东莞离“以房养老” 有多远？

　　东莞房价相较一线城市处于价格洼地，“以房养老”并不诱人。南方日报记者 胡国球 摄

　　日前，中国保监会公布，北京、上海、广州、武汉四城正式开展“以房养老”试点，试点时间从2014年7月1日起至2016年6月30日止。虽然东莞没被列入试点范围，此政策一出，仍引起业内人士众说纷纭。

　　业内人士表示，“以房养老”或是未来的发展趋势，而东莞人传统家庭观念较重，“以子养老”为主，若试点范围扩容至东莞，现阶段本土人未必能接受。另外，房屋在反向抵押时的价值较难评估，细节问题值得商榷。

　　本地人青睐“家族养老”

　　截至2013年12月，东莞市户籍人口达188.93万人，若以户籍人口为基数，60岁及以上的为老人界线，按增长率13%计算，可得约24万名老人。另外，全市敬老院31个，敬老院供养老人1231人，即每间敬老院约40个老人。由此可看，在老龄化颇为严重情况下，东莞老人到养老机构的养老的占比、人数甚少。

　　老人会选择怎样的养老方式？若“以房养老”落地东莞，东莞人能否接受这种养老方式？为此，记者分别以30—40岁40—50岁、50—60岁、70—80岁三个不同年龄层的人们开展调查采访。

　　在走访的过程中，记者发现大多数人难以接受“以房养老”，普遍认为房子是手中较有价值的资产，该留给子孙后代。

　　在养老方式上，人们大多会选择家庭养老，其次是居家养老，再者是社区养老，最后才考虑“以房养老”。

　　东莞中原研究部总监车德锐认为，东莞人对“以房养老”需求不强，一是本地人有较高的经济实力，另外来务工者和生意人群最终会选择返乡养老。一般会选择“以房养老”的人群或是手中有价值不高的低档商品房而膝下无子的老人；或是老人与子女名下各有房产的。

　　为了进一步核实情况，记者走访了老龄人口较多的中堂镇。据该镇区的社工透露：“中堂60岁以上的老人达12000人，其中选择居家养老的达1000人，大多数老人选择家庭养老，极少数老人选择养老院。”

　　“东莞的家族观念很重，即使有孤寡独居的老人愿意‘以房养老’，他们家族的亲戚也会反对。”一位中堂本地人说道。“孤寡独居的老人的房子很破旧，历史久远，如果反抵押可以值多少钱？这得打个问号。”

　　事实上，国人推崇“以子养老”，大多老人也认为养老不需要很多资金，更需要的是亲人关怀和照顾，若将房子反向抵押，老人和子女之间或会产生间隙。再加上，东莞人血脉情缘紧密浓厚，子女亲戚众多，养老方式更是可扩大为“家族养老”。

　　一位东莞义工介绍：“居家养老是仅次于家庭养老的方式，早在2006年东莞就推行居家养老，无偿或低偿服务符合条件的老人，老人可以住在家里，义工会定期为符合条件的老人清洁、居家看护、开展文化娱乐活动、法律援助等。现在的养老方式那么多，老人较少选择以房养老。”

　　“以房养老”只是多一种选择

　　“出租房子比把房子反抵给金融机构更有安全感。”一位63岁老石龙人周先生分析，“我家有两套房，一套是单位分三房一厅的福利房，一套是自建房。我把福利房出租出去，每月可收房租1200元，比‘以房养老’省心，最后房子还可以留给子女。”

　　“我可以把城区的房子卖了，然后在生活环境好的镇区再买一套房子，剩下的钱也可以社区养老。”一位54岁吴女士表示自己有更多的方式处理房子，让自己获得更多的利润。

　　周女士认为，资产市场增值大于银行增值，因为市场在不断调整，市场结构在不断变化，而银行受限于条条框框的设置。“若通过‘以房养老’获得更多的利润，还不如投资其他高效的理财产品。”

　　对此，建设银行私人财富顾问万辉斌表示，“以房养老”可能是未来的发展趋势，可借鉴美国成熟的经验，但是对金融机构来说，如何评估房子价值、老人身体状况、产品利率等各项细节性的问题需要规定来处理。

