“招拍挂”十年：土地财政从狂热到冷静(3)

　　制度有待完善

　　“很多人对土地招拍挂的印象，往往是与高地价、地王密不可分。实际上，这与市场大势密切相关。”上述接近国土部的专家表示。

　　他指出，过去十年是城镇化进程加速、房地产市场飞速发展的阶段，在我国现有的土地、财税制度下，出现了地价上涨、房价攀升、“土地财政”等现象。招拍挂制度的出现，加速了这一过程的发生，但并非决定性因素。

　　“很多人在一个大房子里，面对拍卖师的报价不断举牌，气氛一度推向高潮。这种场景，是那个时代的真实写照。”北京某上市房企开发商表示，从2004年到2013年间，火热的拍卖出让是最具代表性的场景，也最容易让人将招拍挂与高地价联系起来。

　　但当市场转冷时，开发商就再也没有了竞相举牌的热情。今年以来，各地土地市场冷淡，流标、流拍等现象层出不穷。来自国土资源部的数据显示，今年二季度，各地共上报成交异常交易地块44宗，较上一季度减少46宗，降幅为51%；同比减少更明显，降幅为66%。平均竞价轮次为75次，环比下降10%，同比下降9%。

　　张大伟表示，最近十年来，招拍挂制度并未发生根本性变革。今年土地市场冷淡，更多体现了供需关系的决定性作用，而非制度本身。

　　他还表示，如今的市场供需关系发生逆转，不少城市的优质地块也出让殆尽，未来的土地市场将可能继续冷清，地方政府的土地收入也将减少。土地招拍挂制度带来的“副作用”，也将逐渐淡化。

　　住房供应体系的完善，也将使得这一制度能够更好地发挥作用。“前几年不管什么地块都要拍卖出让，有些普通住房的土地，因为拍卖价格过高，最终盖成了中高端房屋。”上述开发商表示，在“8·31大限”后的很长一段时间内，有关保障房建设的制度处于缺位状态。

　　他还表示，如今住房供应体系正逐渐完善，“高端靠市场，低端靠保障”的格局初步形成。同时，一些地方在土地招拍挂出让中，设置最高限价，避免出现地价过高的现象。这些配套制度的完善，都有助于招拍挂制度更好地发挥作用。