杭州楼市踏上回暖之旅 以价换量仍是近期主旋律

　　作为近期最重磅的楼市政策，限贷松绑已在市场中持续发酵。虽然目前的银行细则尚未出台，但是对于不少开发商以及购房者而言，限贷松绑再加上不久之前的限购全线取消，这一系列政策组合拳将对市场产生深刻影响。限贷松绑之后，杭州楼市将会何去何从？

　　A

　　限贷松绑威力大过限购

　　“仅仅是限购取消，并不会改变市场基本面。只有限贷放开，市场才会出现根本转向。”限贷松绑之前，多位业内专家以及市场人士，坚定地认为在杭州楼市当前的市场状况下，限购取消的市场效应是有限的。只有限贷松绑，市场需求才会得到有效激发。

　　此前有市场人士预测，限购取消大概可以激发15-20%的市场需求。“增加20%左右的市场需求，这对当前的市场供需格局并不会产生太大的变化。”万科杭州负责人对限购取消的市场效应持谨慎乐观态度，认为并不能把“宝”全都押在“限购”取消身上。

　　事实上也确实如此。限购取消固然已经取得短期效应，8月杭州市区成交量相比7月涨幅超过30%。但是，限购取消的作用只是在短期内增加了购房者的数量，并没有提高购房者的购买力。限购取消之后新增的购房者，当他们陆续买完房子之后，市场就会面临后续购买力不足的问题。尤其是在9月的后半个月，成交量呈逐渐回落态势。如果没有新的政策对市场进行刺激，需求很有可能重新回归疲软。

　　与限购取消不同的是，限贷松绑通过降低首付比例以及下调房贷利率，使得购房者无论是首付成本还是按揭负担，都大为降低。虽然同样没有增加购房者的购买力，但是限贷松绑却可以使得一部分将原先不具备购买力的购房者，得以有实力加入购房大军。

　　正因为如此，一些市场人士认为，限贷松绑可以激发30%以上的市场需求，其市场效力大于限购。而且从全国层面而言，限购只是少数城市的地方政策，而限贷则是全国性的政策，限贷政策的调整影响面要广得多。

　　先放开限购再放开限贷，从政策制定者的这一步骤来看，也足可以看出限贷松绑的市场效力要大于限购。限购取消之后，大多数城市的房价并未出现反弹，这也是限贷松绑政策出炉的重要原因之一。限贷松绑是比限购取消更猛的一剂药，无论是政策制定者还是市场人士，都深刻知晓这一点。只有当限购取消未见明显成效之时，限购松绑才会作为后续政策被推向市场。

　　不应对市场抱过度期待

　　央行公布的房贷新政，除了明确首套房贷利率最低可享7折优惠之外，还扩大了首套房贷的认定范围。比如，按照以往“认房又认贷”的规则，如果一个家庭名下已经拥有一套房产，无论是否已经还清贷款，再次购房都算二套，而松绑之后的房贷政策规定这一种情况参照首套房贷，也就是说不但首付可以3成，贷款利率最低可打7折。这也意味着，原本受到限贷政策严重误伤的改善型需求，将会在新政实施之后得以迅速回升。此外，二套以上房贷政策，也由过去的“禁贷”变为“好商量”，而这也显然有助于高端市场回暖。

　　无论如何，限购和限贷相继松绑乃至取消，这是明确无误的“救市”信号。它对市场的刺激作用以及给予购房者的“正能量”，显然有助于市场信心的提振和转暖。也正因为如此，楼市继续向下的市场基础已经不复存在。

　　但是，这并不意味着杭州楼市就此向上，重现2009年的暴涨行情。汉嘉地产副总经理陈焕春认为，杭州楼市虽然已经度过最艰难的时期，但是鉴于当前的市场库存量高企，限贷松绑并不能根本改变市场供需关系。“这次房贷政策调整受益最大的是改善型需求，首付比例以及贷款利率都大幅下调。但是这部分购房需求在整个市场中的比重并不是最大的，不足以改变市场基本面。杭州楼市在限购取消之后成交量大涨，可是库存量不降反涨，目前库存已突破14万套，供大于求的市场状况并不会因为房贷新政而立刻改变，未来楼市的主旋律依然是‘以价换量’。”

　　景瑞地产营销总监丁浩也认为，政策见底并不意味着市场见底。由于市场环境已经发生了较大的变化，期待2014年的四季度和2009年的二季度一样，几乎不可能。

　　来自杭州开发商方面的信息，受限贷松绑消息的影响，一些楼盘纷纷加快了推盘节奏，但是到目前为止，还没有一个楼盘明确表示将会趁势提价。本月杭州将有50多个楼盘有推盘计划，为数不少的楼盘依然表示将会开出板块最低价，可见房贷新政并不可能阻止价格战的进一步蔓延。近期网传多家房企将会上调产品价格，事后证明这只是一场“恶作剧”。楼市才刚刚见底，显然并不具备全面涨价的条件，尤其是在当前库存压力有增无减的条件下。

　　C

　　高库存需较长时间消化

　　高企的库存，这是当前杭州楼市的一个基本现状，并将对最近一年左右的市场走势产生深刻影响，即便限贷松绑之后也不例外。

　　杭州楼市的真实需求有多大？查阅历史数据可以知道，成交最好的一年是在2009年，杭州市区(包括余杭、萧山)新建商品房共成交10.6万套。而在限购之后，杭州楼市的成交量骤降，2013年市场大幅回暖，全年新建商品房成交8.6万套，位列历史第二位。

　　如今限贷限购已经松绑，杭州楼市是否可以回到2009年？答案是很难。2009年对购房者而言无疑是最为幸福的一年，首付三成甚至是二成，房贷利率7折优惠，甚至还有契税补贴。而且当年的购房者中，温州、台州等地的投资客占了相当大的比例。现如今即便限购取消，温州、台州等地的投资客早已自顾不暇，像前几年那样全力冲进杭州楼市的可能性并不大。也就是说，限贷松绑之后的杭州楼市，需求回不到2009年。当然，有可能高于去年，能够实现10万套的成交量，已是一个非常理想的数据。

　　即便杭州楼市一年可以去化10万套，但是相对于高企的库存量而言，仍然是力不从心。截至10月8日下午，杭州市区(包含余杭、萧山)可售商品房源总量已达14.1万套，创下历史新高。而随着本月开盘高潮的涌现，到月底库存量还会进一步攀升。仅目前的这一库存量，按照一年10万套的销售速度，差不多需要14个月的时间去消化。

　　更为严峻的是，杭州楼市的潜在供应量惊人。据统计，仅去年出让的土地，建筑面积就高达2100万平方米，相当于21万套房源。这些潜在供应量，目前已经入市的尚不足20%，这也就意味着供应高峰将会一直延续至明年。

　　此外，市场的另一重要变数就是，首套房贷利率7折优惠，究竟是“阳光普照”，还是只属于少数人的奢侈品。如果多数人不能享受这一政策优惠，楼市就很难被彻底激活，回暖之旅也就会更加漫长。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，就全国而言，年底可能看不到全面的反弹。信贷放松刺激需求，但是还要看需求的增幅会不会超过库存的增幅。对于大多数的三线、四线城市和部分二线城市，年底还看不到明显反弹，可能要到明年某季度会出现全国性的房价见底反弹。对于杭州楼市而言，只有当库存开始下降，才能真正实现回暖。记者 蒋敏华