　　一位本地房产研究专家也表达类似观点：“以房养老”针对个别的群体，让有需求的人多一个选择，在现有的养老机制下可作为一个“补充”。

　　广东省房地产研究会副会长詹奇岳认为，目前中国房子在过剩的情况下畸形发展，“以房养老”让金融机构不好评估房子的价值，导致房子的评估价值对老人不具有很强的吸引力。

　　东莞瑞锋置业市场研究部经理李玲玲表示，东莞短期内较难落地“以房养老”，养老地产适合在人口密集度非常高且城市化水平很高的一线城市，即需要具备三个条件：高房价的城市，高潜质的房屋，高素质的老人。东莞的房价相较一线大城市还处于洼地，房子的反抵押贷款金额或是没有大城市诱人。

　　“‘以房养老’的设想很美好，联动金融、房地产、养老三者互动，但是金融机构追求更多的是利润，”一位业内人士表示，“从目前的社会观念、政策环境、房地产市场来看，以房养老真正落地不太成熟。对有资金需求的市民，金融机构也可以引导其通过其他的投资方式获取养老所需的资金，市民也不会失去对房子的拥有权。”

　　■聚焦房产年限仍待解？

　　在以房养老中，最为关键的问题莫过于土地使用权限只有70年的问题。据悉，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，而自动续期并非免费续期。

　　金信联行相关负责人表示，我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等金融机构普遍担忧的问题。70年产权后，老人补缴大笔土地金能力有限，不免由金融机构来承担。当老人年迈将房产抵押时，以房养老商品房的使用年限大都已经不长，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。金融机构依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面所承担的风险比较大。如此一来，金融机构所能获得的利润更是有限。

　　■专家“以房养老”寄望下一代

　　以房养老最关键的是观念问题，父传子，子传孙，成为历代人的传统理念，东莞是血缘关系紧密的城市，传统观念更是根深蒂固，即使老龄化日趋严重，这一代在思想层面上还是难以接受以房养老。

　　广东省房地产研究会副会长詹奇岳认为，这一代人的传统观念较重，较难接受以房养老，可寄望于下一代。随着时间的推移，下一代人观念或有所改变，并且手中有好几套房的，或可以接受以房养老。

　　东莞合富辉煌市场研究部副总监李兴旺表示，中国人的保险意识较弱，老人的理财观念不强，以平稳过渡为主。

　　东莞瑞峰置业市场研究部经理李玲玲认为，虽然以房养老在国外已经有成熟的操作经验并被广泛接受，但在中国，受传统观念、产权继承或致以房养老短期内成小众。对于东莞来说，具备参与以房养老的人口基数不够大，东莞人的传统观念比较强很难接受新事物，且东莞居住环境好，居民收入高、社会福利也不错，现有的条件完全可以安享晚年，如果落地接受度不会太高。

　　■延伸

　　开发商可考虑养老地产

　　“以房养老”涵盖金融、房地产、养老的互动，政府应该做好统筹的角色，制定相关的规则，让更多社会力量加入。而且，以房养老只是养老体系的补充，在老龄化日趋严重的时候，政府需要支持和完善养老设施配套、居家服务网络、医疗卫生设施、养老服务、养老地产等细节性问题才是关键点。

　　据悉，政府除重点发展3%机构养老，社区养老和居家养老完善制度建设达97%。广东省房地产研究会副会长詹奇岳认为，中国逐步进入老龄化时代，养老地产或更加符合中国的现状。而养老地产的第一属性是地产，第二属性是养老。养老地产里面的配备还不是特别到位，至今未出现养老社区。

　　为此，记者采访了东莞部分开发商，一探他们对养老地产的看法。

　　联华国际皇马郦宫常务副经理张剑敏认为，养老地产是一个新兴的产业，需要花费很多精力去搞配套、服务、医院、医护等设备，需要政府的配合，需要资源的协调，在东莞落地较难。

　　海德东方营销管理部经理胡建则认为，养老地产是新的发展趋势。

　　富通地产总经理助理梁兰凌表示，养老地产很多时候只有开发商在做，效果不是很好，养老社区中各种配套要跟得上，如医疗护理、房子有专门的设置等。

　　日前，广东省房协养老地产专委会副主任委员曾远明就养老地产发表看法，而开发商进入养老市场的第一步，应建立“适老化社区”，而非建设养老小区。通过在旧项目中改造长者日托中心，或在近郊的新项目当中提高适老化住宅比例，重点建设养老配套设施，是中国养老产业发展的两大路径。

　　南方日报见习记者 叶永茵 记者 郝金朋