济南出招救楼市 将引发多少城市效仿

　　继呼和浩特后，济南也于7月10日全面放开了限购。在此之前，济南已执行了40个月的限购政策。

　　实际上，面对上半年“跌跌不休”的楼市，不少二、三线城市都开始按捺不住，希望可以解除限购，以帮助当地的房地产市场回暖。

　　而随着济南取消限购政策，业内人士预计，其它城市跟随的步伐将大大加快，下半年除一线城市外，其余30多个城市的限购政策都将逐步放开。

　　据记者了解，就在济南全面放开限购后的第二天，便有媒体报道称，从7月14日起，南昌市除东湖、西湖、青山湖、青云谱四区继续实行商品房限购外，其它区域全部放开限购，购房申报材料不用再经过审核。不过，对于这一情况，南昌市房管局方面表示“没有接到相关通知”。

　　济南明确放松限购

　　7月2日，一份名为济南市城乡建设委员会的红头文件在网络上迅速流传开来，这份标题为《关于对我市商品房限购政策调整的请示》的文件中，济南市城乡建设委员会建议在全市范围内解除新建商品住房和存量住房的限购政策。同时，该文件上清晰地标注着该市主要行政领导的亲笔批阅意见：“同意城乡建委建议，待报国家住建部备案实施。”

　　不过，就在济南限购松绑的消息在网上流传一整天后，当日晚间，济南市城乡建设委员会网站对此消息进行回应称：“我市拟对现行房地产市场调控政策进行调整。为促进济南市房地产市场健康稳定发展，我市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法，待确定后实施。”

　　而就在人们以为济南松绑限购是又一个“见光死”的案例时，7月9日晚，济南当地媒体《齐鲁晚报》发布消息称，济南的新房二手房限购将从7月10日起全面放开，今后购买新建商品住房和二手房不再需要开具证明。第二天，济南市住房保障和房产管理局也证实了这一消息。

　　对于济南放开限购的原因，业内人士认为，主要还是和当地市场环境有关。

　　截至4月份，济南的普通住宅存量为661万平方米，去化周期长达15.7个月。同时，据中原地产研究部统计数据显示，今年上半年，济南合计签约住宅20753套，较2013年同期的30974套下调了33%。可售套数则上涨了1万套。济南房管局的数据也显示，2014年上半年，济南共成交商品住宅20968套，同比下滑24.45%，成交面积与金额则分别为229.81万平方米和202.89亿元，同比下滑26.73%和13.48%。

　　此外，济南外来人口的涌入速度也出现大幅下降，而房地产市场的一个特征就是人口流向决定房价走势和成交量。

　　至于济南放松限购可能产生的效果，中原地产首席分析师张大伟表示，放开限购短期内会对市场形成一定利好，市场有望走出一波上升行情，但如果信贷等政策没有本质变化，市场的反弹将很难持久。

　　各地相继出台放松限购措施

　　而面对房地产市场不断下行的压力，地方政府也在持续推进各项微调政策，内容涉及方方面面，包括放松限购、限价，扩大购房资金支持及调整户籍政策等。

　　6月20日，呼和浩特市房地产开发监督管理处官网发布文件放开限购，居民购买商品住房(含二套住房)在办理手续时，不再要求提供住房套数查询证明，产权登记部门不再对购房人的房屋套数进行查询。

　　张大伟则表示，在放松限购方面，除呼和浩特和济南外，目前福州只要是全款购房(包括一次性以及分批付清)，即可不受到限购政策限制；厦门非户籍人士则可以通过“补税”方式取得购房资格。放松限价方面，北京今年初已经取消对高价楼盘的入市限制；而作为广州郊区的增城、从化等地，限价政策已逐步放开；而广州中心区域部分项目，则因价格过高使得网签受限的现象也得到缓解。

　　在扩大购房资金支持方面，郑州在降低首付比例的同时，全市约有100多个楼盘还可享受最高70万元的“组合贷”；芜湖则对符合条件的高校毕业生购房安家补助政策进行调整，取消之前“就业满3年”才可获得购房补助的时间限制。

　　此外，在调整户籍政策方面，武汉宣布，从7月1日起，毕业超过两年的普通高校毕业生或留学回国人员，在武汉就业创业，具备本科或研究生学历，提供学历学位、劳动合同、一年社保缴纳证明以及合法住所证明，或者自主创业且本人为法人代表的，均可在武汉市落户。(人民网)

