行股权交易。2012年6月8日，绿城中国与九龙仓宣布双方就九龙仓对绿城进行战略性投资达成合作协议，涉及资金合共约港币51亿元，九龙仓成为占股24.6%的绿城第二大股东。目前，绿城创始人宋卫平家族持有绿城25.4%的股份，寿柏年家族持有18.1%。2012年6月，融创以33.72亿元收购绿城9个项目半数股权，双方成立上海融创绿城控股有限公司，共同投资开发房地产项目。今年一季度，融创绿城项目以44.26亿元的成交额排名上海房地产企业排行榜第一。

　　从财报上看，虽然2012年绿城中国负债率低到49%，但2013年年报情况又不容乐观：经营活动现金流量净额从上年末的47亿元人民币下降到12.74亿元，投资活动现金流量净额从67.12亿元下降到－49.84亿元，融资活动现金流量净额则从－88.63亿元上升到82.37亿元。

　　这是让人沮丧的数据。考虑到今年房地产的销售情况与市场的风雨飘摇，宋卫平不得不大量融资四处推销，心生厌倦之下要转到发挥自己的品质强项中去，也是自然之选。

　　宋卫平有品牌，却不想再玩下去了。他认为，“在经历了2005年、2008年及2011年的调控之后，当前的房地产市场已经不是一个正常的市场，而是一个非常扭曲的市场。”让度绿城中国的股权，是他所能做的最理性的选择，由孙宏斌带领绿城中国生存并且壮大；而宋卫平自己，很有可能专注于独立运营绿城建设，继续做代建和养老，把对品质的追求做到极致。另一份资产绿城控股，拥有物业管理、酒店、足球、教育等业务和资产，可以延伸到房地产下游的服务行业。