金融支持力度加强稳定发展预期

　　成交量下降、成交面积下滑、成交金额萎缩……

　　在过去的几个月里，如果仅从数据面上看，与国内很多城市类似，惠州楼市也进入了调整期。

　　从房地产信贷紧缩的预警声四起，到13家上市银行集体表态“未停贷”，市场上弥漫着的是房地产变数的气氛，并席卷了作为“金主”的整个银行业。

　　所幸的是，这样一场罕见的迷局，正被此前处在风暴眼的银行打破，在房地产市场颓势加剧大势下，房贷审批加速、额度增加的声音不断传出。

　　此外，在各银行因风险控制而收紧房企授信额度之时，部分券商资管等非银机构却在寻找机会，形成“多方输血”的态势。

　　审批加速，多家银行增房贷额度

　　今年5月14日，央行要求各银行在现有资源下，优先保障个人首套房贷款需求，以期在当前市场迷局之下，通过一向被视为楼市调控“杀手锏”的房地产信贷政策，从源头上刺激市场需求。

　　近日，上海就传出了农行首套房200万元以上的商业住房贷款可获95折优惠利率，其后，国内部分城市配合松绑限购的同时还放松了限贷政策，一时间，业内普遍认为，房地产市场的预期很可能发生改变。

　　对此，记者通过走访惠州本地市场了解到，尽管目前房贷利率仍居高不下，但银行对个人房贷不积极、导致市民贷款难的问题得到了有效缓解，其中一个突出表现为个人按揭住房贷款审批的速度明显加快。

　　“如今，央行‘喊话’2月有余，主力做房贷的国有四大行基本都增加了房贷的额度，额度宽松后，贷款审批速度也在加快，连此前暂停了房贷的民生银行现在也有了10个亿的房贷额度。”惠州银行业一位业内人士表示，目前房贷审批、放款流程已加快，从紧张时的二三个月缩减至目前的1个月，一些资质较好的贷款客户甚至一周左右即可放款。

　　这一消息也得到了本地多家银行一线客户经理的证实。

　　“现在审批大概1个星期左右，整套流程办下来大概一个月左右。”惠州本地一家国有商业银行的个贷部经理告诉记者，现在已是8月初，这个时候申请房贷的放款会更快，而相比去年年底和今年上半年，房贷放款可能需要等上1到2个月时间。

　　本地另一家国有商业银行信贷部的工作人员也表示，目前只要申请的客户符合条件、资料齐全，10天左右就能放款，只是在短期内，房贷利率下调的可能性不大，同时，虽然放款速度加快，但资格审批变得更加严格，对于收入评估不合格的，银行方面基本上都会选择放弃，或是通过追加还款人。

　　不过，相比较于房贷审批的加速，记者发现，目前惠州多数银行首套利率并无松动，多数维持上浮5%到10%的标准。

　　记者以购房者身份，电话咨询了中行、建行、工行、农行国有四大行，目前，除了农业银行可享受首套房基准利率的待遇，其余3家银行首套房利率仍执行上浮政策，上浮标准在10%到15%之间。

　　大多房企贷款不良率低于0.5%

　　其实，除了银行自身用提高贷款审批速度、增加额度等方式来打破有关银行对于房地产“惜贷”的流言，持续一个多月来，惠州楼市所掀起的“局部降价潮”，也让“买房难贷款”的蜚语渐渐失声。

　　“房地产是一个关乎民生的行业，去年底额度紧，一批额度大的房地产授信被拖到了今年。”惠州一位股份制银行信贷业务人士告诉记者，此前业内有多家银行的分行在今年年初的时候，其达半数以上信贷投放都集中在房地产领域，为此，这也让相关银行的总行业务部门不得不进行控制。

　　“能放的都放，这是我们领导在非正式场合明确说过的一句话，但一年的业务都挤在一、两个月里全部做掉了，想要新增量，就得向上打报告申请，可谁都知道很难！”该业务人士透露。

