楼市步入下半场成交持续低迷 开发商降价跑量

　　■ 深圳特区报记者 徐强

　　近期深圳市场受信贷持续影响，总体成交一直在波动下行。全市一二手房价格继续下跌，成交量日渐低迷，市场对价格的预期已经下调，观望情绪加重。市场分析人士称，从当前新房价格来看，逐渐加大的折扣力度已经在酝酿新一轮的降价潮。

　　新房去化周期超10个月警戒线

　　市规划国土委的统计数据显示，上周一手住宅成交425套，环比下降14.14%，成交均价为22061元/平方米，环比继续下降3.23%。

　　另外一个值得关注的信号是，新房市场的去化周期开始加长。开发商谨慎推盘导致库存高企，年初至今库存始终处于300万平方米以上，远高于近几年同期水平。

　　世联行统计，截止2014年6月8日，深圳全市一手房可售面积为320.20万平方米，可售套数为33545套；若按近8周深圳全市新房周平均588套的销售速度，目前的新房可售量消化时间为57.1周。

　　深圳中原董事总经理郑叔伦认为，库存增加使得去化周期拉长，从去年9月份开始，去化周期超过10个月的警戒线，目前已达13个月，供应量相对稳定，需求却萎缩，市场面临供应过剩的困局。

　　二手市场买方议价增加

　　在二手住宅市场方面，当前利空的市场环境对二手住宅市场影响较大，今年前5个月，全市二手成交量同比下降46%，月均成交37万平方米，处于近几年的低位水平，与2008年相当。

　　上周，全市二手住宅共成交753套，环比大幅下降30.79%。分区来看，上周各区降幅都在30%左右。成交均价为24059元/平方米，环比大幅下降20.01%。

　　记者在调查中了解到，客户观望情绪较重，买家议价能力增强，导致目前抛出的二手房有些卖不动。

　　在新洲路北一家中介地铺，王经理告诉记者，去年平均30、40多位访客中会成交1单，今年则降至80多位才能成交1单，访客观望情绪十分浓厚。

　　相比起来，买家的议家能力开始增强，王经理说，最近买房杀价都比较厉害，少的10万，多的达到几十万，卖家如果不同意，买家并不在乎，买方信心增加，买方市场开始出现。

　　作为衡量二手市场走势的重要指标，昨日最新发布的中原领先指数显示为422.9点，环比下跌0.39%，终止了为期26个月的上涨行情，正式转入下跌通道。另外，中原经理指数连续14周下滑，目前已经下探至17%的低点。

　　对此数据，中原集团研究董事程澐的解读是，中原经理指数低于50%，说明经理人看跌数超过看涨数，房价很可能会下跌。

　　开发商降价跑量将打破观望

　　目前，房地产融资成本增加，加剧房企资金链紧张格局，房地产开发投资连续放缓，行业降温态势加剧。市场分析人士普遍认为，市场成交量低位徘徊已久，房价已进入实质性的下调阶段，楼市即将进入下半场。

　　包括万科、恒大、保利等在内的全国品牌开发商已经陆续在多个城市实施降价。在深圳，新盘供需都陷入观望，今年前5个月，多数新盘销售率低于5成。开发商在高库存压力下，纷纷走降价跑量的路线，目前市场上的项目主要以直降、暗降、低价入市、特价房为主。

　　有分析称，本轮楼市的调整不同于2008年和2010年两次调整，本轮调整以市场自发的因素为主，因此调整的速度会比较慢并且时间要长。

　　对于后市预测，中原地产研究表明，目前楼市低迷，打破买卖双方僵持格局，取决于开发商的态度。目前品牌开发商已率先在全国掀起降价跑量风潮，势必会吸引更多房企加入降价行列，降价将成为当前市场的主流，这将有利于打破消费者的观望心态。