　　库存高企 楼市到底“拐了”还是“没拐”

　　2014年已经过半，伴随着一些地方楼市库存高企、成交低迷，呼和浩特、南宁、铜陵、济南等城市陆续放开限购。与此同时，关于中国房地产市场“拐点”是否出现的争论再度热了起来。

　　“楼市泡沫是个伪命题”“根据养猪波动周期，楼市‘短拐点’未到”“房地产市场‘拐点’4年前就已出现”“10年后房地产市场‘拐点’一定会出现”……房地产“拐点论”自“问世”以来，差不多三年“拐”一回，每次都一团混战、输赢不分。

　　其实“拐点”的数学定义很简单，用于其他产业也很少激起“楼市拐点”遭遇的如此大的对立情绪。作为经济学中重要的研究对象，房地产市场周期性规律也是客观存在的。为什么一提中国楼市“拐点论”就无法心平气和，更无法达成共识？归根到底，因为不同群体对“拐点”的理解标准不一。此外，对中国经济的中长期走向及对中国新一轮城镇化对房地产市场将产生的作用这两个重要变量的认识也存在差异。

　　例如，房地产最重要的产业特征，就是不动产的地方性——“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，买房人、卖房人再明白不过的道理，在“拐点”是否出现的大讨论中屡屡被忽视。“拐了”还是“没拐”？这个问题就像是在问世界是绿的还是红的一样。

　　实际上，世界是万紫千红的。房地产“拐点”对不同地方意义也不同，有的要及时调整，把握由“黄金时代”进入“白银时代”的窗口期；有的还没尝过“黄金时代”的味道；也有的地方恐怕要为“青铜时代”甚至“黑铁时代”做准备了。

　　尤其要意识到，中国新一轮城镇化中蕴藏的房地产转型升级的机遇必须抓住，决不能重蹈一些城市“新城变鬼城”那样的开发覆辙，更不能在新一轮城镇化中延用房地产模式，而应当果断向以民生为本“拐”。

　　而对于另外一个“拐点”，不管是经济学界，还是政府层面，共识却越来越趋向统一：那就是从依赖强力“限购”这种政策手段调控楼市，加速过渡到借助税收等市场手段调控，让市场在资源配置中起决定性作用；由全国一盘棋一刀切地调控，开始向不同地方视不同情况精准定向调控。与中国房地产“拐点”是否到来的大争论不同，对调控思路和调控手段“拐点”将到来的看法，共识远远大于分歧。

　　党的十八大以来，中央大力推进行政审批制度改革，强调改革重在向市场、社会、地方放权，减少对微观事务的干预。市场之手和政府之手各归其位、相互补充。房地产是市场化程度最高的行业之一，建立中央强调的调控长效机制，必然要同取消、下放行政审批权结合，同时尽快建立科学的房地产税收调控体系。

　　市场经济是变化经济，要求我们接受变化、分化并趋利避害。机械生硬地削市场变化和区域分化之足，适“拐点”之履，误人误己。作为世界第二大经济体，一盘棋一刀切的管理习惯、思维模式明显不合时宜。31个省市区600多座城市，微观市场活动瞬息万变。一味药，治百病，这种思维模式、调控方式，非“拐”不可。

　　最后，值得一提的是各方看待房地产市场心态的“拐点”。从“温州炒房团”到“大妈炒房团”，在中国房地产的“黄金时代”，“买房就是增值”“买到就是赚到”的心态秒杀一切投资理性。在投机味道渐浓的房地产市场，泡沫和风险伴随着贪婪和赌徒心态在悄然做大。

　　不能忘记，2008年国际金融危机正是肇始于美国房地产投机巨大的杠杆作用，正是一场贪婪的投机盛宴诱发了“拐点黑洞”。在为经济学著作《动物精神》所写的推荐中，李稻葵认为，动物精神就是人类经济决策的非理性，是国际金融危机的根源，是市场经济体系脆弱性的基础。这证明在市场经济中存在人类本性包括贪婪心态带来的先天短板。今天，在中国很多城市，“买房能赚翻”的投机心态依然大量存在。买房者、土地财政的依靠者等各方应尽快迎来心态回归理性的“拐点”。