以房养老上海下月“开闸” 多方面问题待解

　　以房养老政策“开闸”。中国保监会昨天发布指导意见，决定自2014年7月1日起，在北京、上海、广州、武汉4座城市开展老年人住房反向抵押养老保险 (以下简称反向抵押养老保险)试点，试点为期两年。期间，60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，可将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押人同意的处置权，并按约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

　　申请试点反向抵押养老保险资格的保险公司至少要满足6个条件：已开业满5年，注册资本不少于20亿元；满足保险公司偿付能力管理规定，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；能够对反向抵押养老保险相关法律问题进行处理；具有房地产物业管理专业人员，或委托有资质的物业管理机构，有能力对抵押房产进行日常维护及依法处置；具备完善的公司治理结构、内部风险管理和控制体系，能够对反向抵押养老保险业务实行专项管理和独立核算。试点期间出现不符合试点资格条件的情况，保险公司将被暂停开展反向抵押养老保险新业务。试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房产的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿元的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿元的部分。

　　由于投保人是60周岁以上的老年人，试点反向抵押养老保险的公司应当对消费者进行签约前辅导，确保消费者正确理解保险产品及自身的权利义务。保险公司还被要求通过录音、录像或第三方见证等方式增强合同签订过程的公平性、公正性，同时应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度、犹豫期内客户的权利，以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失，犹豫期不得短于30个自然日。在犹豫期内，保险公司应当再次向投保人介绍反向抵押养老保险产品，确认投保人的真实购买意愿。

　　此外，保险公司应于每月10日前，向中国保监会和试点地区保监局报送反向抵押养老保险的进展情况报告，还须每年定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息。如保险公司可参与分享房产增值收益，还应向客户披露房产评估价值信息以及房产评估价值变动对年金领取金额的影响。

　　保监会人身险监管部主任袁序成说，“试点城市的选择主要考虑其房地产市场容量较大、老龄化步伐快等原因，这一保险的推出是完全市场化的，为一些有意愿、有需求的老年人提供一个选择，是自愿的。同时，这是新生事物，还需要不断探索、总结、完善，从国外经验看，它是一个比较小众的保险。”

　　老人买保险权益怎么保证？

　　指导意见规定，产品条款应“简单易懂，业务流程规范可行，使投保老人便于理解和接受”，“客户的犹豫期不得短于30个自然日”。保险公司应当对消费者进行签约前辅导，全面、客观、准确介绍业务模式、特点、风险及合同条款相关内容，并进行退保赎回价值演示，确保消费者正确理解保险产品及自身的权利义务。保险公司还被要求通过录音、录像或第三方见证等方式增强合同签订过程的公平性、公正性，同时应当在保险合同中明确规定犹豫期的起算时间、长度、犹豫期内客户的权利，以及客户在犹豫期内解除合同可能遭受的损失。

　　房价有涨跌收益怎么“算”？

　　房产究竟价值多少？指导意见中称，“保险公司要聘请具有一级资质的房地产评估机构对房产价值进行评估，费用由保险公司和消费者共同负担。”

　　如果房价上涨，房屋增值怎么办？根据指导意见，保险公司推出的试点产品分为参与型和非参与型，也就是可以按照合同约定，决定保险公司是否参与分享房产的增值收益。对于非参与型产品，无论房价上涨与否，保险公司均不参与房产增值收益，抵押房产增值部分全部归属于投保人

　　如果房价下跌了怎么办？业内人士指出，保险公司要承担这个风险。

　　记者 陈玺撼

　　据新华社北京6月23日电