　　“只要利差还是银行的主要收入，放贷款就不会变。”近日，在采访惠州一位国有商业银行行长时，该行行长向记者表示，对于房地产融资，银行可谓“又爱又恨”，而在不少的银行基层，最真实的情况是，不少支行长都在想尽办法帮房企融资。

　　的确，对于不少银行从业人士来说，2014年的工作与以往并无太多差别：存、贷款指标依然未有削减，中间业务收入考核仍然严苛，政策监管愈发严厉……

　　眼下，各家银行正在进行着利润诉求与风险管理、市场取向与政策压顶，以及总量管控的总行思路与绩效优先的分支行思路间的博弈；而在各家银行之间，还在进行着“是否继续筑高债台”的同业博弈。

　　“不做房地产，我们到什么地方消化这些信贷额度？”惠州一家股份制银行的支行负责人说，支行是要考核利润指标的，放贷是要看抵押物的，房地产融资可以说是两项都符合。

　　当然，对于风险，该负责人坦言，从基层银行观点来看，他们也明白商业地产价格上涨过快使贷款有着隐性风险，但从实际不良率来看，很多银行房地产类贷款不良率都小于0.5%，有些甚至小于0.3%，在对公贷款中属于中低水平。

　　“商转公”会否改变房贷格局有待市场检验

　　就在各家银行开始对房贷进行“松绑”之时，住房公积金“商转公”系统上线及恢复首套房贷款基准利率也成为了焦点。

　　为了减少缴存市民购买自住住房按揭贷款的利息支出和还贷压力，日前，惠州市住房公积金管理中心挂出了《关于开办商业银行住房贷款转住房公积金贷款业务有关事项的通知》(征求意见稿)。也就是说，市民呼唤已久的住房贷款“商转公”终于要落到实处了，贷款购房“商转公”业务或年内铺开，商业贷款转公积金贷款系统平台也已在近期上线运行。

　　“目前5年期以上房贷的年基准利率为7.2%，而住房公积金年基准利率仅4.5%。‘商转公’系统的上线，将大幅减轻惠州购房者的还贷压力。”惠州市住房公积金管理中心负责人表示，“商转公”间接降低了市民的购房成本，这对楼市来说是一个正面消息。

　　对此，记者走访惠州市区多家银行了解到，虽然“商转公”目前仍处在“征求意见”阶段，效果还有待观察，但银行方面普遍认为，新政释放出缓解当前低迷局面的积极信号，此举有利于建立公平的市场秩序，对刺激楼市也有一定效果。

　　“眼下‘商转公’还未正式运作，且惠州还没有执行细则，‘商转公’涉及要终止和原商业银行的合同，可能导致解约及协调带来的成本问题。”惠州学院经济管理系教授王兴邦表示，就目前来看，“商转公”对楼市的推动作用有多大还不好判断，但其在当下的时间节点发布的意义更值得思考。

　　的确，作为银行来说，成本和利益是其关注的“基本点”，“商转公”在未来的落地运行是否会改变银行的房贷格局，还有待市场检验，不过，记者了解到，就在银行因风险控制而不断收紧房企授信额度时，券商资管等非银机构却在寻找机会，形成“多方输血”的态势。

　　“目前券商资管涉足房地产主动融资业务的方式，主要是在负债端引入银行或私募资金，再通过银行或信托委托贷款输血地产企业。”惠州一家券商资管部的负责人向记者透露，券商对地产项目的风险也是十分重视的，多数地产项目必须具备相应的标准。

　　该负责人称，融资方必须是全国百强级别的房地产企业，小开发商基本上是不考虑的，所以，竞争的激烈也导致券商能做的地产项目并不多，而据其了解，惠州市场上由券商介入的也较少，但一些银行放弃的地产项目，由于其被银行“过手”，成了券商资管的关注焦点。

　　当然，在这种情况下，券商也常常通过与银行合作，从银行处获得资金和项目。