从呼市松绑限购看楼市调控动向

　　呼和浩特松绑限购并没有重复沈阳、长沙、杭州等地“短命政令”的怪圈，从而成为正式发文松绑限购的第一个省会级城市，也成为今年3月“两会”上“分类调控”和“自主调控”楼市政策基调提出后的第一个“吃螃蟹”者。目前，全国有46个城市实施了住房限购政策，2012年以来，前后共有超过20个城市传出“松绑限购”的消息，但始终没有任何一个城市公开宣称放松限购政策。呼和浩特案例，意味着2010年在全国范围内实施的、始终铁板一块的、不能触碰的限购政策红线终于被划出一道口子。

　　尽管“两会”上提出了“分类调控”和“自主调控”，但没有给出统一的口径和可操作的实施细则，因此各地方普遍在“分类调控”和“自主调控”口号下展开了五花八门的救市行动。当然，在政策上也要与“调结构”和“促转型”挂钩。例如，南宁打的是区域一体化的旗号，无锡打的是新型城镇化的旗号，广州南沙松绑港澳籍人士限购打的是珠三角一体化的概念，此次呼和浩特松绑限购，则打的是外地人本地化的旗号。虽然文件首先强调的是做好住房保障，但文件的核心是放松限购。

　　呼和浩特放松外地人购房，理由是让外地人能够稳定下来、促进安居乐业。但是，外地人若要在呼和浩特安定下来，真正成为本地人，地方政府首先要做的是给予户籍、社保覆盖、创造就业岗位等。房子虽然需要，但若没有落户、没有稳定的工作和基本社会保障，除了一些在城市生意做得红火的外地人，外地有购买力的人群应该不会很多。进一步，呼和浩特的外地人大多数为内蒙古各县市打工者，特别是周边县市到来的打工者。若想要外地人真正具有购房能力，政府应该对于首套购房人群给予税收减免，或者扩大住房保障覆盖范围，这样才能使他们真正在城市安定。但是，所有这些必备的前提条件，我们在文件中都没有看到。

　　笔者近期在呼和浩特调研时发现，停工和烂尾的楼盘到处都是，特别是该市的如意开发区和金桥开发区。媒体曾披露呼和浩特可售库存达到12万套之多，按照目前速度需要10年才能消化，看来并非夸大其词。而且，最近5年呼和浩特市出让住宅用地面积2120万平方米，潜在供应量高达10万套。熟悉当地楼市的人士告诉笔者，户籍人士基本都有房，或者是拆迁补偿房，或者是新购商品房，很多人都拥有两三套房。2011年之前，由于能源价格上涨，当地一大批参与能源开发的人群富了起来，政府也利用能源开发、电力资源积累起来的财富大搞城市建设，出让了大批的土地，建设了大量房屋。同时，居民收入的快速提高也支撑了楼市的购买力，房价快速上涨，在远离城市中心区的如意开发区，有的新房价格在最高时近每平方米1万元。

　　但是，2012年以来随着能源及相关产业(电力、煤炭物流、产业园区等)的景气消退，房地产购买力迅速消退，之前借能源致富的生意人也开始抛售楼盘，但这时又遇到楼市供应量进入高峰期，供需失衡。呼和浩特楼市当前面临的不是供应过剩的问题，而是崩盘的危险，这一点相比240公里之外的鄂尔多斯楼市好不了太多。

　　此前，尽管国家已经明确，限购取消与否的权力在地方政府，库存量大、供过于求的城市可以调整楼市政策。但是，地方政府松绑限购表面上是为了缓解楼市供应过剩的局面，根本的目的还是希望楼市继续走上繁荣的通道，以此来刺激土地出让和投资增长，最终实现经济增长、税收增长和官员自身利益最大化这三重目的，这与国家“微刺激”、“不放水”的政策大方向是相左的。因此，在实际操作中，考虑到政策必然会走歪，国家对于地方放松限购始终保留不支持的态度，这也是为何沈阳、福建等地放松限购难逃“短命新政”的原因。

　　但是，呼和浩特这类以能源及相关产业为主的城市则不同，产业结构单一，在能源价格下跌、围绕能源的相关产业产能过剩的情况下，之所以近年来经济增长还能保持平稳，靠的主要是以基建和房地产开发为主的固定资产投资。若楼市面临崩盘，整个区域的经济就会出现大问题。今年一季度，内蒙古全区的经济增速只有7.3%，低于全国平均水平，这与2005年~2010年动辄15%以上的年平均经济增速不可同日而语。

　　对于该区域的楼市问题和经济问题，国家是清楚的。因此，放松限购政策尽管不符合经济转型的大方向，但也是没有办法的办法，调整在情理之中，也被上层所默认。再说，内蒙古本来就属于资源密集型产业占绝对比重的省区，在很大程度上不属于“调结构”和“促转型”的重点区域，而且该区域产业结构的调整也不是一年两年的事情。同时，呼和浩特楼市只能划归二三线城市，并非是楼市的风向标城市，而且其楼市目前确实处于严重供应过剩状态，放松限购的影响较小。

　　类似于呼和浩特这样的能源或传统工矿产业占主导的二三线城市(集中在东北和西北等区域)，目前绝大多数都存在楼市供应过剩的问题。可以预计，这类城市是未来楼市政策调整(特别是松绑限购)的主要对象。从6月份预披露的数据看，不管是经济增长形势，还是楼市交易情况，都不容乐观，可能将再次触及甚至滑出经济增长的下限，这也为楼市政策调整创造了空间，因此，不排除其他二线城市出台松绑限购政策的可能。 (李宇嘉 作者单位：深圳市房地产研究中心)